Har FHA -lån bøter med forskuddsbetaling?
FHA -lån ble designet for låntakere med lav og moderat inntekt. De krever lavere minimum nedbetalinger og kredittpoeng enn mange konvensjonelle lån krever.
I motsetning til subprime -boliglån utstedt av noen konvensjonelle kommersielle långivere, har Federal Housing Administration (FHA) lån har ikke bøter med forskuddsbetaling. Regler for FHA -lån sier at disse boliglånene ikke kan inneholde unødvendige gebyrer, for eksempel a salgsklausul eller forskuddsbetaling, som kan føre til økonomiske problemer for låntakere.
Viktige takeaways
- Noen tradisjonelle boliglån har en forskuddsbetaling som vurderes hvis låntakere betaler ned lånet for raskt eller legger til ytterligere hovedbetalinger.
- Disse straffene beskytter långivere og investorer i verdipapirer med pant i sikkerhet mot risiko for forskuddsbetaling. Som et resultat har mange subprime -lån en slik straff.
- FHA -lån, som er føderalt støttede boliglån designet for låntakere med lav og moderat inntekt, har ingen forskuddsbetaling.
- Det er også indirekte kostnader forbundet med forskuddsbetalte lån, inkludert tap av skattefradrag, lavere likviditet og tapte muligheter for å investere i aksjer.
Hva er en forskuddsbetaling?
EN forskuddsbetaling straff er spesifisert i en klausul i en boliglånskontrakt som sier at en straff vil bli vurdert hvis låntakeren betaler betydelig ned eller betaler ned boliglånet før løpetiden, vanligvis innen de første fem årene etter at du forpliktet deg til låne. Straffen er noen ganger basert på en prosentandel av gjenværende pantelån. Det kan også være et visst antall måneders interesse.
Forskuddsbetalinger beskytter utlåner mot økonomisk tap av forventet renteinntekt som ellers ville blitt betalt. De reduserer også risiko for forskuddsbetaling ved investering i verdipapirer med pant.
Hvordan beregnes boliglånsrenten ved forskuddsbetaling
For alle FHA -lån stengt før jan. 21. 2015, selv om du ikke er pålagt å betale ekstra gebyrer når du betaler FHA -lånet ditt tidlig, er du fortsatt ansvarlig for hele renter fra neste forfallsdato. Anta for eksempel at den månedlige betalingsdatoen for FHA -lånet ditt er den femte i hver måned. Hvis du foretok den månedlige betalingen innen den første i måneden, er du fortsatt ansvarlig for renter frem til den femte.
Selv om du betalte hele saldoen på din boliglån, er du fortsatt ansvarlig for renter frem til forfallsdatoen.
Denne rentebetalingen etter betaling var teknisk sett ikke en forskuddsbetaling, men mange huseiere følte at den var det. I 2012 betalte innehavere av FHA-lån anslagsvis 449 millioner dollar i rentekostnader etter betaling. For å redusere byrden for huseiere, reviderte FHA sine retningslinjer for å eliminere etterbetalingsrenteavgifter for FHA-lån stengt januar eller senere. 21, 2015. I henhold til disse retningslinjene må långivere av kvalifiserte FHA -lån beregne månedlige renter ved å bruke den faktiske ubetalte boliglånssaldoen fra den dagen forskuddsbetalingen mottas.
Utstedere av FHA -lån kan bare kreve renter utover datoen for pantelånet.
Andre kostnader ved forskuddsbetaling
Selv om det ikke er noen direkte straffer for å betale ned FHA -lån tidlig, er det indirekte kostnader. Ved første øyekast virker det som å miste boliglånsrentefradrag kan være en negativ bivirkning av forskuddsbetaling av et FHA -lån. Når folk som bruker det skattefradraget betaler ned på boliglån tidlig, får de ikke lenger trekke fra renteutgiftene på skatten. Imidlertid er skattelettelser og stillingsloven (TCJA) økte standardfradrag så mye at mange skattebetalere ikke lenger spesifisere fradrag. Det betyr at mange låntakere med boliglån ikke bruker rentefradraget for boliglån i utgangspunktet.
Mer subtilt, før forskuddsbetaling av FHA -lån får låntakere til å tape likviditet. Huseiere som legger ekstra penger på sine FHA -lån, vil ha problemer med å få det tilbake hvis de trenger det senere. En hjemmekapitalgrense (HELOC) er ofte den beste måten å få penger ut av et hjem. FHA gir imidlertid ikke hjemmekredittlinjer, så låntakere må lete andre steder. Videre kan långivere øke kreditt score krav til HELOC, slik de gjorde under koronavirus -krisen.
Sørg for at du har tilstrekkelig med kontanter før du betaler et FHA -lån på forhånd. Å ha nok penger til å dekke utgifter i noen måneder eller til og med et år er generelt en god idé.
Til slutt er det også en mulighetskostnad til forskuddsbetaling av et FHA -lån. Ved å betale ned på lånet går huseierne glipp av pengene de kunne ha tjent på å investere i andre eiendeler.
Renter på boliglån er vanligvis lavere enn forventet langsiktig avkastning på aksjer, eiendom og mange andre eiendeler. Spesielt børsnoterte fond for investeringer i eiendomsinvesteringer (REIT ETFer) gi investorer en enkel måte å utnytte eiendoms full avkastning. Videre kan huseiere selge REIT ETF raskt når de trenger kontanter. Imidlertid er REIT ETF -prisene sannsynligvis lavere under en økonomisk nedgang.