Automātiskās vērtēšanas modeļa (AVM) definīcija

Kas ir automatizētās vērtēšanas modelis (AVM)?

Automatizēts vērtēšanas modelis (AVM) ir termins pakalpojumam, kurā tiek izmantota matemātiska vai statistiska informācija modelēšana apvienojumā ar esošo īpašumu un darījumu datu bāzēm, lai aprēķinātu nekustamo īpašumu vērtības. Lielākā daļa automatizēto novērtēšanas modeļu salīdzina līdzīgu īpašumu vērtības vienā un tajā pašā laika posmā.

Daudzi vērtētāji un pat Volstrīta iestādes, izmantojiet šos AVM, lai novērtētu dzīvojamos īpašumus. Patērētājiem gatavi AVM pastāv arī tādu īpašumu sarakstu vietnēs kā Zillow un Trulia.

Kā darbojas automatizētie vērtēšanas modeļi (AVM)?

Automātiskās novērtēšanas modeļa (AVM) ziņojumus virza tehnoloģija, ieskaitot patentētus algoritmus, un aizdevēji un aģenti tos var iegūt dažu sekunžu laikā. Tajos parasti ir gan a hedonisks modelis (statistikas veids regresijas analīze) un atkārtotas pārdošanas indeksu, kas tiek svērti un analizēti, lai radītu cenu novērtējumu. AVM parasti ietver nodokļu maksātāja vērtību, visu attiecīgo informāciju par attiecīgo īpašumu, piemēram, tā pārdošanas vēsturi, un līdzīgu īpašumu pārdošanas analīzi.

Tos izmanto arī parakstīšanai hipotēkas aizdevumi mājokļa kapitālam, refinansēšanas lēmumi, kā arī palīdzība zaudējumu mazināšanā un kredītriskā pārvaldības darbības, piemēram, nekustamā īpašuma līdzdalības noteikšana tirgū institucionālajos ieguldījumos portfeļi. Lai gan sākotnēji AVM tika izmantoti dzīvojamo nekustamo īpašumu novērtēšanai, to izmantošana ir paplašinājusies, iekļaujot citus veidus, tostarp komerciālo nekustamo īpašumu.

(AVM) pakalpojumu sniedzēji piedāvā savus pakalpojumus dažādiem klientiem, tostarp nekustamā īpašuma aģentiem, un brokeriem, hipotekārajiem aizdevējiem un lielākajām finanšu iestādēm. Pie vadošajiem AVM nodrošinātājiem pieder CoreLogic, Federālā mājokļa aizdevumu hipotekārā korporācija (Fredijs Mak), VeroValue un Equifax. Sabiedrība tos var izmantot, izmantojot bezmaksas patēriņa nekustamā īpašuma vietnes.

Automātisko vērtēšanas modeļu (AVM) plusi un mīnusi nekustamajā īpašumā

Neskatoties uz to plašo izmantošanu mūsdienās, AVM izraisa dažas debates, it īpaši par to, kā tās salīdzina ar tradicionālajiem personīgajiem novērtējumiem.

AVM priekšrocības

AVM izmantošanas priekšrocības salīdzinājumā ar fiziskajiem novērtējumiem ir līdzīgas jebkuras automatizētas sistēmas priekšrocībām salīdzinājumā ar cilvēku centieniem. Būtībā tie ietaupa laiku, naudu un pūles. Viņi var veikt daudzus aprēķinus un salīdzinājumus dažu sekunžu laikā, un viņiem nav fiziski jābrauc, lai apskatītu īpašumu vai līdzīgus īpašumus ("kompakti" ir būtisks faktors, novērtējot un nosakot noteiktu nekustamā īpašuma daļu).

Tas viss samazina īpašuma vai vairāku īpašumu novērtēšanas izmaksas. AVM ir īpaši noderīgi, lai novērtētu visa nekustamā īpašuma portfeļa vērtību. Pēc iestatīšanas AVM var darboties ar nelieliem izdevumiem.

Papildus tam, ka algoritmi ir lētāki un ātrāki, tie nav pakļauti cilvēku kļūdām vai ļaunprātīgai izmantošanai. Kā objektīvi automāti tie noņem vienādojumu neobjektivitāti un subjektivitāti. Tādējādi pastāv mazāks krāpšanas vai apzinātu cenu noteikšanas risks - lai gan, protams, datorprogrammas var uzlauzt vai manipulēt.

AVM trūkumi

Lai AVM darbotos labi, tam ir nepieciešami augstas kvalitātes dati pietiekamā daudzumā, lai tie būtu reprezentatīvi. Tieši tur ir tā ievainojamība.

Visbiežāk minētais trūkums pret AVM ir tāds, ka, nosakot vērtību, tie neietekmē (un nevar) ietekmēt faktisko īpašuma stāvokli. Viņi vienkārši pieņem vidējo stāvokli, kas var būt precīzs vai nē. Viņi nevar atzīmēt detaļas vai stāvokļa izmaiņas.

AVM ir lieliski salīdzinājumos, bet ko darīt, ja trūkst salīdzināms nekustamais īpašums vai darījumu dati ir reģistrēti? Šī iemesla dēļ jaunuzceltos īpašumus ir īpaši grūti novērtēt, un AVM, kas ir diezgan burtiski, mēdz pietrūkt iztēles, lai izdomātu kaut ko, kas kalpotu kā kompakti. Un tā kā AVM darbojas, pamatojoties uz zināmiem faktoriem - vēsturisko ierakstu -, tas palaiž garām nemateriālas lietas, kas var paaugstināt vai pazemināt aplēses.

Visbeidzot, AVM var strādāt tikai ar tiem dotajiem datiem, un vienmēr pastāv risks, ka dati tiks ievadīti nepareizi. Tā rīcībā esošā informācija, iespējams, nav arī atjaunināta, padarot AVM neuzticamus strauji mainīgajos nekustamā īpašuma tirgos.

Bottom Line

Galvenie automatizēto vērtēšanas modeļu piegādātāji norāda uz to precizitāti, visaptverošu pārklājumu un laika ietaupījumu. AVM nodarbojas ar vidējiem rādītājiem. Tāpēc tie ir īpaši efektīvi, ja īpašuma krājums ir ļoti vispārīgs. Reģionos ar lielāku veidu un stilu klāstu tie var būt mazāk precīzi un noderīgi.

Kamēr to izmantošana pieaug, AVM nav aizstājuši cilvēku novērtējuma aplēses, jo īpaši tāpēc, ka lielākā daļa Hipotekārajiem aizdevējiem ir nepieciešams individuāls īpašuma novērtējums, ko veic sertificēts vērtētājs persona. Tā kā pastāv bažas par to precizitāti, daži nozares dalībnieki iesaka apskatīt vairāku AVM rezultātus, lai iegūtu pilnīgāku priekšstatu un palielinātu uzticību saviem ziņojumiem.