Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) Definisjon

Hva er Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC)?

Begrepet fast eiendom boliglån investering ledning (REMIC) refererer til en spesialfordel (SPV) eller gjeldsinstrument som samler pantelån og utsteder pantelån med sikkerhet (MBS).

Forstå Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC)

REMIC er komplekse investeringer som skaper inntekt for utstedere og investorer. Boliglån er vanligvis delt inn i trancher, ompakket og markedsført til investorer som individuelle verdipapirer. REMIC kan anta flere forskjellige former og regnes generelt som gjennomgående enheter. Som sådan er de fritatt for å bli beskattet direkte.

Eiendom boliglåninvesteringskanaler (REMICs) ble først godkjent av vedtakelsen av Skattereformloven av 1986. De holder kommersielle og boliglån i tillit og utsteder interesser i disse verdipapiriserte boliglån til investorer. De anses å være et trygt alternativ for investorer som er motvillige til risiko.

REMICs deler sammen individuelle boliglån i puljer basert på risiko og løpetid, akkurat som pantede forpliktelser (CMOer). De er delt inn i obligasjoner eller andre verdipapirer som deretter selges til investorer. Disse verdipapirene handles på sekundær boliglånsmarked.

Noen av bransjens mest fremtredende utstedere av investeringskanaler for eiendomslån inkluderer Fannie Mae og Freddie Mac. Disse selskapene støttes av den føderale regjeringen. Selv om de ikke faktisk utsteder boliglån, garanterer de boliglån utstedt av andre långivere i annenhåndsmarkedet. Andre REMIC -utstedere inkluderer boliglån långivere og forsikringsselskaper, samt sparefirmaer.

REMIC kan organiseres som partnerskap, stoler på, selskaper eller foreninger og er føderalt skattefri enheter. Investorer som eier disse verdipapirene, er imidlertid fortsatt underlagt individuell inntektsbeskatning. Skattelovgivningen forhindret REMICs i å gjøre endringer i boliglån. Som sådan kan enheten miste sin skattefrie status hvis et lån i gruppen blir byttet til et annet lån. Det er fordi føderale forskrifter krever at lån i et gitt basseng er konstant. Med andre ord kan ikke lånene endres eller byttes vesentlig mot forskjellige lån med nye vilkår.

Endringer i REMICs

Flere endringer ble enten foreslått eller gjort for å beskytte strukturen og skattefritatt status for REMIC.

Kongressen introduserte Real Estate Mortgage Investment Conduit Improvement Act i 2009 for å lette restriksjoner på kommersiell eiendom lån securitized av REMICs. Eiere av urolige eiendommer med kommersielle lån klarte ikke å gjøre endringer i eiendelene sine fordi planene deres ville endre verdien på sikkerhet som sikret lånet.

Den foreslåtte loven ville tillate eiendomseiere med kommersielle lån securitized av REMICs for å gjøre forbedringer og forbedringer som ville gjøre eiendommene deres mer attraktive for markedet. Lovgivningen inkluderte en erklæring om at eiendomsendringer under slike vilkår ikke vil bli sett på som forbudte transaksjoner som beskrevet av Internal Revenue Service (IRS).

Interessen for REMIC vil fortsatt bli behandlet som vanlig interesse og inntekt generert av modifikasjoner av eiendommen vil bli håndtert på samme måte som hvis den mottas gjennom kvalifisert boliglån.

Loven ble henvist til komiteen for bank, bolig og by, men har ikke gått videre.

Den føderale regjeringen ga lettelse for mennesker med kommersielle lån og boliglån som lider av vanskeligheter på grunn av COVID-19-pandemien. Huseiere som ikke var i stand til å betale ble innvilget tålmodighet, først under Lov om koronavirushjelp, lindring og økonomisk sikkerhet (CARES), som ble signert av tidligere president Donald Trump i 2020, og deretter igjen da Biden -administrasjonen utvidet bestemmelsene.

Fordi lettelsen til slutt ville endre strukturen til disse lånene, ville det også ha innvirkning på hvordan REMIC er strukturert. IRS har sørget for at disse investeringene og deres utstedere forblir trygge for eventuelle skattemessige konsekvenser hvis låntakere benytter seg av disse nødetiltakene.

Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) vs. Collateralized Mortgage Obligation (CMO)

Bransjen anser vanligvis REMIC som CMOS, som er en serie boliglån som er samlet sammen og solgt til investorer som investeringer. Men det er noen forskjeller mellom de to.

CMOer finnes innenfor REMIC, selv om CMOer er en egen juridisk enhet for skatt og juridisk formål. En REMIC er derimot unntatt fra føderal skatt. Men det er bare inntekten investorene samler på de underliggende boliglånene på bedriftsnivå. All inntekt som genereres og utbetales til investorer er skattepliktig, ved bruk av skjema 1066 når du sender inn en REMIC.

Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) vs. Real Estate Investment Trust (REIT)

Både REMICs og eiendomsinvesteringstruster (REITs) investere i eiendom i en eller annen form, men mens REMICs samler boliglån og selger dem som investeringer til investorer, er REITs et helt annet ballspill.

REITs er selskaper som eier og driver a portefølje av inntektsbringende eiendommer, for eksempel kontor- og butikklokaler, sameier og eiendommer med blandet bruk. Investorer kan kjøpe aksjer i REITs som handles på børser akkurat som aksjer. Selskaper leier ut eller leier ut eiendommene sine, og denne inntekten blir deretter betalt ut til investorer som utbytte.

Akkurat som REMICs, er imidlertid REITs ikke beskattet. Men investorer må rapportere eventuelle inntekter fra disse investeringene på årsbasis igjen på skatten, noe som betyr at de beskattes etter sin egen skattesats.