Izpratne par hipotēkas slēgšanas izmaksām

Hipotēkas saņemšana nav bezmaksas. Pirms iegādājaties šīs mājas atslēgas, dodieties uz noslēguma galdu, lai parakstītu aizdevuma dokumentus un dokumentus, kas nodod īpašumtiesības no pārdevēja jums.

Mājas pirkšanas laikā trešās personas, piemēram, jūsu nekustamā īpašuma advokāts un hipotekārais aizdevējs, ir sniegušas pakalpojumus. Noslēguma izmaksas iekļaujiet maksu, ko šie speciālisti (kā arī citi) iekasē par šiem pakalpojumiem, lai pabeigtu darījumu ar nekustamo īpašumu un jūsu mājokļa aizdevumu.

Kādas ir tipiskās slēgšanas izmaksas?

Noslēguma izmaksas parasti svārstās no 3–6% no mājas pirkuma cenas. Tādējādi, ja iegādājaties māju par 200 000 USD, jūsu slēgšanas izmaksas var svārstīties no 6 000 USD līdz 12 000 USD. Noslēguma maksa atšķiras atkarībā no jūsu valsts, aizdevuma veida un hipotekārais aizdevējs, tāpēc ir svarīgi pievērst lielu uzmanību šīm maksām.

Mājokļu pircēji ASV maksā vidēji 5749 USD par slēgšanas izmaksām (ieskaitot nodokļus), liecina nekustamā īpašuma slēgšanas izmaksu uzņēmuma ClosingCorp 2019. gada aptauja. Aptauja atklāja visaugstākās vidējās slēgšanas izmaksas Ziemeļaustrumu daļās, tostarp rajonā Kolumbija (25 800 USD), Delavēra (13 273 USD), Ņujorka (12 847 USD), Merilenda (11 876 USD) un Pensilvānija ($10,076). Vidējās slēgšanas izmaksas Vašingtonas štatā (12 406 USD) arī bija vienas no augstākajām. Valstis ar zemākajām vidējām slēgšanas izmaksām ietvēra Indiānu (1909 USD), Montanu (2063 USD), Dienviddakotu (2159 USD), Aiovu (2194 USD) un Kentuki (2276 USD).

Aizdevējam saskaņā ar likumu ir jāsniedz jums a aizdevuma tāme trīs darba dienu laikā pēc hipotēkas pieteikuma saņemšanas. Šajā pamatdokumentā ir izklāstītas paredzamās slēgšanas izmaksas un cita informācija par aizdevumu. Lai gan šie skaitļi var svārstīties līdz slēgšanas dienai, nevajadzētu būt lieliem pārsteigumiem.

Trīs darba dienas pirms slēgšanas aizdevējam ir jāsniedz jums noslēguma informācijas veidlapa. Tiks parādīta sleja, kurā parādītas sākotnējās paredzamās slēgšanas izmaksas un galīgās slēgšanas izmaksas, kā arī cita sleja, kurā norādīta atšķirība, ja izmaksas pieaugs. Ja redzat jaunas maksas, kas nebija iekļautas sākotnējā aizdevuma aplēsē, vai pamanāt, ka jūsu slēgšanas izmaksas ir ievērojami augstākas, nekavējoties meklējiet skaidrojumu ar savu aizdevēju un/vai nekustamā īpašuma aģentu.

Kāpēc ir nepieciešamas slēgšanas izmaksas?

Jūs, iespējams, jau maksājat pirmo iemaksu, nemaz nerunājot par nopietna nauda depozītu, lai parādītu labticību, un ievērojamu hipotēkas maksājumu pārskatāmā nākotnē. Kāpēc jums ir jāmaksā arī slēgšanas izmaksas?

Darījums ar nekustamo īpašumu ir nedaudz sarežģīts process, kurā iesaistīti daudzi spēlētāji un daudzas kustīgas daļas. Dažās valstīs (un dažos aizdevuma produktos) ir nepieciešamas noteiktas pārbaudes, kas pārsniedz pamata pārbaudi, par kuru jūs tieši maksājat jūsu izvēlētajam mājas inspektoram. Tālāk ir aplūkoti īpašuma un nodošanas nodokļi, kā arī apdrošināšanas segums un dažādas papildu maksas, kas aplūkotas turpmāk.

Maksas veidi ar slēgšanas izmaksām

Visas slēgšanas izmaksas tiks uzskaitītas jūsu aizdevuma aplēsēs un slēgšanas atklāšana. Šeit ir dažas standarta maksas, kuras varat sagaidīt (alfabētiskā secībā).

Pieteikšanās maksa

A aizdevuma pieteikuma maksa aizdevējs var iekasēt maksu par jūsu hipotēkas pieteikuma izskatīšanu. Pirms pieteikšanās hipotēkai jautājiet aizdevējam sīkāku informāciju.

Advokāta maksa

Maksa, ko iekasē nekustamā īpašuma advokāts, lai sagatavotu un pārskatītu mājokļa pirkuma līgumus un līgumus.Ne visas valstis pieprasa advokātam veikt darījumus ar nekustamo īpašumu.

Noslēguma maksa

To sauc arī par darījuma nodevu, un to maksā pusei, kas veic slēgšanu, kas var būt titulētais uzņēmums, darījuma uzņēmums vai advokāts atkarībā no valsts tiesību aktiem.

Kurjera maksa

Ja jūs parakstāt papīra dokumentus, šī maksa palīdz paātrināt to transportēšanu. Ja slēgšana tiek apstrādāta digitāli, jūs, iespējams, nemaksāsit šo maksu.

Maksa par kredītvēsturi

Tā ir maksa (USD 15–30) no aizdevēja, lai to izvilktu kredīta atskaites no trim galvenajiem ziņošanas birojiem. Daži aizdevēji, iespējams, neiekasēs šo maksu, jo saņem ziņotāju aģentūru atlaidi.

Darījuma depozīts

Daži aizdevēji pieprasa divu mēnešu laikā iemaksāt īpašuma nodokli un hipotēkas apdrošināšanas maksājumus darījuma depozīts konts.

FHA hipotēkas apdrošināšanas prēmija

FHA aizdevumiem ir nepieciešams iepriekšēja hipotēkas apdrošināšanas prēmija (UPMIP) 1,75% apmērā no pamata aizdevuma summas, kas jāmaksā slēgšanas brīdī (vai arī to var izmantot jūsu hipotēkā). Ir arī ikgadējs MIP maksājums, kas tiek maksāts katru mēnesi un kas var svārstīties no 0,45–1,05%atkarībā no jūsu aizdevuma termiņa un bāzes summas.

Plūdu noteikšanas un uzraudzības maksa

Šī ir maksa, ko iekasē sertificēts plūdu inspektors, lai noteiktu, vai īpašums atrodas plūdu zonā, kam nepieciešama plūdu apdrošināšana (atsevišķi no jūsu māju īpašnieku apdrošināšanas polises). Daļa no maksas ietver pastāvīgu novērošanu, lai uzraudzītu īpašuma plūdu stāvokļa izmaiņas.

Mājokļu īpašnieku asociācijas nodeva

Ja plānojat attīstīt dzīvokli, iegādājaties dzīvokli, savrupmāju vai īpašumu, jums jāpievienojas šīs kopienas māju īpašnieku asociācijai (HOA). Šī ir nodošanas maksa, kas sedz īpašumtiesību maiņas izmaksas, piemēram, dokumentu izmaksas. Neatkarīgi no tā, vai pārdevējs vai pircējs maksā nodevu, līgumā var būt vai nav; jums vajadzētu pārbaudīt iepriekš.

Pārdevējam ir jāiesniedz dokumentācija HOA nodevas summas un HOA finanšu pārskatu, paziņojumu un protokolu kopijas. Lūdziet apskatīt šos dokumentus, kā arī līgumus, nosacījumus un ierobežojumus (vai CC & R), nolikumus un HOA noteikumi pirms īpašuma iegādes, lai pārliecinātos, ka tam ir labs finansiālais stāvoklis un vieta, kur vēlaties tiešraide.

Māju īpašnieku apdrošināšana

Aizdevējs parasti pieprasa priekšapmaksu par pirmo gadu māju īpašnieku apdrošināšana piemaksa slēgšanas laikā.

Aizdevēja īpašuma apdrošināšana

Šī ir iepriekšēja vienreizēja maksa, kas tiek samaksāta titulētajam uzņēmumam, kas aizsargā aizdevēju, ja rodas īpašumtiesību strīds vai apgrūtinājums, kas netika atrasts nosaukumu meklēšana.

Krāsu pārbaude uz svina bāzes

Jūs varat maksāt sertificētam inspektoram, lai noteiktu, vai īpašumam ir bīstama krāsa uz svina bāzes, kas ir iespējama mājās, kas būvētas pirms 1979. gada. Tas var maksāt aptuveni 300 USD.

Punkti

Punkti (vai atlaižu punkti) attiecas uz neobligātu avansa maksājumu aizdevējam, lai samazinātu aizdevuma procentu likmi un tādējādi samazinātu ikmēneša maksājumu. Viens punkts ir 1% no aizdevuma summas. Zemas likmes vidē tas var ietaupīt daudz naudas.

Īpašnieka īpašuma apdrošināšana

A īpašuma apdrošināšana politika aizsargā jūs gadījumā, ja kāds apstrīd jūsu īpašumtiesības uz māju. Tas parasti nav obligāts, bet juridiskie eksperti to ļoti iesaka. Tas parasti maksā 0,5–1% no pirkuma cenas.

Izcelsmes maksa

The sākuma maksa sedz aizdevēja administratīvās izmaksas, lai apstrādātu jūsu maksu, un parasti tas ir 1% no aizdevuma summas.Daži aizdevēji neiekasē uzsākšanas maksu, bet, ja viņi to nedara, viņi parasti iekasē augstāku procentu likmi, lai segtu izmaksas.

Kaitēkļu pārbaude

Šī ir maksa, kas sedz izmaksas par profesionālu kaitēkļu pārbaudi par termītiem, sausu puvi vai citiem kaitēkļu izraisītiem bojājumiem. Dažās valstīs un dažos valdības apdrošinātos aizdevumos ir nepieciešama pārbaude. Tas parasti maksā apmēram 100 USD.

Priekšapmaksas dienas procentu maksa

Maksājums, lai segtu jebkuru proporcionāli procenti par jūsu hipotēku, kas uzkrājas no slēgšanas dienas līdz pirmās hipotēkas izmaksas datumam.

Privātā hipotēkas apdrošināšana (PMI)

Ja jūsu pirmā iemaksa ir mazāka par 20%, jūsu aizdevējs to var pieprasīt PMI, un jums, iespējams, būs jāveic pirmā mēneša PMI maksājums, kad tas tiks slēgts.

Maksa par īpašuma novērtēšanu

Šī ir obligāta maksa, kas jāmaksā profesionālim mājas novērtējums uzņēmumam, lai novērtētu mājas patieso tirgus vērtību, kas izmantota, lai noteiktu jūsu aizdevuma vērtības attiecība (LTV). Tas parasti ir no 300 līdz 500 USD.

Īpašuma nodoklis

Noslēdzot, jāmaksā proporcionāli īpašuma nodokļi kas jāmaksā no slēgšanas dienas līdz taksācijas gada beigām.

Likmes bloķēšanas maksa

Šī ir maksa, ko iekasē aizdevējs, lai garantētu jums noteiktu procentu likmi (ieslēgšanās) uz ierobežotu laika periodu, parasti no brīža, kad saņemat iepriekšēju apstiprinājumu, līdz slēgšanai. Tas var svārstīties no 0,25–0,5% no jūsu aizdevuma vērtības, lai gan daži aizdevēji piedāvā likmju bloķēšanu bez maksas.

Nekustamā īpašuma komisijas

Šeit ir vēl viena liela maksa: nekustamā īpašuma komisijas. Tomēr pircēji parasti nemaksā šo maksu; to dara pārdevēji. Brokeru iekasētā komisijas maksa bieži ir 5–6% no mājas bruto pirkuma cenas, kas pēc tam vienmērīgi tiek sadalīta starp pārdevēja aģentu un pircēja aģentu. Tomēr par šīm maksām dažreiz var vienoties, lai panāktu darījumu.

Ierakstīšanas maksa

A ieraksta maksa vietējā ierakstu birojs, parasti pilsētas vai apgabala lietvedības birojs, var iekasēt maksu par valsts zemes ierakstu oficiālu apstrādi. Parasti tas ir aptuveni 125 USD.

Aptaujas maksa

Šī ir maksa, ko iekasē mērniecības uzņēmums, lai pārbaudītu īpašuma līnijas un kopīgos žogus, lai apstiprinātu īpašuma robežas. Tas parasti ir no USD 300 līdz USD 500, lai gan tas var būt lielāks, ja īpašums ir liels vai tam ir neparastas robežas.

Nodokļu uzraudzības un nodokļu statusa izpētes maksas

Šī trešās puses maksa ir paredzēta, lai sekotu līdzi jūsu īpašuma nodokļa maksājumiem un paziņotu aizdevējam par jebkādām problēmām saistībā ar īpašuma nodokļa maksājumiem, piemēram, par novēlotiem vai neveiksmīgiem maksājumiem. Izmaksas mainās atkarībā no jūsu dzīvesvietas un uzņēmuma, kuru nodarbina jūsu aizdevējs.

Nosaukuma meklēšanas maksa

Šī ir maksa, ko iekasē īpašumtiesību uzņēmums, lai analizētu valsts īpašuma ierakstus attiecībā uz īpašumtiesību neatbilstībām. Nosaukuma uzņēmums meklē aktu ierakstus un nodrošina, ka uz īpašumu nav strīdu par īpašumtiesībām vai apgrūtinājumiem. Tas parasti svārstās no 200 līdz 400 USD.

Pārveduma nodoklis

A pārskaitījuma nodoklis var tikt iekasēts atkarībā no jurisdikcijas, kad īpašumtiesības tiek nodotas no pārdevēja pircējam. Izmaksas atšķiras ģeogrāfiski.

Apdrošināšanas maksas

Apdrošināšanas maksas no aizdevēja tiek iekasēta maksa par darbu, kas tiek veikts jūsu pieteikuma izvērtēšanā un aizdevuma apstiprināšanā. Apdrošināšana ir izpētes process, lai pārbaudītu savu finanšu, ienākumu, nodarbinātības un kredīta informāciju galīgajam aizdevuma apstiprinājumam. Tas var izmaksāt gandrīz 800 USD.

VA finansējuma maksa

Ja esat VA aizņēmējs, šī maksa, kas tiek iekasēta procentos no aizdevuma summas, palīdz kompensēt aizdevuma programmas izmaksas ASV nodokļu maksātājiem. Finansējuma maksas apmērs ir atkarīgs no jūsu militārā dienesta klasifikācijas un aizdevuma summas. To var samaksāt slēdzot vai iemaksāt hipotēkā. Daži militārpersonas ir atbrīvotas no nodevas maksāšanas.

Kā samazināt slēgšanas izmaksas

Var šķist, ka jūs nevarat atļauties visas šīs maksas papildus pirmajai iemaksai, pārcelšanās izdevumiem un jaunās mājas remontam. Tomēr, ir veidi, kā vienoties par šīm maksām.

Iepirkties

Tas attiecas uz aizdevējiem un trešo pušu pakalpojumiem, piemēram, māju īpašnieku apdrošināšanas polisēm un īpašumtiesību sabiedrībām. Daudzi māju pircēji neapzinās, ka var ietaupīt ievērojamu naudu slēgšanas izmaksās, ja salīdzina maksu no aizdevēja uz aizdevēju. Turklāt jums nav jāizmanto aizdevēja ieteiktais uzņēmums, kaitēkļu inspektors vai māju īpašnieku apdrošināšanas aģents. Veiciet mājasdarbus, un jūs varētu ietaupīt nopietnu naudu par šīm maksām.

Plānojiet slēgšanu mēneša beigās

Beigu datums mēneša beigās vai beigās palīdz samazināt priekšapmaksas dienas procentu maksas. Aizdevējs var izpildīt šo scenāriju, lai jūs noskaidrotu, cik daudz jūs varētu ietaupīt.

Lūdziet palīdzību pārdevējam

Jūs, iespējams, varēsit panākt, lai pārdevējs pazemina pirkuma cenu vai sedz daļu (vai visu, ja jums patiešām paveicas) no jūsu slēgšanas izmaksām. Tas ir vairāk iespējams, ja pārdevējs ir motivēts un mājoklis jau ilgu laiku ir bijis tirgū ar dažiem piedāvājumiem. Tomēr daudzos karstajos mājokļu tirgos apstākļi dod priekšroku pārdevējiem, tāpēc, ja lūdzat pārdevēja palīdzību, jūs varat saņemt atkāpšanos vai viennozīmīgu “nē”. Bet nav sāp jautāt.

Salīdziniet aizdevuma tāmi un slēgšanas informācijas veidlapas

Kad esat saņēmis sākotnējo aizdevuma tāmi, pārskatiet to ar smalku zobu ķemmi. Ja neesat pārliecināts par to, kāda ir maksa vai kāpēc tā tiek iekasēta, lūdziet aizdevējam precizēt. Aizdevējam, kurš nevar izskaidrot maksu vai atgrūž, kad tiek vaicāts, vajadzētu būt sarkanajam karogam.

Tāpat, ja pamanāt jaunas maksas vai pamanāt ievērojamu atsevišķu slēgšanas maksu pieaugumu, lūdziet aizdevējam izskaidrot informāciju. Nereti slēgšanas izmaksas svārstās no iepriekšējas apstiprināšanas līdz slēgšanai, taču lieli lēcieni vai pārsteidzoši papildinājumi var ietekmēt jūsu spēju slēgt.

Apspriediet aizdevuma maksas

Ja jums ir aizdomas, ka aizdevējs iekasē nevajadzīgas maksas (pazīstamas kā “nevēlamās” maksas) par savu aizdevumu, runājiet. Lūdziet aizdevējam noņemt vai samazināt maksas, ja pamanāt dublēšanos. Salīdzinošā iepirkšanās var būt jūsu sabiedrotais slēgšanas izmaksu samazināšanā, kā arī konkurētspējīgu nosacījumu un likmju atrašanā. Īpaši uzmanieties no pārmērīgas apstrādes un dokumentācijas maksas šādās jomās:

• Pieteikšanās maksa
• Apdrošināšanas maksa
• Likmes bloķēšanas maksa
• Maksa par kredīta noformēšanu
• Brokera atlaide

Ieslēdziet hipotēkā slēgšanas izmaksas

Dažos gadījumos aizdevēji piedāvās samaksāt jūsu slēgšanas izmaksas vai iekļaut tās aizdevumā. Tomēr jūs neesat no āķa; aizdevēji mēdz iekasēt augstākas procentu likmes, lai samaksātu paši par jūsu slēgšanas maksas absorbēšanu, kas nozīmē, ka jūs galu galā maksājat procentus par šīm slēgšanas izmaksām, kā arī lielākus procentus hipotēka. Dariet to tikai kā pēdējo līdzekli.

Bottom Line

Pērkot mājokli, neizbēgamas ir slēgšanas izmaksas. Ja veicat proaktīvus pasākumus, lai iepirktos un rūpīgi analizētu savu aizdevuma aprēķinu, noslēdzot informāciju, jūs varētu ietaupīt lielas naudas izmaksas. Uzsākot uzkrājumus pirmajai iemaksai, atvēliet pietiekami daudz naudas arī izmaksu slēgšanai.

Atcerieties, ka dažās valsts teritorijās slēgšanas izmaksas ir augstākas nekā citās. Galvenais, esi pats labākais aizstāvis. Iepērkoties, palūdziet aizdevējiem izklāstīt iekasētās maksas un, kad vien iespējams, mēģiniet tos saskaņot.