Primārā hipotēkas tirgus definīcija

Kas ir primārais hipotēku tirgus?

Primārais hipotēku tirgus ir tirgus, kurā aizņēmēji var saņemt hipotekāro kredītu no galvenā aizdevēja. Bankas, hipotēku brokeri, hipotēku baņķieri, un krājaizdevu sabiedrības ir visi galvenie aizdevēji un ir daļa no primārā hipotekārā tirgus.

Kā darbojas primārais hipotēku tirgus

Mājokļu īpašnieki, pērkot hipotekāro kredītu, var tieši sazināties ar galvenajiem aizdevējiem, sazinoties ar vietējo banku. Lielākajai daļai aizņēmēju viņi nepamanīs, ka viņi nodarbojas ar primāro hipotēku tirgu, jo visa procesa laikā viņi mijiedarbosies ar savu hipotēku pārstāvi vietējā bankā. Hipotēku speciālists izglītos aizņēmēju par dažādajiem pieejamajiem hipotēku veidiem un noteiks procentu likmi atkarībā no izvēlētā veida. Aizdevuma slēgšanas vieta parasti ir vietējā filiāle, kur tiek parakstīti dokumenti.

Daudzi aizņēmēji arī sāk mājas pirkšanas procesu, sazinoties ar hipotēkas baņķieri vai hipotēkas izsniedzējs. Iniciatori un hipotēku baņķieri paši par sevi nav bankas, bet palīdz atvieglot darījumu un nosūta hipotēkas pieprasījumu bankai, lai slēgtu aizdevumu. Brokeri saņem maksu par savu pakalpojumu, jo viņi atsaucas uz uzņēmējdarbību pie galvenajiem aizdevējiem. No otras puses, aizņēmēji vēlas iegūt labāku likmi, ļaujot brokerim iegādāties labāko piedāvājumu atkarībā no aizņēmēja kredīta un vēlamajiem nosacījumiem.

Tomēr ir svarīgi atzīmēt, ka Patērētāju finanšu aizsardzības birojs ir īstenojusi noteikumi par kompensāciju hipotēku brokeriem. Pirms finanšu krīzes brokeri varēja saņemt kompensāciju no aizņēmēja, kā arī aizdevēja. Patērētāji nezināja, ka aizdevējs, maksājot starpniecību, maksā starpniekam. Turklāt brokeriem bija stimuls novirzīt patērētājus uz dārgākiem produktiem vai hipotēkām un dažreiz augstākas procentu likmes. Kopš 2008. un 2009. gada lielās lejupslīdes un tai sekojošajiem noteikumiem, hipotēku brokeru skaits ir samazinājies.

Primārā hipotēku tirgus priekšrocības

Aizņēmējiem, kas veic darījumus primārajā hipotēku tirgū, ir pieejamas dažas priekšrocības, kas var ietvert:

Zemas noslēguma izmaksas

Galvenie aizdevēji parasti ir vietēja mēroga bankas, kas nozīmē, ka viņi veic kredītu analīzi un parakstīšanas procesu. Apdrošinātāji pārskatiet aizņēmēja finanšu informāciju un kredītvēsturi, lai izlemtu, vai pagarināt kredītu vai atteikt aizdevumu. Arī vietējās bankas sagatavo visus dokumentus un dokumentus iekšā, nevis iziet centralizētu struktūrvienību ārpus valsts, kā tas notiek dažās lielās bankās. Rezultāts var būt zemākas maksas vietējā bankā, jo tām ir mazākas izmaksas, salīdzinot ar lielāku banku. Tāpat, ja bankas atrašanā iesaistījās hipotēku brokeris, tiks aprēķināta arī maksa. Īsāk sakot, vietējās bankas izvēle primārajai hipotēkai var palīdzēt samazināt slēgšanas izmaksas.

Nelieli pirmie maksājumi

Raksturīgi, ka pirmā iemaksa hipotēkai ir 20% no mājokļa iegādes cenas. Tomēr aizņēmējs var noguldīt mazāk naudas, un daudzi primārie aizdevēji piedāvā 10 procentu priekšapmaksu.

Aizņēmējiem ar zemiem vai vidējiem ienākumiem FHA aizdevums piedāvā pirmo iemaksu pat 3,5% apmērā no mājokļa vērtības. FHA ir Federālā mājokļu pārvalde, kas piedāvā apdrošināšanu aizdevējiem, lai tie varētu izsniegt aizdevumus aizņēmējiem ar zemiem ienākumiem.

Tomēr pirmā iemaksa, kas ir mazāka par 20%, izraisa aizņēmēja nepieciešamību iegādāties privātā hipotēkas apdrošināšana vai PMI. PMI aizsargā bankas un aizdevējus gadījumā, ja aizņēmējs nepilda hipotēkas saistības. PMI ir ikmēneša maksa, kas tiek iekasēta no aizņēmēja, līdz tiek atmaksāti 20% no hipotekārā kredīta.

Elastība

Tā kā aizdevuma izsniedzēji parasti ir vietēja mēroga bankas, visticamāk, ka aizņēmēji varēs sazināties ar cilvēkiem, kuri saņem pēdējo teikumu, kas, visticamāk, nenotiks pie valsts pilsoņa banka. Tiešā saziņa var nodrošināt elastību, ja aizņēmējiem ir unikāla finansiālā situācija.

Elastība var ietvert fiksētas likmes 15 gadu un 30 gadu hipotēkas piedāvāšanu, ja aizņēmējs vēlas atmaksāt aizdevumu ātrāk. Daži no priekšrocības 15 gadiem hipotēkā ir iekļautas mazākas procentu maksas, jo tā tiek atmaksāta agrāk. Turklāt aizņēmēji parasti var vienoties par zemāku procentu likmi, jo pastāv mazāks risks, ka aizņēmējs nepildīs saistības vai neatmaksās aizdevumu finansiālu grūtību dēļ. Protams, liels priekšrocība līdz 30 gadiem hipotēka ir tā, ka tā piedāvā zemākus maksājumus, jo tie ir sadalīti ilgākā laika periodā salīdzinājumā ar citiem noteikumiem.

Regulējamas likmes hipotēkas ir elastīga iespēja, kas parasti tiek piedāvāta par atlīdzību. ARM aizdevumiem parasti ir fiksēta procentu likme uz noteiktu laiku un pēc tam katru gadu tiek koriģēts pēc indeksa, kuru iepriekš noteica aizdevējs un aizņēmējs. Parasti ARM ir noteikts ierobežojums procentu likmes paaugstināšanai aizdevuma termiņa laikā, kas atvieglo maksimālā ikmēneša maksājuma aprēķināšanu un budžetu.

Primārais hipotēku tirgus vs. Sekundārais hipotēku tirgus

Primāro tirgu veido primārie aizdevēji. Primārie aizdevēji parasti saglabā aizdevumus, ko tie ir saņēmuši, kā daļu no sava portfeļa un apkalpo tos visu aizdevuma laiku. Tomēr banka, kas izsniedza hipotekāro kredītu, var pārdot aizdevumu otrreizējais hipotēku tirgus, kas ir tirgus, kurā investori var pirkt un pārdot iepriekš izsniegtos hipotekāros kredītus. Hipotēku var pārdot citam aizdevējam vai pakalpojumu uzņēmumam, kas apstrādā maksājumus par aizdevumu. Jaunais aizdevējs vai pakalpojumu sniedzējs pelna naudu no maksām un procentiem par hipotēku.

Daudzas hipotēkas iegādājas Fannie Mae vai Federālā Nacionālā hipotēku asociācija (Fannie Mae jeb FNMA). Fannie Mae pagriežas un iesaiņo aizdevumus un pārdod tos kā investīcijas ar hipotēku nodrošināti vērtspapīri (MBS), kas ir līdzīgi kopfondiem, bet akciju vietā satur hipotēkas. Investori nopelna procentu likmi no hipotēkas par MBS turēšanu.

Ja jūsu hipotēka tiek pārdota, lūdzu, ņemiet vērā, ka tā ir ierasta prakse finanšu nozarē. Bankām ir aizdevumu limiti, kas nozīmē, ka tām ir ierobežojumi attiecībā uz to, cik lielu daļu no noguldījumu bāzes tās var aizdot. Hipotekārā kredīta pārdošana Fannie Mae vai pakalpojumu sniedzējam izslēdz aizdevumu no bankas grāmatām, ļaujot tai aizdot vairāk naudas. Ja bankas nevarētu pārdot hipotēkas, tās sasniegtu savus aizdevumu griestus un nevarētu piedāvāt vairāk hipotēku, kas palēninātu ekonomiku. Tomēr, ja vien jūs neesat investors, kurš vēlas iegādāties MBS, jūs nenodarbosities ar otrreizējo tirgu. Tā vietā jūs nodarbosies ar banku vai brokeri primārajā hipotēku tirgū.