Kā apvienot divas hipotēkas vienā?

Divas hipotēkas nav tik reti, kā jūs varētu domāt. Cilvēki, kuri savās mājās uzkrā pietiekami daudz pašu kapitāla, bieži izvēlas ņemt otru hipotēku. Viņi varētu izmantot šo naudu, lai nomaksātu parādu, nosūtītu bērnu uz koledžu, finansētu uzņēmējdarbības uzsākšanu vai veiktu lielu pirkumu. Citi izmantos sekundi hipotēka uzlabot savas mājas vai īpašuma vērtību, pārveidojot vai uzbūvējot peldbaseinu utt.

Divas hipotēkas tomēr var būt sarežģītākas nekā turēt tikai vienu. Par laimi, ir pieejami mehānismi, ar kuriem apvienot vai apvienot divas hipotēkas vienā aizdevumā. Bet konsolidācijas process pats par sevi var būt grūts, un matemātika galu galā var nebūt tā vērts.

Hipotēku apvienošana

Aplūkosim vienu piemēru: pirms desmit vai vairāk gadiem un izlozes laikā jūs paņēmāt mājokļa kredītlīniju laiks, kad jūs varētu “izdarīt” savu kredītlīniju - jūs maksājāt pārvaldāmu summu: 275 USD mēnesī par 100 000 USD līniju kredīts.

Saskaņā ar šī aizdevuma nosacījumiem pēc desmit gadiem izlozes periods kļuva par atmaksas termiņu - nākamie 15 gadi, kad aizdevums ir jāmaksā kā hipotēka. Bet jūs, iespējams, negaidījāt, ka maksājums par 275 ASV dolāriem kļūs par 700 ASV dolāru lielu maksājumu, kas varētu pieaugt vēl augstāk, ja palielināsies pamatlikme.

Konsolidējot abus aizdevumus, jūs, iespējams, varētu ietaupīt vairāk nekā 100 USD katru mēnesi un bloķēt procentu likmi, nevis skatīties, kā tā palielināsies, ja prime palielinās. No otras puses, varbūt jūs vēlaties ātrāk atmaksāt aizdevumus un vēlaties labākus nosacījumus, kas palīdzēs jums to izdarīt. Kā darbojas šāda veida konsolidācija un vai tā ir laba ideja?

Ziniet, ar ko jūs sākat

Lai saprastu, kas notiek konsolidācijas laikā, jums jāzina dažas lietas par pašreizējiem aizdevumiem. Ja, dodoties konsolidēt aizdevumus, jūs saprotat, ka jūsu otrā hipotēka kāda iemesla dēļ tika izmantota, lai izvilktu naudu no mājām. naudas izņemšanas aizdevums- tas var radīt izmaksas jaunajam aizdevumam un samazināt summu, uz kuru pretendējat. Izsniegto kredītu cenas ir augstākas, norāda aizdevēji, jo aizņēmējs statistiski biežāk aiziet no aizdevuma, ja nokļūst nepatikšanās.

Tad ir likmes/termiņa refinansēšana (atsauce). Šis aizdevuma veids ir vienkārši jūsu pašreizējā aizdevuma procentu likmes un nosacījumu korekcija. Aizdevējs tiek uzskatīts par drošāku aizdevējam, jo ​​aizņēmējs nekavē naudu un nesamazina īpašumā esošā kapitāla summu. Iespējams, nesen refinansējāt, kad hipotēku likmes nokritās līdz vēsturiski zemākajam līmenim.

Kāpēc šīm atšķirībām ir nozīme? Saskaņā ar Casey Fleming, C2 Financial Corporation hipotēku konsultantu un autoru, Kredīta ceļvedis: kā iegūt labāko iespējamo hipotēku, tie ir svarīgi, jo noteikumi un summa, ko maksāsit par jaunām hipotēkām, var būt ļoti atšķirīgi.

“Pieņemsim, ka jūs un jūsu kaimiņš abi saņemat 75% aizdevuma pret vērtību refinansēšanas aizdevumu atbilstošs aizdevums $ 417,000 ierobežojums. Jūsu ir a skaidras naudas izņemšana, viņa nav. Jūsu aizdevums 2021. gada aprīlī izmaksātu par 0,625 punktiem vairāk nekā jūsu kaimiņvalsts. Un 1 punkts ir 1% no aizdevuma summas, tādēļ, ja jūsu aizdevuma summa ir 200 000 ASV dolāru, ja viss ir vienāds, jūs maksājat 1250 USD (200 000 USD x 0,00625) vairāk par tādu pašu procentu likmi kā jūsu kaimiņam. "

Padomājiet par to šādi. Ja jūs sākotnēji iegādājāties divus aizdevumus, pērkot māju, tas nav naudas aizdevums, jo mājokļa iegādei tika izmantota otrā hipotēka, nevis nauda no tās. Bet vēlāk, ja jūs saņēmāt naudu otrās hipotēkas ņemšanas rezultātā, tas bija naudas aizdevums, un tādējādi jauns konsolidēts aizdevums tiks uzskatīts par tādu pašu.

Ir vēl viens iemesls, kāpēc šī atšķirība kļūst svarīga. Tā kā naudas izņemšanas aizdevumi aizdevējam ir riskantāki, tie var aizdot tikai 75–80% no jūsu pašu kapitāla jūsu mājā, salīdzinot ar 90% ar procentu likmi/termiņa atsauci. Flemings to izsaka vienkāršā angļu valodā šādi: “Ja jūsu aizdevums tiks uzskatīts par naudas izņemšanas aizdevumu, jums būs nepieciešams vairāk pašu kapitāla, lai tas atbilstu.”

Kā konsolidēties

Aizdevējs veiks visus sarežģītos dokumentus, kas saistīti ar aizdevumu konsolidāciju. Jūsu uzdevums ir būt informētam patērētājam. Nerunājiet ar vienu - runājiet ar vairākiem.

Tā kā divu aizdevumu apvienošana ir sarežģītāka nekā vienkārša mājokļa hipotēka, vislabāk ir runāt personīgi ar trim vai četriem aizdevējiem. Jūs varat runāt ar savu banku vai krājaizdevu sabiedrību, hipotēku brokeri vai saņemt ieteikumus no nozares profesionāļiem, kuriem uzticaties.

Protams, pajautājiet viņiem, vai jaunais aizdevums kļūs par naudas izņemšanas aizdevumu vai likmes/termiņa refi. Vai tas ir fiksētas vai mainīgas procentu likmes aizdevums? 15 vai 30 gadi?

Kad esat apmierināts ar noteiktu aizdevēju, viņi jūs iepazīstinās ar procesu. Neparakstiet neko, iepriekš to neizlasot, un pārliecinieties, ka saprotat maksājumu grafiku.

Ja jūsu aizdevums ir naudas izņemšanas aizdevums, Keisija Fleminga saka, ka var būt veids, kā vienu gadu vēlāk to pārvērst par kursu/termiņa refi.

“Konsolidējiet aizdevumus kā naudas izņemšanu, bet saņemiet aizdevēja kredītu, kas sedz visas ar darījumu saistītās izmaksas. Pagaidiet vienu gadu un vēlreiz refinansējiet. Tā kā jūs tajā brīdī refinansējat tikai vienu aizdevumu, tas nav naudas aizdevums. Tagad jūs varat tērēt naudu punktiem, lai samazinātu procentu likmi, jo jūs saglabāsiet aizdevumu ilgāk laika periods." Flemings iesaka to darīt tikai tad, ja uzskatāt, ka procentu likmes ir stabilas vai var piliens.

Bottom Line

“Nekad nepieņemiet lēmumu refinansēt vai konsolidēt aizdevumus, pamatojoties tikai uz ikmēneša maksājuma samazinājumu. Vairumā gadījumu jaunajam aizdevumam jūs iztērēsit vairāk nekā visu mūžu, nekā vienkārši atmaksātu esošos aizdevumus, ”saka Flemings. "Miljoniem patērētāju turpina ieķīlāt savu nākotni un beidzot ar desmitiem vai pat simtiem tūkstošu dolāru mazāk pensijā."

Tā vietā nosakiet, cik ilgi jūs domājat palikt mājā, un salīdziniet pašreizējās (-o) hipotēkas (-u) izmaksas. uz jauno hipotēku, kā arī visas izmaksas, kas saistītas ar jauno aizdevumu visā jūsu turēšanas laikā aizdevums. Ja konsolidācijas rezultātā jūsu kopējās izmaksas būtu zemākas, tad konsolidācija, iespējams, ir laba ideja.