Reversās hipotēkas Amerikā: statistika
Reversās hipotēkas, ko nodrošina Federālā mājokļu pārvalde (FHA), citādi pazīstams kā mājas kapitāla konvertēšanas hipotēkas (HECM), veido gandrīz visas reversās hipotēkas Amerikas Savienotajās Valstīs, saskaņā ar Nacionālās reversās hipotēkas aizdevēju asociācijas datiem. 2021. gadā reversās hipotēkas noformēja vairāk aizņēmēju — 49 207 — nekā gadu iepriekš.
Tomēr citi veidi, kā piesaistīt mājas kapitālu, piemēram, aizdevumi mājokļa iegādei, mājas kapitāla kredītlīnijas (HELOC), un skaidras naudas refinansēšana- parasti ir populārāki. Saskaņā ar datiem no 2018. gada, kas ir pēdējais gads, par kuru ir pieejami dati, mājokļa aizdevumi, HELOC un skaidras naudas pārfinansējums sasniedza 2,506 miljonus. Mājas hipotēkas atklāšanas likums. Tajā pašā gadā tika izsniegti 33 000 reverso hipotēku.
Key Takeaways
- Federāli apdrošinātās reversās hipotēkas 2021. gadā atgriezās tuvu pirmspandēmijas līmenim, taču joprojām bija krietni zem augstākā līmeņa desmit gadus iepriekš.
- 2021. gadā FHA Savstarpējās hipotēkas apdrošināšanas fondam, kas nodrošina reverso hipotēku apdrošināšanu, 2021. gadā bija pirmais pozitīvais finanšu darbības gads kopš 2015. gada.
- Vairāk sieviešu nekā vīriešu turpina izmantot reversās hipotēkas.
Kā darbojas HECM
HECM, kas ir pieejami māju īpašniekiem ar ievērojamu mājas kapitālu un ir vecāki par 62 gadiem, ļauj māju īpašniekiem aizņemties pret viņu mājas vērtību. Atšķirībā no nākotnes hipotēkas— veids, ko izmanto, lai iegādātos māju — a reversā hipotēka neprasa mājas īpašniekam veikt nekādus aizdevuma maksājumus, padarot tos par finanšu stratēģiju cilvēkiem, kuri ir atraduši sevi naudas trūkums pensijā. Kredīts netiek atmaksāts, kamēr aizņēmējs nemirst vai izvācas. HECM ir visizplatītākais reversā hipotēkas veids ASV. To sauc arī par FHA reverso hipotēku, šāda veida hipotēka ir pieejama tikai ar FHA apstiprināta aizdevēja starpniecību.
Ar savas mātes aģentūras starpniecību ASV Mājokļu un pilsētu attīstības departaments (HUD), FHA katru gadu ziņo par HECM apstiprinājumu skaitu kā daļu no ziņojuma par savu vispārējo hipotēkas apdrošināšanas programmu. HUD un FHA terminoloģijā apstiprinājums ir oficiāla vienošanās par hipotēkas līgumu, pievienojot aizdevums FHA hipotēkas apdrošināšanas programmai, kas apdrošina aizdevējus pret zaudējumiem no saistību nepildīšanas hipotēkas.
Jaunākais gada pārskats sniedz statistikas momentuzņēmumu par federālo HECM programmu un tādējādi arī par reversās hipotekārās kreditēšanas kopējo priekšstatu. Federālajā 2021. finanšu gadā, kas beidzās septembrī. 30, FHA piešķīra hipotēkas apdrošināšanas apstiprinājumu 49 163 HECM. Tas ir vairāk nekā 41 825 2020. gada fiskālā un 31 272 2019. gada fiskālā. 2009. gadā FHA bija sniegusi 114 425 HECM apstiprinājumus.
Kas saņem reversās hipotēkas?
Saskaņā ar HUD federāli apdrošinātas reversās hipotēkas ir nedaudz populārākas sieviešu nekā vīriešu vidū. Vairāk nekā trešdaļa (36%) no viņiem apkalpoja vientuļus sieviešu aizņēmējus, un aptuveni katrs piektais (21%) apkalpoja vienus vīriešus. Četri no pieciem (41%) 2021. gadā apkalpoja vairākus aizņēmējus.
Citu demogrāfisko datu vidū 72% HECM apstiprinājumu kalpoja baltajiem aizņēmējiem, 6,37% — melnādainajiem aizņēmējiem un 5,41% — aizņēmējiem no spāņu valodas. Salīdzinājumam, kopējā FHA hipotēku apdrošināšana, kurā bija iesaistīti melnādainie aizņēmēji, veidoja 17% no kopējās FHA nodrošinātās apdrošināšanas un Spānijas aizņēmēji aptuveni 25%. Reverso hipotēku skaitļi vairāk atbilda pārējam hipotekāro kredītu tirgum: saskaņā ar HUD gada pārskatu aptuveni 6% aizņēmēju bija melnādainie un 10% - spāņu izcelsmes. (Rases un etniskās piederības izpaušana aizņēmējiem ir brīvprātīga.)
2021. gadā vidējais aizņēmēja vecums nedaudz palielinājās līdz 73,95 gadiem, salīdzinot ar 73,51 gadu 2020. gadā.
Dominē kredītlīnija
HECM aizņēmējiem ir vairākas iespējas skaidras naudas saņemšanai. Katram plānam ir plusi un mīnusi, un maksājuma veids ietekmēs to, cik daudz naudas aizņēmējs saņems īstermiņā un ilgtermiņā, nemaz nerunājot par to, cik ātri viņš iztērēs savu mājas kapitālu.
Lielākā daļa aizņēmēju (aptuveni 90%) ar HECM izvēlējās kredītlīnijas maksājumu iespēju 2021. gadā. Citas maksāšanas iespējas ir vienreizējs maksājums, ikmēneša maksājumi, kas saņemti uz noteiktu termiņu mēnešiem, vai vienādi ikmēneša maksājumi aizdevuma darbības laikā.
Apdrošināšanas fondu tendences uz leju
2021. finanšu gadā HECM pieprasa FHA savstarpējo hipotēku apdrošināšanas fonds kopējais apjoms bija 2,99 miljardi ASV dolāru, kas ir mazāk nekā 6,23 miljardi ASV dolāru 2020. gadā.
Lielākā daļa prasījumu bija no gadījumiem, kas nodoti HUD, kad hipotēka sasniedz 98% no FHA noteiktās maksimālās prasības summas. Lielākoties pārējās prasības radušās no gadījumiem, kad kredīta ņēmējs vairs neapdzīvo mājokli, kā to paredz noteikumi, un īpašums tiek pārdots ar zaudējumiem.
HUD atzīmēja, ka reversās hipotēkas apdrošināšanas programmas finanses uzlabojās. Šis bija pirmais HECM fonda pozitīvas finanšu darbības gads kopš 2015. gada, teikts HUD gada pārskatā. HUD minēja atsevišķo kapitāla rādītāju 6,08% apmērā no septembra. 30, 2021, salīdzinot ar negatīvu 0,78% kapitāla rādītāju salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu.
2021. gadā HECM aizņēmēji sākotnējās izņemšanas reizē izņēma vidēji 73,26% no pieejamā pamatsummas limita, salīdzinot ar aptuveni 67,6% 2020. gadā un 63,1 % 2019. gadā. HUD atzīmēja, ka lielas avansa piesaistes liek atlikumiem ātrāk salikt un ātrāk noplicināt aizņēmēja pašu kapitālu.
Kalifornijas štatā, Floridas štatā
Kalifornija pārstāvēja gandrīz 36% no visiem HECM 2021. gadā. Nākamie lielākie štati bija Florida ar 6,19%, Teksasa ar 4,07%, Ņujorka ar 3,14% un Pensilvānija ar 1,08%. Šīs piecas valstis arī pārstāvēja gandrīz 51% no visiem HECM aizdevumiem.
Vismazāk populārais variants
Lai gan federāli nodrošinātie reversie hipotēkas kredīti pagājušajā gadā ir atguvuši zināmu popularitāti, citi mājokļa kapitāla izmantošanas veidi joprojām ir daudz populārāki. Pilsētu institūts 2020. gada ziņojumā par reverso hipotēku izmantošanu izmantoja statistiku no 2018. gada, kad HUD ziņoja par 48 329 FHA nodrošinātiem HECMS. Salīdzinājumam tajā gadā bija 1,12 miljoni mājokļa kapitāla kredītu līniju, gandrīz 1,1 miljons refinansēšanas hipotēkas un 296 000 mājokļa kapitāla aizdevumu ar ikmēneša atmaksu.
AARP ierosina reformas, lai padarītu reversās hipotēkas drošākas
Zemākas izmaksas Maksai par HECM refinansēšanu ir jābūt zemākai nekā sākotnējam aizdevumam. Valstīm jāierobežo maksas un procentu likmes patentētas reversās hipotēkas, jeb jumbo reversās hipotēkas.
Aizdevēja atbildība The Patērētāju finanšu aizsardzības birojs (CFPB) prasītu, lai aizdevēji iekļautu patērētāju tiesību aizsardzību; aizdevējiem būtu jāsniedz aizņēmējiem informācija par visām mājokļa kapitāla konvertēšanas aizdevuma iespējām, pat ja viņi tās nepiedāvā.
Patiesība reklāmā Federālajiem regulatoriem jānodrošina, lai informācijas izpaušana, pārdošanas prakse un reverso hipotēku kredītu reklāma nebūtu maldinoša vai maldinoša. Viņiem nevajadzētu radīt iespaidu, ka reversā hipotēka ir ieguvums, nevis aizdevums. Tām būtu jāpieprasa, lai reklāmdevēji skaidri norāda, ka reklāmās redzamās slavenības ir apmaksātas runas personas.
Krāpniecība un krāpšana HUD ir jāveic izpildes pasākumi, lai novērstu un atturētu pret hipotēku krāpšanu un krāpniecību.
Sabiedrisko pabalstu tiesības Ieņēmumiem no reversajām hipotēkām nevajadzētu ietekmēt māju īpašnieku tiesības uz sabiedriskā labuma programmām.
Pētnieki ir apzinājuši iespējamās reformas, lai reversās hipotēkas padarītu pievilcīgākas pensionāriem, kuri vēlas uzlabot savu pensionēšanās finanšu situāciju. Viens no šķēršļiem ir augstās sākotnējās izmaksas, kas saistītas ar uzsākšanas maksām, salīdzinot ar citiem mājas kapitāla transportlīdzekļiem. Priekšlikumi ir bijuši dažādi, sākot no bijušās FHA programmas atjaunošanas, kas diskontēja sākotnējās apdrošināšanas prēmijas izmaksas, līdz federālajai valdībai tiešā veidā. Vēl viena ideja ir izmantot daļu no aizdevuma ieņēmumiem, lai izveidotu mūža renti, lai palīdzētu aizņēmējiem segt savus izdevumus īpašuma nodokļus un apdrošināšanu, un tādējādi samazināt risku, ka tiks atņemta atsavināšana par tiem saistības.
Cik lielu kapitāla daļu jūs varat saņemt par reverso hipotēku?
Ieņēmumi, ko saņemsit no reversās hipotēkas, būs atkarīgi no aizdevēja un savu maksājumu plānu. HECM gadījumā summa, ko varat aizņemties, tiks noteikta, pamatojoties uz jaunākā aizņēmēja vecumu, aizdevuma procentiem likme un mazākā no jūsu mājas novērtētās vērtības vai FHA maksimālās prasības summas, kas ir USD 970 800 kā janvāris 1, 2022. Tomēr jūs nevarat aizņemties 100% no jūsu mājas vērtības vai jebkur tuvu tam.
Kādas ir reversās hipotēkas negatīvās puses?
Lai gan apgrieztā hipotēka var atrisināt dažas naudas plūsmas problēmas, tā nav viegla rīcība, jo, iespējams, ir vajadzīgs smags darbs, lai uzkrātu mājas kapitāls; reversās hipotēkas ņemšana nozīmē ievērojamas kapitāla daļas iztērēšanu aizdevuma maksām un procentiem. Lielas maksas un augstas procentu likmes var apēst ievērojamu daļu no mājas īpašnieka pašu kapitāla, ir daži trūkumi, kas jāņem vērā.
Vai ģimenes loceklis var pārņemt reverso hipotēku?
Ja esat mantojis reverso hipotēku no saviem vecākiem vai vecvecākiem, jums būs pilnībā jāatmaksā hipotēka. Lai to izdarītu, varat samaksāt aizdevējam no saviem līdzekļiem, pārfinansēt īpašumu vai to pārdot.
Bottom Line
Reverso hipotēku izmantošana mājokļa kapitāla iegūšanai 62 gadus vecu un vecāku māju īpašnieku vidū ir palielinājusies pēdējo piecu gadu laikā, taču joprojām ir daudz zemāka par 2009. gada maksimumu. Reversās hipotēkas joprojām ir daudz mazāk populāras nekā mājokļa kapitāla aizdevumi. Akadēmiskie pētnieki ir noskaidrojuši, kā varētu pielāgot galveno federālo programmu, kas nodrošina reversās hipotēkas, izmantojot FHA. Šie priekšlikumi ir paredzēti, lai padarītu reversās hipotēkas pievilcīgākas vecākiem māju īpašniekiem, kuri vēlētos izmantot savu mājas kapitālu, nepārdodot savu māju.