Fiksētas vai mainīgas procentu likmes hipotēka: kura šobrīd ir labāka?

No marta. Bankrate.com aizdevēju aptauja ziņoja, ka hipotēku likmes bija 4,30% fiksēta 30 gadu periodam, 3,72%- 15 gadu fiksēts un 4,05% pirmajos piecos gados ar 5/1 regulējamas likmes hipotēku (ARM). Tie ir valsts vidējie rādītāji; hipotēkas likmes atšķiras atkarībā no atrašanās vietas un ir ļoti atkarīgi no jūsu kredītreitinga.

Tātad, pirmais solis, lai izlemtu, vai hipotēka ar fiksētu likmi vai ARM ir labākā izvēle mūsdienu tirgū, ir runāt ar vairākiem aizdevējiem, lai noskaidrotu kāda likme jums ir piemērota un kādi aizdevuma nosacījumi jums ir saprātīgi, ņemot vērā jūsu kredītreitingu, ienākumus, parādus, pirmo iemaksu un ikmēneša maksājumu atļauties.

Kad jūs zināt, kādas procentu likmes un termiņa aizdevēji attieksies uz jums, kā jūs izvēlaties starp fiksētas likmes hipotēku un ARM? Apsveriet šos faktorus.

Fiksēts vs. ARM: ikmēneša maksājumu starpība

Par katru aizņemto 100 000 ASV dolāru jūs maksājat katru mēnesi par katru no galvenajiem hipotekāro kredītu veidiem, izmantojot iepriekš norādītās valsts vidējās procentu likmes.

-30 gadu hipotēka ar fiksētu likmi: 495 USD.

-15 gadu fiksētas likmes hipotēka: 726 USD.

- 5/1 regulējamas likmes hipotēka: USD 480 pirmajos 60 mēnešos.

Raugoties tikai uz ikmēneša maksājumu, šķiet, ka regulējamas likmes hipotēka varētu būt labākā izvēle. Tas ir lētākais variants par USD 15 mēnesī. Jo lielāka hipotēka, jo lielāki ikmēneša ietaupījumi. Ja aizņematies pusmiljonu, jūs ietaupīsit USD 73 mēnesī ar regulējamu likmi.

Vai šī atšķirība ir pietiekami liela, lai uzņemtos papildu riskus, kas saistīti ar ARM?

Regulējamas likmes hipotēkas veidi

ARM ir daudz veidu. Vispopulārākais ir hibrīda ARM, un no tiem vispopulārākais variants ir 5/1 ARM, kam seko 3/1, 7/1 un 10/1 ARM.

Lūk, kā darbojas hibrīdās ARM: piemēram, 5/1 ARM ir fiksēta procentu likme pirmajos piecos gados, ko sauc par ievadperiodu. Pēc tam procentu likme tiek koriģēta reizi gadā uz atlikušo aizdevuma termiņu (teiksim, vēl 25 gadus). Ir ARM, kas pielāgojas retāk nekā reizi gadā, piemēram, 3/3 un 5/5 ARM, taču tos var būt grūti sasniegt. Jo garāks sākotnējais periods, jo mazāka būs starpība starp ARM procentu likmi un hipotēkas ar fiksētu procentu likmi.

Amerikas Savienotajās Valstīs procentu likme lielākajai daļai ARM ir balstīta uz ASV Valsts kases likmi. Valsts kases likmes pašlaik ir ļoti zemas, tādēļ, ja jūs izņemat ARM tagad, pastāv liela iespēja, ka jūsu procentu likme palielināsies, kad beigsies ARM ievadperiods. Federālo rezervju sistēma paaugstināja procentu likmes vienu reizi martā, un paredzams, ka tas tiks izdarīts vēl divas reizes 2018. gadā, un katrs pieaugums būs 0,25%.

Riska tolerance un nākotnes plāni

Izņemot hipotēku ar fiksētu procentu likmi, pirms noslēguma dokumentu parakstīšanas jūs precīzi zināt, cik liels būs jūsu hipotēkas maksājums katru mēnesi, kamēr vien jums būs hipotēka. Daudzi cilvēki novērtē šo stabilitāti.

ARM ir pakļauti procentu likmju riskam vai iespējai, ka procentu likme mainīsies. Pēc sākotnējā termiņa šāda veida hipotēkas procentu likme tiek pielāgota, lai atspoguļotu pašreizējos tirgus apstākļus. Kā jūs zināt, kāda būs ARM procentu likme, kad tā tiks atiestatīta pēc ievada perioda?

Sīkāka informācija par konkrētu ARM - tā sauktā procentu likmju griestu struktūra - norāda, cik liels varētu būt jūsu ikmēneša maksājums. Piemēram, 5/1 ARM maksimālā struktūra var būt 2-2-6, kas nozīmē, ka sestajā gadā (pēc piecu gadu ievadperioda beigām) procentu likme var palielināties par 2%, turpmākajos gados procentu likme var palielināties vēl par 2% gadā, un kopējais procentu likmes pieaugums nekad nevarēs pārsniegt 6% aizdevums.

Ja jūsu ievada likme būtu 4%, pirmajos piecos gados jūsu procentu likme būtu 4%. Sestajā gadā tas var palielināties pat par 2%atkarībā no ASV valsts kases likmes viena gada, tāpēc jūsu likme varētu sasniegt pat 6%. Septītajā gadā jūsu likme varētu palielināties vēl par 2%līdz 8%, un astotajā gadā jūsu likme varētu atkal palielināties par 2%, padarot jūsu likmi par 10%. Šajā brīdī jūs būtu sasniedzis 6% griestus; jūsu likme nekad nebūtu augstāka par 10%.

Kaut arī ierobežojums nedaudz samazina jūsu risku, izmantojot hipotēku ar 200 000 USD 30 gadu starpību, starpība starp 4% un 10% procentu ir ikmēneša maksājums aptuveni 955 USD salīdzinājumā ar aptuveni 1755 USD. Jums jājautā sev, vai sliktākais scenārijs-papildu 800 USD mēnesī no astoņiem līdz 30 gadiem-ir tas, ar ko jūs varat dzīvot.

Tas, vai jūsu likme kādreiz tiek pielāgota tik augsta, ir atkarīgs no ARM indeksa likmes. Ja jūsu ARM ir indeksēts pēc viena gada Valsts kases likmes un šī likme sestajā gadā ir tāda pati kā pirmajā gadā, jūsu procentu likme sestajā gadā nepalielināsies. Tomēr, ja Valsts kases likme ir palielinājusies par 3%, jūsu procentu likme sestajā gadā griestu dēļ nepalielināsies vairāk kā par 2%.

Cilvēki, kuri saņem ARM, bieži domā, ka notiks kāds no šiem notikumiem:

- Viņi pārdos māju pirms aizdevuma atiestatīšanas.

- Viņu ienākumi palielināsies pirms aizdevuma atiestatīšanas.

- Viņi varēs refinansēt pirms aizdevuma atiestatīšanas.

- Procentu likmes paliks nemainīgas vai samazināsies, piešķirot tām likmi, kas ir līdzīga ievada likmei, kad aizdevums tiek atiestatīts.

Ja jūs pārdzīvojāt lielo lejupslīdi, kad daudziem aizņēmējiem bija ARM, kurus viņi nevarēja atļauties pēc procentu likmju atiestatīšana, jūs zināt, ka cilvēku cerības un finansiālā realitāte var atšķirties dramatiski. Aizņēmējiem, kuri vēlas izmantot ARM saskaņā ar kādu no šiem kopīgajiem pieņēmumiem, vajadzētu apsvērt, vai tie joprojām būtu spēj pārvaldīt hipotēku, ja viņu pieņēmumi nav pamatoti, it īpaši, ja procentu likme palielinās pēc iespējas augstāk iet. Ja nē, hipotēka ar fiksētu likmi var būt labāka izvēle.

FHA ROKAS

Federālā mājokļu pārvalde (FHA) garantē regulējamas likmes hipotēkas, ļaujot aizdevējiem piedāvāt tās aizņēmējiem, kuriem ir vajadzīgas saudzīgākas prasības. FHA piedāvā 1 gadu ARM un 3, 5, 7 un 10 gadu hibrīda ARM. Procentu likme 1 un 3 gadiem versijas nevar palielināties par vairāk kā 1% gadā pēc ievada perioda vai par vairāk nekā 5% visā dzīves laikā aizdevumu. Procentu likme 5, 7 un 10 gadu ARM pēc ievada perioda nevar palielināties vairāk par 2% gadā, un kalpošanas laika ierobežojums ir 6%.

Tāpat kā visas FHA hipotēkas, lai gan FHA ARM var būt maigāka kvalifikācija, tas prasa aizņēmējiem samaksāt avansa hipotēku apdrošināšanas prēmija 1,75% apmērā no aizdevuma summas (kas parasti tiek ieskaitīta aizdevumā, un jūs par to maksāsit procentus) rezultāts). Tas prasa arī ikmēneša hipotēkas apdrošināšanas prēmijas maksājumu, kura izmaksas ir atkarīgas no jūsu aizdevuma termiņa un pirmās iemaksas. Ja, piemēram, veicat FHA minimālo obligāto iemaksu 3,5% apmērā un ņemat aizdevumu uz 30 gadiem, katru gadu hipotēkas apdrošināšanā maksāsit 0,85% no neatmaksātā aizdevuma atlikuma, līdz būsiet samaksājis aizdevumu pilns. Šī summa tiek dalīta ar 12 un tiek pievienota jūsu ikmēneša maksājumam. Par aizdevumu 200 000 ASV dolāru apmērā sākotnējā prēmija jums izmaksātu 3500 ASV dolāru, un ikmēneša hipotēkas apdrošināšanas prēmijas jums izmaksātu aptuveni 142 ASV dolārus mēnesī pirmajā gadā un pēc tam pakāpeniski samazināsies. Šīs izmaksas palielina mājokļa īpašumtiesību izdevumus gan īstermiņā, gan ilgtermiņā un var padarīt to mazāk pieejamu.

Izvēle starp fiksētas likmes aizdevumu un ARM

Tagad, kad jūs zināt, kā ARM salīdzina ar aizdevumiem ar fiksētu procentu likmi, kā jūs izlemjat, kurš no tiem ir vispiemērotākais jūsu situācijai?

Šons O. Šādā veidā sver McGeehan, aizdevuma virsnieks Homēras Glenā, Ill., Netālu no Čikāgas. “Lielākā daļa mūsu klientu ietilpst fiksētās likmes kategorijā. Viņi tradicionāli ir pirmie mājas pircēji, kas pērk dzīvokli vai vienas ģimenes māju un nezina savus nākotnes plānus, ”viņš saka. "Ja viņiem galu galā būs bērni un viņiem būs jāpaliek tur ilgtermiņā, fiksēta likme nodrošinās viņiem noteiktību un stabilitāti hipotēkas maksājumos."

Tā kā procentu likmēm gandrīz nav kur iet, bet mūsdienu tirgū tās paaugstinās, vairums mājokļu pircēju nav ieinteresēti uzņemties risku ARM.

“Ņemot vērā pašreizējo zemo procentu likmju vidi, iepriekšējos 90% laika esmu izmantojis 30 gadu fiksētā aizdevuma iespēju seši plus gadi pirmo reizi mājokļu pircējiem, ”saka Lauren Abrams, hipotēku konsultante no Absolute Mortgage Banking San Ramonā, Kalifornija

"Tomēr ir svarīgi sarunāties par pircēja ilgtermiņa plāniem attiecībā uz īpašumu. Vairumā gadījumu pircēji nezina vai nevar paredzēt, kādi būs šie plāni, ”viņa saka. "Klienti dažreiz uzstāj, ka šī ir tikai iesācēju māja un [viņi] tajā nebūs ilgāk par trim līdz pieciem gadiem." Pēc viņas pieredzes, šis laika posms faktiski var būt pat viens gads, ja notiek laulības šķiršana, darba pāreja, laulība vai bērni, taču šo laika posmu var viegli pagarināt līdz 10 gadiem.

Aizņēmēji, kuri domā, ka būs mājās īsāku laiku un vēlas izmantot ARM, varētu mazināt savu risku, noņemot ikmēneša uzkrājumi procentus nesošā kontā, lai segtu potenciāli lielāku nākotnes maksājumu, ja tie joprojām ir mājās, kad tiek piemērota likme pielāgojas. Bet “patiesībā mājokļu pircēji parasti šo naudu nesaglabās,” saka Ābrams.

Turīgi klienti un investori, kuriem ir plāns, cik ilgi viņi veiks hipotēku un var atļauties lielāki maksājumi vēlāk, visticamāk, sasniegs ARM pievilcību un, visticamāk, gūs labumu no tā ievada likme.

Ja jūs varat atļauties lielākus ikmēneša maksājumus par hipotekāro kredītu uz 15 gadiem un plānojat palikt mājās a ilgu laiku, tas ietaupīs visvairāk naudas ilgtermiņā, jo kopējie procentu maksājumi būs daudz zemāks. Un šodienas joprojām ļoti zemo 15 gadu likmju bloķēšana gandrīz noteikti būs lētāka nekā ilgtermiņa ARM, pat ja ARM tagad ir lētāks.

Bottom Line

Saskaņā ar CoreLogic un Freddie Mac datiem 2017. gada augustā mazāk nekā 10% aizņēmēju izvēlējās ARM.

Ja vēlaties izmantot ARM, jo tā zemākā procentu likme palīdzēs jums saņemt finansējumu, lai iegādātos dārgāku īpašumu, apsveriet, vai atšķirība īpašuma kvalitātē, ko varat iegūt, izmantojot ARM, rada procentu likmju risku vērts. Jums būs kārdinājums teikt: "Jā! Protams! "Pārsteidzošā skolas rajona, jaunu cietkoksnes grīdu vai brīnišķīgas apkārtnes dēļ. bet mēģiniet iedomāties, kā jūs justos par šo īpašumu - un vai jūs to joprojām varētu atļauties - ja ikmēneša maksājums pēc dažiem gadiem dubultotos. Lielākajai daļai aizņēmēju šajā pieaugošajā procentu likmju tirgū fiksēta likme, iespējams, ir piesardzīgāka.

Turpināt lasīt

• Pārbaudiet pašreizējās hipotēkas likmes
• Kā procentu likmes darbojas hipotēkai
• Izpratne par hipotēkas maksājumu struktūru
• Hipotēkas punkti: kāda jēga?
• Hipotēkas: fiksēta likme pret. Regulējams ātrums
• Labāko hipotēkas likmju atrašana
• Vai jums ir laba hipotēkas likme? Ieslēdziet to!
• Svarīgākie faktori, kas ietekmē hipotēkas likmes
• Hipotēku likmju prognozēšana: pirkt, pārdot vai pārdot?
• Regulējama likmes hipotēka: kas notiek, kad procentu likmes palielinās
• Kā procentu likmes ietekmē mājokļu tirgu
• Vai mājokļa cena vai procentu likme ir svarīgāka?
• Iepirkšanās par hipotēkas likmēm