Definisjon av låneomslag
Hva er et innpakningslån?
Et omsluttelån er en type boliglån lån som kan brukes i eierfinansieringsavtaler. Denne lånetypen innebærer selgers boliglån på hjemmet og tilfører en ekstra inkrementell verdi for å komme frem til den totale kjøpesummen som må betales til selgeren over tid.
Viktige takeaways
- Et omsluttelån er en form for eierfinansiering der selgeren av en eiendom har et utestående første boliglån som deretter tilbakebetales delvis av den nye kjøperen.
- I stedet for å søke om et konvensjonelt banklån, tegner kjøperen boliglån med selgeren, og det nye lånet brukes ikke til å betale ned selgerens eksisterende lån.
- Wrap-around lån kan være risikofylte på grunn av det faktum at selger-finansmannen tar på seg full misligholdsrisiko knyttet til begge lånene.
Forstå Wrap-Around Loans
Finansieringsformen som et viklingslån er avhengig av, brukes ofte i selgerfinansierte avtaler. Et omsluttelån har de samme egenskapene som et selgerfinansiert lån, men det faktoriserer en selgers nåværende boliglån i finansieringsvilkårene.
Selger finansiering er en type finansiering som gjør at kjøperen kan betale et hovedbeløp direkte til selgeren. Selgerfinansieringsavtaler har høy risiko for selgeren og krever vanligvis forskuddsbetaling som er høyere enn gjennomsnittet. I en selgerfinansiert avtale er avtalen basert på en gjeldsbrev som beskriver vilkårene for finansieringen. I tillegg krever en selgerfinansiert avtale ikke at hovedstolen byttes på forhånd, og kjøperen foretar avdrag direkte til selgeren, som inkluderer hovedstol og renter.
Wrap-around lån kan være risikabelt for selgere siden de tar på seg full standardrisiko på lånet. Selgere må også være sikre på at deres eksisterende boliglån ikke inkluderer en fremmedgjøringsklausul, som krever at de tilbakebetaler pantelånsinstitusjonen i sin helhet hvis sikkerhetseierskap overføres eller hvis sikkerheten selges. Fremmedgjøringsklausuler er vanlige i de fleste boliglån, noe som ofte forhindrer avvikling av låneavtaler.
Hvordan et omlåningslån fungerer
Wrap-around lån bygger på eierfinansieringskonseptet og distribuerer den samme grunnleggende strukturen. En omviklet lånestruktur brukes i en eierfinansiert avtale når en selger har en gjenværende saldo å betale på eiendommens første boliglån. Et omsluttelån tar hensyn til den gjenværende saldoen på selgerens eksisterende boliglån til den avtalte boliglånsrenten og legger til en inkrementell saldo for å komme frem til den totale kjøpesummen.
I et omsluttelån er selgerens grunnrente basert på vilkårene for det eksisterende boliglånet. For å oppnå likeverdighet må selgeren i det minste tjene renter som samsvarer med renten på lånet, som fortsatt må tilbakebetales. Dermed har en selger fleksibilitet til å forhandle kjøperens rente basert på gjeldende vilkår. Vanligvis vil selgeren ønske å forhandle om høyest mulig rente for å betale på det første boliglånet og også tjene et spread på avtalen.
Eksempel på et innpakningslån
La oss si at Joyce har et utestående boliglån på 80 000 dollar på hjemmet sitt med en fast rente på 4%.
Hun samtykker i å selge huset sitt til Brian for $ 120 000, som setter 10% ned og låner resten, eller $ 108 000, til en rente på 7%.
Joyce tjener 7% på $ 28.000 (forskjellen mellom $ 108.000 og de $ 80.000 hun fortsatt skylder), pluss forskjellen mellom 7% og 4% (dvs. 3%) på saldoen på $ 80.000 boliglån.