Izcils domēns: kas notiek ar reverso hipotēku?
Tiesības uz ievērojamu domēnu izmanto valsts iestāde, kad tiek konfiscēta māja vai cits īpašums, lai atbrīvotu vietu publiskam projektam, piemēram, jaunam ceļam, tiltam vai skolai.
ASV konstitūcijas piektā grozījuma pārņemšanas klauzula nosaka, ka īpašniekam ir jāsaņem taisnīga kompensācija par zaudējumiem. Tiesas ir nospriedušas, ka tas nozīmē, ka īpašuma īpašniekam ir jāmaksā godīga tirgus vērtība no īpašuma.
Tipiskā hipotēkā summa var būt pietiekama, lai samaksātu par jaunu māju, jo mājas īpašnieka pašu kapitāls palielinās, veicot hipotēkas maksājumus. Tomēr situācija varētu būt nedaudz atšķirīga, ja mājas īpašnieks ir izņēmis a reversā hipotēka.
Key Takeaways
- Ievērojami domēna gadījumi ar reversi ieķīlātiem īpašumiem ir reti, taču tie var notikt un var radīt sarežģījumus aizņēmējiem.
- Atšķirībā no iekšā tradicionālās nākotnes hipotēkas, mājas īpašnieka pašu kapitāls samazinās reversās hipotēkas, potenciāli atstājot nedaudz vairāk par to, kas nepieciešams kredīta atmaksai, un par maz jauna mājokļa iegādei, pat ja par notiesāto īpašumu tiek saņemta patiesa tirgus vērtība.
- Divi būtiski faktori ir mājokļa vērtības daļa, pret kuru tiek aizņemta, un tas, vai vērtības pieaug konkrētā mājas tirgū.
Kā darbojas Eminent Domain
Izcils domēns ir federālas, štata vai pašvaldības valdības pilnvaras ņemt privāto īpašumu publiskai lietošanai pēc tam, kad ir samaksāts tikai kompensācija. Šī prakse notiek daudzās dažādās valstīs ar dažādiem nosaukumiem. Īpašuma īpašniekiem tas var nešķist godīgi, un ievērojami domēna gadījumi, it īpaši, ja īpašnieki uzskata, ka viņiem nav saņemta taisnīga atlīdzība, ir diezgan izplatīti.
Eminents domēns un reversā hipotēka
Kompensācijas maksājums, ja to apvieno ar mājokļa pamatkapitālu, var būt pietiekams, lai samaksātu par jaunu mājokli vai vismaz nodrošinātu priekšapmaksu par jaunu hipotēku. Bet, ja mājas īpašniekam ir reversā hipotēka, mājas īpašniekam var nebūt pietiekami daudz atlikušā kapitāla mājā, lai nomaksātu aizdevumu un iegādātos jaunu dzīvesvietu, izmantojot kompensācijas maksājumu.
Viņu izredzes var būt labvēlīgākas, ja mājas īpašniekam īpašumā ir ievērojams kapitāls. Mājās var būt pieauga vērtībā kopš tika iegūta reversā hipotēka, vai arī mājas īpašnieks, iespējams, ir saglabājis ievērojamu pašu kapitālu mājā, aizņemoties tikai ierobežotu summu.
Sliktākais scenārijs notiek, kad mājas īpašnieks ir ieņēmis ievērojamu daļu no īpašuma vērtības reverso hipotēku maksājumus un nav bijis pietiekami daudz laika (vai pietiekami veiksmes), lai izbaudītu būtisku pieaugumu īpašuma vērtība. Šādos gadījumos valsts maksājums var būt krietni mazāks par nomaiņas izmaksām.
Svarīgs
Māju īpašniekiem var rasties papildu izmaksas, piemēram, par novērtēšanu un pārvietošanu, kuras ne vienmēr tiek segtas visos ievērojamajos domēna gadījumos.
Mājas vērtība
Problēma rodas, ja aizņēmuma summa atstāj mājas īpašniekam nelielu pašu kapitālu īpašumā un tādējādi maz faktiskās naudas no norēķina ar nosodošo iestādi.
Kādā gadījumā 2012. gadā kādai Oregonas mājas īpašniecei tika piedāvāts tieši tik daudz naudas, lai atmaksātu viņas reverso hipotēku, kad štata Transporta departamentam bija nepieciešama viņas māja ceļa projektam. Valsts aģentūra galu galā piekrita ļaut sievietei, kurai tolaik bija aptuveni 80 gadu, dzīvot mājā, kas aģentūrai piederēja bez īres tik ilgi, cik viņai tas ir nepieciešams.
Laikā, kad mājvieta strauji tiek novērtēta, šādas situācijas ir mazāk iespējamas. Mājas vērtība, visticamāk, pārsniegs summu, kas aizņemta pirms gadiem, atzīmē Deivids Hensons, Henson un Fuerst of Raleigh, Ziemeļkarolīnas vadošais partneris, izcilu jomu un saistīto īpašuma tiesību speciālists.
Tomēr mājokļu tirgos notiek lejupvērstas svārstības. Lai gan likumi dažādās valstīs ir atšķirīgi, nosodošās iestādes un tiesas, visticamāk, neņems vērā mājas īpašnieka parādu.
Īpašuma vērtība vs. Parāds
"Atbilstošais faktors patiešām ir īpašuma vērtība pirms tā pārņemšanas, kāda ir īpašuma vērtība un kādi ir nodarītie zaudējumi," saka Hensons. "Parāds nav būtisks attiecībā uz to, kā tiek apspriesti vai tiesāti zaudējumi, ja tas nonāk žūrijas priekšā."
Daudzi māju īpašnieki šādā situācijā saskaras ar papildu izmaksām, piemēram, novērtējums nodevas un pārvietošanas izdevumi, kas ne vienmēr tiek segti ievērojamos domēna gadījumos.
Tāpat kā tradicionālajos nākotnes hipotēkas kredītos, būtiska nozīme ir attiecīgā aizdevuma līguma valodai. Tajā būtu skaidri jānorāda, kas notiek a nosodījumu no īpašuma. Tajā būtu arī jānorāda, ka ieņēmumi tiks nodoti mājas īpašniekam, lai gan aizdevējam būs jāapstiprina galīgā vienošanās.
Kā darbojas Eminent Domain?
Izcils domēns ir vietējās, štata vai federālās valdības tiesības iegūt īpašumu, kas tiek uzskatīts par nepieciešamu sabiedriskajam labumam. Savienoto Valstu konstitūcijas piektais grozījums nosaka, ka šāda īpašuma īpašniekiem ir jāsaņem taisnīga kompensācija. Parasti tas nozīmē, ka īpašuma īpašniekiem tiks samaksāta patiesā tirgus vērtība.
Kā ievērojama domēna procedūra ietekmē apgriezto hipotēku?
Ietekme lielā mērā ir tāda pati kā tradicionālajai vai nestandartizētai hipotēkai. Tas nozīmē, ka valdība maksā īpašuma īpašniekam, kuram pēc tam būs jāmaksā visa neatmaksātā mājokļa kredīta summa.
Labākajā gadījumā īpašnieks, kuram īpašumā ir ievērojams pašu kapitāls, to var aizstāt, izmantojot valsts maksājumu.
Reversās hipotēkas gadījumā īpašnieka pašu kapitāls ir samazināts par aizņemto summu plus procenti un citas atmaksas izmaksas. Šādos gadījumos ar pašu kapitālu un valsts izmaksām kopā var nepietikt, lai iegādātos rezerves māju.
Kā es varu aizsargāt savu īpašumu no ievērojama domēna?
Neviens neko daudz nevar darīt aizsargāt savu īpašumu no izcilā domēna. Nav iespējams paredzēt sabiedrības vai valdības vajadzības nākotnē. Tas var šķist negodīgi, taču īpašumu īpašniekiem nav daudz iespēju aizsargāt savu īpašumu no valdības aresta.
Bottom Line
Izcils domēna nosodījums var nopietni sarežģīt finansiālo un mājokļu situāciju māju īpašnieki, kas izmanto reverso hipotēku, it īpaši, ja ir bijusi liela daļa no mājas kapitāla atsaukts.