Vai reversās hipotēkas ir plēsonīgas?
A reversā hipotēka ļauj māju īpašniekiem, kuri ir vismaz 62 gadus veci un ir samaksājuši vismaz 50% no pirmā hipotēkas atlikuma, aizņemties pret savu mājas kapitāls.
Atšķirībā no citiem veidiem, kā piesaistīt pašu kapitālu, piemēram, a skaidras naudas pārfinansēšana, mājokļa aizdevums, vai mājas kapitāla kredītlīnija (HELOC), jums nav jākvalificējas reversajai hipotēkai, ja jums ir noteikti ienākumi vai kredītreitings, un jums nav jāveic nekādi ikmēneša maksājumi par aizdevumu. Tā vietā jūs atmaksājat aizdevumu, kad pastāvīgi izvācaties, neatkarīgi no tā, vai dodaties uz citu māju vai veselības aprūpes iestādi vai esat miris.
Tomēr apgrieztā hipotēka nav piemērots finanšu produkts katram vecākam mājas īpašniekam, un veids, kā daži aizdevēji vai aizdevuma darbinieki tirgo reversās hipotēkas, var būt plēsonīgs. Plēsonīga kreditēšana gūst labumu aizdevējam uz mājas īpašnieka rēķina, izmantojot aizņēmēja naivumu. Ja plēsonīgi aizdevumi ir vērsti uz gados vecākiem cilvēkiem, tas var kļūt par veidu vecāka gadagājuma cilvēku finansiāla ļaunprātīga izmantošana.
Key Takeaways
- Reversajām hipotēkām raksturīgā sarežģītība padara tās grūti saprotamas cilvēkiem, pat tiem, kas strādā hipotēkas un finanšu plānošanas nozarēs.
- Lai gan ne visi reverso hipotēku aizdevēji un kredītu darbinieki rīkojas neētiski, tie, kas to dara, izmanto produkta priekšrocības. sarežģītība — kopā ar dažu vecāku māju īpašnieku saspringto budžetu un garīgās spējas samazināšanos — pārdot viņiem produktu, kas viņiem nav piemērots. intereses.
- Reverso hipotēku aizdevējiem nav uzticības pienākumu pret saviem klientiem, un tie var sniegt norādījumus, kas nav mājas īpašnieka interesēs.
Vai reversās hipotēkas ir plēsonīgas?
Reversās hipotēkas pēc būtības nav plēsonīgas. Tie ir likumīgs mājas aizdevuma veids, kas piedāvā unikālu risinājumu gados vecākiem māju īpašniekiem, kuri meklē papildu naudas avotu.
Tie ne vienmēr ir arī pēdējais līdzeklis. Tie var palīdzēt vecākiem māju īpašniekiem dažādot ienākumu avotus un samazināt naudas trūkuma risku.
Tomēr, saskaņā ar FIB, aizdevumu darbinieki, advokāti, darbuzņēmēji un investīciju speciālisti ir izmantojuši šos aizdevumus, lai apkrāptu vecākus māju īpašniekus.
Reklāmas ar slavenībām un semināriem baznīcās un senioru centros var būt likumīgs veids, kā sasniegt šī produkta mērķa tirgu, bet var arī taktika, kā pievilināt vecākus māju īpašniekus aizņemties pret savu mājokļa kapitālu, izmantojot aizdevuma produktu, kura noteikumus un sekas tie var nebūt pilnībā saprast.
ASV šodien 2019. gadā publicēja virkni izmeklējošu rakstu, kuros aprakstīta plēsonīga prakse reversās hipotēkas nozarē. Ziņu izdevums atklāja, ka reversās hipotēkas tika izsniegtas par nesamērīgām likmēm apgabalos ar zemākiem ienākumiem, galvenokārt melnādainajos rajonos. Viņi arī atklāja, ka šo reverso hipotēku atsavināšana veicināja apkaimes postu un pazemināja tuvējo māju vērtības.
Atsavināšana var būt dabiska pēdējā izdzīvojušā aizņēmēja nāves rezultāts, neatstājot mantiniekus, kas varētu atļauties atmaksāt aizdevumu. Tas var notikt arī tad, ja mājas īpašnieks nepilda īpašuma nodokļa vai mājokļa apdrošināšanas maksājumus vai izceļas. Gados vecāki cilvēki, visticamāk, zaudēja savas hipotēkas mājas šo divu veidu saistību nepildīšanas dēļ, pirms FHA 2013. gadā ieviesa jaunus noteikumus, lai labāk aizsargātu māju īpašniekus.
The ASV šodien sērija, iespējams, ir pārvērtējusi dažus mūsdienu reverso hipotēku draudus, taču tajā arī atklājās, kā indivīdi, ģimenes un veselas kopienas ir cietušas no šiem aizdevumiem un dažu hipotēku nozares dalībnieku rīcības bez integritāte.
Stimuls plēsonīgai reversai hipotēkas kreditēšanai
Hipotekāro kredītu darbiniekiem ne vienmēr ir juridisks pienākums rīkoties savu klientu interesēs. Viņiem var būt stimuli — augstākas komisijas maksas, ātrāki paaugstinājumi amatā — rīkoties savās un darba devēja interesēs. Un viņiem var būt maza pieredze hipotēku nozarē, nemaz nerunājot par reversās hipotēkas kredīta pieredzi, pirms aizdevējs viņus pieņem darbā un apmāca strādāt šajā jomā.
Piemēram, galvenā kvalifikācija, lai kļūtu par aizdevuma speciālistu praktikantu valsts lielākā reverso hipotēku aizdevēja AAG, ir vismaz četru gadu pieredze pārdošanā. Pieredze nozarē vēlama, bet nav obligāta. Vēlamās prasmes ietver parādu nokārtošanas un augsta riska kredītu izsniegšanas pieredzi. Atalgojums sastāv no pamatalgas plus prēmijas un komisijas. Slēdzot tikai četrus pārdošanas darījumus mēnesī, aizdevuma darbinieks varētu nopelnīt USD 90 000 gadā ar pilnām priekšrocībām, saskaņā ar darba sludinājumu.
$38,000
Ko var nopelnīt apgrieztā hipotekārā kredīta darbinieks gadā, katru mēnesi pievienojot vēl vienu aizvērumu.
Visi reverso hipotēku aizdevēji var nopelnīt vairākus tūkstošus dolāru no katra slēgtā aizdevuma. Uz an FHA reversā hipotēka, ko sauc arī par a mājas kapitāla konvertēšanas hipotēka (HECM), šī maksa ir ierobežota līdz 6000 USD. Ja nav FHA, patentēta reversā hipotēka, aizdevēja maksa var būt ievērojami augstāka (daļēji tāpēc, ka aizdevuma limiti ir augstāki).
Pievilcīgs arī aizdevējiem: FHA hipotēku apdrošināšana aizsargā HECM aizdevējus pret naudas zaudēšanu, veicot reversās hipotēkas. Ja aizņēmēja kredīta atlikums ir lielāks par mājokļa vērtību, aizņēmējam izceļoties uz pastāvīgu dzīvi vai nomirst, ne mājas īpašnieks, ne viņa īpašums, ne mantinieki nav atbildīgi par to atšķirība; federālais hipotēku apdrošināšanas fonds padara aizdevēju veselu. Reversā hipotēkas aizņēmēji iemaksā šajā fondā ar sākotnējā hipotēkas apdrošināšana (UFMI) tie rodas, ņemot kredītu un ikmēneša maksājumu hipotēkas apdrošināšanas prēmijas (MIP) viņiem rodas katru mēnesi, kad viņiem ir aizdevums.
Vēl viena problēma gan aizdevējiem, gan aizņēmējiem ir tā, ka reversās hipotēkas ir grūti saprotamas pat daudziem cilvēkiem, kas strādā finanšu pakalpojumu nozarē. Māju īpašnieki, kas tos izved, var nesaprast, uz ko viņi parakstās. Dažiem finanšu speciālistiem var šķist, ka māju īpašnieki ir pieauguši cilvēki, kuri spēj pieņemt lēmumus paši. Bet lielākajai daļai pieaugušo nav augsta līmeņa finansiālā izsmalcinātība.
Māju īpašnieki nevar pieņemt pilnībā apzinātus lēmumus, ja viņi nesaprot produktu, kuram viņi pierakstās un paļauties uz pārdošanas piedāvājumu no aizdevuma darbinieka, kurš, iespējams, pilnībā neizprot produktu un ar to saistītos riskus paši. Turklāt daudzi cilvēki, novecojot, zaudē savu garīgo asumu, un daži vecāki māju īpašnieki ir vientuļi un izolēti, pārāk uzticīgi vai grūti pateikt nē — īpašības, kas var padarīt viņus neaizsargātus pret finanšu problēmām plēsonība.
Kādi ir daži iespējamie risinājumi plēsonīgai reversajai hipotēkas kreditēšanai?
- Pieprasīt, lai aizdevuma amatpersonas būtu uzticības personas.
- Uzņemiet uzņēmumus atbildīgus par savu aizdevuma amatpersonu neētisku uzvedību, piemērojot bargus sodus, kas ir patiess atturošs no sliktas uzvedības un īsts sods par noteikumu pārkāpšanu.
- Palieliniet klātienes HECM konsultāciju sesiju pieejamību, lai novērstu zemākas konsultāciju sesijas slikta tālruņa vai video savienojuma dēļ.
- Rīkojiet sabiedrības informēšanas kampaņas, lai palielinātu izpratni par hipotēku reversajiem riskiem un krāpniecību.
Kā reverso hipotēku aizņēmēji var izvairīties no iekasēšanas?
- Dzīvojiet mājās kā jūs galvenā dzīvesvieta (kas jums katru gadu rakstiski jāapliecina).
- Saglabājiet māju labā stāvoklī, līdzvērtīgā FHA minimālie īpašuma standarti.
- Sekojiet līdzi īpašuma nodokļiem un māju īpašnieku apdrošināšanai.
- Ja jūsu aizdevumam ir nepieciešams nēsāt līdzi plūdu apdrošināšana, jums arī jāseko līdzi šīm prēmijām.
- Ja jūsu māja ir asociācijā, jums ir jāseko līdzi māju īpašnieku asociācija (HOA) maksas.
Vai es varu mainīt savas domas pēc parakstīšanas?
Reverso hipotēku parasti varat atcelt, rakstiski paziņojot aizdevējam trīs darba dienu laikā pēc aizdevuma dokumentu parakstīšanas.
Bottom Line
Reversās hipotēkas pašas par sevi nav plēsonīgas, taču veids, kā daži nozarē strādājošie ir tos reklamējuši un pārdevuši, ir. Nokrišņi ir bijuši paaudžu bagātības zaudēšana dažās kopienās, īpaši melnādaino kopienās; izpostīti pieaugušie bērni, kuriem nebija ne jausmas, ka viņu vecāki ir ieķīlājuši viņu māju atpakaļ; un māju īpašniekiem un pārdzīvojušie laulātie zaudē spēju dzīvot savā mājā par aizdevuma līgumiem viņi nesaprata.