Alternatīvi ieguldījumi nekustamajā īpašumā

Kad lielākā daļa cilvēku domā par ieguldījumi nekustamajā īpašumā, īres īpašumus un nekustamā īpašuma ieguldījumu tresti (REIT) iespējams, ir pirmie ieguldījumi, kas ienāk prātā. Lai gan tie ir populāri veidi, kā ieguldīt nekustamajā īpašumā un gūt peļņu no tā, tie nekādā ziņā nav jūsu vienīgās iespējas, kā arī ne vienmēr ir labākās. Tas jo īpaši attiecas uz tagad, kad pārskatāmā nākotnē COVID-19 būs mūsu pasaules daļa. Šeit ir daži no populārākajiem alternatīvajiem ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, kurus šodien vērts vēlreiz apskatīt.

Ieguldījumi nekustamajā īpašumā un COVID-19

Tā kā miljoniem amerikāņu ir bez darba, daudzi cīnās par hipotēkas vai īres maksājumu veikšanu. Tas var radīt problēmas īres nekustamā īpašuma ieguldītājiem, kuri gūst ienākumus no īres, lai segtu savus hipotēkas. Tā ir problēma arī REIT ieguldītājiem, kuri dividendēm paļaujas uz hipotēku nodrošināto vērtspapīru un ienākumus nesošā nekustamā īpašuma darbību.

Ir daudz neskaidrību par to, kas notiks ar mājokļu un īres tirgiem nākamajos mēnešos. Tomēr nekustamais īpašums joprojām ir ieguldījums, kas var piedāvāt zemākus riskus, labāku ienesīgumu un lielāku diversifikāciju nekā akciju tirgus. Par laimi, ir daudz veidu, kā ieguldīt nekustamajā īpašumā.

Partnerības ar nekustamo īpašumu (RELP)

Iekšā nekustamā īpašuma partnerība (saukts arī par “kopuzņēmumu”), divi vai vairāki investori apvieno resursus, lai sasniegtu kopīgu mērķi. Ideālā gadījumā katrs partneris partnerībai piešķir kaut ko vērtīgu - neatkarīgi no tā, vai tas ir esošs īpašums, nauda, ​​zināšanas vai pūles. Apvienojot spēkus, investori var kolektīvi sadalīt risku, sadalīt pienākumus un uzlabot iespējamos rezultātus.

"Lielākajā daļā partnerību sponsoram ir aktīva loma un viņam ir lielākā daļa lēmumu pieņemšanas tiesību," saka Toms Bleiks, dibinātājs Elastīga, nekustamo īpašumu uzņēmums ar tehnoloģijām, kas piedāvā iespēju izvēlni, lai palīdzētu nekustamā īpašuma īpašniekiem sasniegt savus mērķus. "Komandītiem partneriem vai nepārvaldītiem biedriem ir maza kontrole vai nav nekādas kontroles, bet viņi piedalās naudas plūsmā un peļņā, pamatojoties uz viņu ieguldījumiem un īpašumtiesībām."

Tas investoriem var dot avotu pasīvie ienākumi no nekustamā īpašuma. “Tā kā lielākajai daļai partnerības investoru ir pasīva loma, ieguldītāji var gūt labumu no izcilas ar risku koriģētas peļņas un maz darba, izņemot sākotnējo pienācīgu pārbaudi un regulāru statusa atjauninājumu pārskatīšanu un sponsora ziņojumus, ”saka Bleiks.

Kā sākt

Partnerības ar nekustamo īpašumu var izpausties dažādos veidos, tostarp pūļa finansēšana kampaņas, rakstiskas vienošanās starp draugiem, sabiedrība ar ierobežotu atbildību (LLP), Sabiedrības ar ierobežotu atbildību (SIA), un kopuzņēmums (JV) līgumiem. Atkarībā no vienošanās katrs partneris (vai partneru grupa) var saņemt atšķirīgu prioritāti un ieguldījumu naudas plūsmu daļu. Investoriem pieejamās iespējas nosaka sponsora piedāvātās iespējas un ieguldītāja riska un atlīdzības preferences.

Lai sāktu darbu, varat sadarboties ar uzticamu draugu vai biznesa partneri vai ar trešo pusi. Elastīgi, piemēram, partneri ar nekustamā īpašuma īpašniekiem, kuri vēlas veikt renovāciju vai pārbūvi, lai palielinātu vērtību un naudas plūsmu. Saskaņā ar tās tīmekļa vietni: “Jūs atvedat īpašumu, bet mēs - naudu, plānus, inženierus, būvniecības komandas, projektu vadītājus un dizainerus”, tāpēc jums tas nav jādara.

Jebkuras partnerattiecības ir būtiskas, lai vajadzības gadījumā lūgtu juridisku padomu, pārliecinieties, ka uzticaties sponsoram, un pārliecinieties, ka jūsu mērķi ir saskaņoti ar sponsora biznesa plānu.

Ietekmes investīcijas

Ietekmes investīcijas mērķis ir nodrošināt labu finansiālo atdevi līdzās pozitīvai, izmērāmai sociālajai un vides ietekmei. Saskaņā ar Globālās ietekmes investīciju tīklu, ietekmes ieguldījumu tirgus nodrošina kapitālu, lai risinātu problēmas dažādās nozarēs, tostarp ilgtspējīgu lauksaimniecību, atjaunojamo enerģiju, saglabāšanu un pieejamus pamatpakalpojumus, tostarp izglītību, veselības aprūpi un mājokli.

Ieguldījumi uz nekustamo īpašumu-ietekmes ieguldījumu sektora apakškopa-koncentrējas uz dažādām jomām, tostarp:

• Zaļie nekustamie īpašumi -Šī stratēģija piemēro videi ilgtspējīgu praksi, lai pārsniegtu pašreizējos būvniecības standartus attiecībā uz enerģijas un ūdens efektivitāti, samazinātu atkritumu daudzumu un drošu mājokli.
• Mājokļa pieejamība -Šī joma ir vērsta uz mājokļu inventāra nodrošināšanu nepietiekami apkalpotajiem iedzīvotājiem.
• Ilgtspējīga kopiena -Mērķis ir izstrādāt un būvēt projektus, kas kalpo par pamatu sabiedrības izaugsmei.

Nekustamais īpašums veido ievērojamu daļu no visiem pārvaldītajiem ietekmes ieguldījumu aktīviem, kas tiek pārvaldīti-pat 10% līdz 15% jeb 27 līdz 40 miljardi ASV dolāru, pēc dažām aplēsēm.

Kā sākt

Ietekmes investori palīdz finansēt dažādus projektus, piemēram, ilgtspējīgi akreditētas ēkas, kopienas ēkas un mājokļus par pieņemamu cenu, ieguldot konkrētam projektam paredzētajos fondos. Lai sāktu darbu, atrodiet uzņēmumu vai ieguldījumu fondu, kas koncentrējas uz ietekmes jomu, kas jūs interesē, vienlaikus piedāvājot pieņemamu iespējamo peļņu. Šīs iespējas varat atrast, izmantojot savu tīklu, apmeklējot vietējo investoru asociāciju sanāksmes vai meklējot internetā, teiksim, “pieejamu mājokļu ietekmes fondu”.

Piemēram, Verbhouse ir alternatīva mājas finansēšanas platforma, kas apvieno īri un īpašumtiesības, izmantojot pirkšanas līzinga iespēju padarīt māju īpašumu pieejamu un pieejamu būtiskiem darbiniekiem dārgās kopienās (domājiet San Fransisko). Tās ietekmes investīciju platforma ļauj izveidot tādas iestādes kā universitātes un veselības aprūpes sistēmas investīciju fondus, lai piedāvātu mācībspēkiem un darbiniekiem pieejamu veidu, kā piekļūt mājokļa īpašumam viņu kopienās kalpot.

"Ietekmes investoriem ir iespēja radīt sociālus, vides un ekonomiskus rezultātus, kas citādi varētu nebūt iespējami," saka Marjorie Scholtz, Verbhouse dibinātājs un izpilddirektors. "Rezultātā ietekmes investoriem var būt būtiska loma reālu risinājumu piedāvāšanā."

Aizdevumi ar smagu naudu

Ja investors vēlas atjaunot īpašumu, viņi var saņemt aizdevumu ar cietu naudu (to sauc arī par “tilta aizdevumu”). Šos īstermiņa aizdevumus banku vietā izsniedz privāti investori vai uzņēmumi. Aizdevējs parasti izmanto īpašuma “pēc remonta vērtību” (ARV), ne tikai aizņēmēja kredītspēju, lai noteiktu, vai viņš izsniegs aizdevumu. Kā aizdevums uz aktīviem īpašums kalpo kā nodrošinājums.

Aizdevumi ar cietu naudu var būt labs risinājums ieguldītājiem, kuri vēlas pasīvus ienākumus ar nedaudz lielāku ienesīgumu nekā citi pasīvie aktīvi, piemēram, obligācijas vai dividenžu akcijas. Ir svarīgi zināt aizņēmēja sasniegumus un finansiālo stāvokli, kā arī viņa spēju izturēt vētras, piemēram, tādu, kādu mēs šobrīd piedzīvojam ar Covid-19.

Kā sākt

Privātā naudas aizdevumā ir daudz vairāk nekā tikai skaidras naudas nodošana. Piemēram, jums ir jāiegūst īpašuma apdrošināšana, kas aizsargā jūsu apgrūtinājums kā aizdevējs un nodrošina aizsardzību pret viltošanu. Jums vajadzētu arī pārskatīt aizņēmēja kredītu, apstiprināt aizņēmēja kredītu īpašuma apdrošināšana, un vienmēr lūdziet advokātu, kurš jums palīdzēs ar dokumentāciju.

Lai sāktu darboties kā aizdevējam, kuram ir grūti:

1. Izlemiet, cik daudz naudas jūs varat aizdot un no kurienes šī nauda tiks ņemta.
2. Atrodiet ieguldījumu iespēju, izveidojot tīklojumu un apmeklējot sanāksmes vietējās investīciju asociācijās (vislabāk ir sākt ar cilvēkiem, kurus pazīstat un kuriem uzticaties).
3. Veiciet uzticamības pārbaudi aizņēmējam un apsveriet iespēju maksāt par kredīta ziņojums un fona pārbaude.
4. Nosakiet aizdevuma nosacījumus, tostarp procentu likmi, procentu veidu, atmaksas laiku, slēgšanas izmaksas un to, vai ir balonu apmaksa.
5. Aizpildiet dokumentāciju ar kompetenta advokāta palīdzību.
6. Sāciet apkopot un uzturēt rūpīgus ierakstus.

Ieguldiet sevī

Vēl viena iespēja, kas jāapsver, ir ieguldīt sevī, apgūstot jaunas prasmes vai iegūstot jaunu licenci vai sertifikātu, kas var uzlabot jūsu citas darbības ar nekustamo īpašumu. Piemēram, daudzi nekustamā īpašuma investori saņem nekustamā īpašuma licenci, ne vienmēr tāpēc, ka vēlas strādāt par nekustamā īpašuma aģentu, bet gan izmantot tādas priekšrocības kā:

• MLS piekļuve -Ar piekļuvi a vairāku sarakstu pakalpojums (MLS), jūs varat atrast savu nākamo darījumu, nepaļaujoties uz aģentiem, kolēģiem vai draugiem.
• Papildu ienākumi -Kā aģents jūs varat nopelnīt komisiju par nekustamā īpašuma darījumiem. Atkarībā no katru gadu veikto darījumu skaita šī nauda var tikt saskaitīta.
• Tīklošana -Nekustamā īpašuma licences iegūšana ir vienkāršs veids, kā izveidot savu tīklu, un plaša tīkla izmantošana var palīdzēt atrast un slēgt vairāk nekustamā īpašuma darījumu.
• Vairāk kontroles -Ja pārstāvat sevi darījumā, jums ir lielāka kontrole pār sarunām.
• Izglītība un resursi -Vismaz, iegūstot nekustamā īpašuma licenci, jūs varētu sākt labāk izprast nozari un palīdzēt apgūt valodu.

Nav federālās nekustamā īpašuma licences, tāpēc licences saņemšanai nepieciešamais laiks un nauda būs atkarīga no jūsu valsts licencēšanas prasībām. Parasti jūs varat sagaidīt trīs līdz sešus mēnešus, lai iegūtu licenci, un priekšlicencēšanas kursa nokārtošana un eksāmena kārtošana varētu izmaksāt aptuveni USD 1000.

Bottom Line

Šie ir tikai daži no daudzajiem alternatīvajiem veidiem, kā ieguldīt nekustamajā īpašumā, neizmantojot parastos REIT pirkšanas veidus vai nekļūstot par saimnieku. Protams, pirms naudas riskēšanas ir svarīgi veikt mājas darbus un izpētīt savas iespējas. Vislabāk ir arī konsultēties ar kvalificētu advokātu un nodokļu grāmatvedi, lai izvairītos no jebkādiem juridiskiem un nodokļu pārsteigumiem saistībā ar alternatīvu ieguldījumu nekustamajā īpašumā.