Skattefordelene ved eiendomsinvestering: Hva du bør vite

En eier av utleieboliger kan få mange fordeler ved skattefradrag. De fleste utgiftene knyttet til bygget ditt kan trekkes fra i skatteformål. Hvis bygningen din innbringer $1000 i leieinntekter, må du betale skatt på hele $1000 hvis du ikke trekker fra en eneste leieutgift.

Men hvis du tror på den langsiktige avkastningen på bygningen din, vil du investere i ny maling eller nytt tak. Du kan installere nye vinduer for å holde varmen inne. I stedet for å betale skatt på $1000, kan du betale skatt på $600, $700 eller til og med $300. Det er et par hundre dollar du har spart, og det setter pengene tilbake i lommen.

Startsett for leie av investorer

Mynd Property Management forvalter boligeiendommer i Atlanta, Houston, Føniks og 16 ekstra markeder.

Mynds administrerende direktør Doug Brien eier 12 bygg, som alle forvaltes av selskapet. En av de kritiske komponentene for deres suksess som eiendomsforvaltningsfirma er at de kan håndtere skatteforpliktelsene og skattefordelene som følger med å eie utleieeiendom.

I dag deler de noen av leksjonene og beste praksisene de har lært av hundrevis av klienter og deres grunnleggers suksess, slik at du kan benytte deg av alle skattefradrag for leie av eiendom kan bruke.

Dra nytte av skattereformen vedtatt av Trump-administrasjonen

Tax Cuts and Jobs Act of 2017 (TCJA) la til nye skattefordeler og fradrag for eiendomsinvestorer. Eiendom har alltid vært skatteeffektivt.

Mynds nye mulighet for eiendomsskattefradrag etter 2019 er at du kan dra nytte av Qualified Business Income Deduction (QBI), eller seksjon 199A i Internal Revenue Code. Denne nye skatteloven tillater 20 % av leieinntekten skal umiddelbart trekkes fra skatten. Så, uansett hva du tjener, får du 20 % fradrag rett ut av porten.

Oppretthold gode poster

Ved å holde utmerkede oversikter kan du klare å lykkes på skattetidspunktet. Sørg for å ta vare på alle kvitteringene dine. Organiser hva du brukte på bygningen din når du besøker og hvilke typer investeringer du har gjort i eiendommene dine. Det fungerer til fordel for deg å være organisert, og det er bedre for deg på selvangivelsestidspunktet. Regnskapsføreren din vil elske deg, og bunnlinjen vil dra nytte av det.

Mynd har et proprietært system som fanger opp så mye informasjon som mulig om bygningen din, helt ned til enhetsnivå. De kan samarbeide med regnskapsføreren din for å gi daglig skatteinformasjon for enklere skatteforberedelse. Eiere som gjør dette er grundige, svært organiserte og flinke til å føre regnskap. De sparer mer penger på skatten enn mindre organiserte eiere.

Vær kreativ: Invester i kvalifiserte mulighetssoner

Kvalifiserte mulighetssoner lar investorer være kreative med å administrere skattene sine. Disse kvalifiserte mulighetssonene er basert på forutsetningen om at investeringer i nabolag med lav inntekt vil forbedre bygninger og gjøre samfunnet til et bedre sted for folk å bo.

Ta pengene du tjener på andre utleieeiendommer eller andre investeringer og invester dem i en Opportunity Zone. Når du gjør dette og følger noen få regler, kan du senke skatteplikten med 15 %. Så hvis du tjente 100 dollar på å investere og plassere pengene i en kvalifisert mulighetssone, kan det hende du betaler skatt på bare 85 dollar. Det er en enorm skattefordel.

Mulighetssoner krever også at du investerer i og forbedrer eiendommen. Det er spennende fordi du vil ha en vakker bygning, og hele nabolaget ditt vil dra nytte av det. Du kan også ettergi eventuell kapitalgevinstskatt fra det øyeblikket. Så invester de $100, gjør det om til $200, og du betaler null skatt. Det er mange muligheter for innflytelse.

Andre skattefradrag du kanskje vil vurdere

Det er andre fordeler forbundet med å eie investeringseiendom. Hvis du ikke bor i staten der eiendommen eksisterer og du må fly dit for å besøke den, kan du trekke fra reiseutgiftene. Du kan også trekke fra anleggsregningene dine og kostnadene ved å vise bygget når du har en ledig stilling, blant annet.

Her er en delvis liste over 31 skattefradrag eiendomsinvestorer kan ta:

• Bedriftsoppstartskostnader
• Kostnader som påløper mens du ser etter ny eiendom
• utdanning
• Ansatte
• Energieffektivitet
• Kontingent for Huseierforeningen
• Renter betalt på lån eller kredittkort
• Internett- og mobiltelefonplaner
• Juridiske gebyrer for en utkastelse
• Måltider og underholdning
• Vanlige og nødvendige annonseutgifter
• Småpengeutgifter
• Utarbeide dokumenter
• Vedlikehold
• Honorar for eiendomsforvaltningsselskap
• Leie for utstyr og verktøy
• Reparasjoner
• Abonnementer og medlemskap
• Verktøy betalt av utleier

Kapitalgevinstskatt i stedet for inntektsskatt

Kapitalgevinster er skatter du betaler når du selger en eiendom. De kan ha en lavere skattesats enn din ordinære skattepliktige inntektssats.

• Eiendom som holdes i ett år eller mindre kan pådra seg kortsiktig kapitalgevinstskatt mellom 10 % og 37 % avhengig av inntektsskatteklassen din.
• Eiendom som holdes i et år og én dag eller mer kan skattlegges mellom 0 % og 20 %, avhengig av inntektsskatteklassen din.

Bortsett fra husflipping og engrossalg, innebærer de mest brukte eiendomsstrategiene å holde fast i et hjem for mer enn et år, noe som betyr at du til syvende og sist betaler færre skatter hvis du selger boligen din enn om inntekten ble tjent av en annen midler.

Avskrivningsfradrag

Avskrivninger er en skattemessig avskrivning som gjør investering i eiendom mer håndterlig.

Det foretas avskrivning både på eiendom og utbedringer. Avskrivninger brukes imidlertid ikke på en gang, fordi verdien av eiendom og forbedringer strekker seg utover et enkelt skatteår. Av denne grunn foretas avskrivninger over levetiden til en eiendom eller forbedring.

I eiendom er "forbedring" og "reparasjon" tekniske termer som refererer til spesifikke ting.

Noen ganger kan det være vanskelig å skille mellom en forbedring og en reparasjon. Foreløpig bør denne forskjellen være tilstrekkelig:

• Forbedringer: Legg til verdi til eiendommen din.
• Reparasjoner: Sett eiendommen tilbake i opprinnelig stand.

Et tak er et flott sted å sette pris på denne forskjellen. Å lappe et hull i taket er en reparasjon, men å erstatte taket er en forbedring.

En ting å huske på er at du må betale skatt på beløpet du sparer på grunn av avskrivninger. Denne skatten er kjent som gjenvinning av avskrivninger. Gjenopptakelse av avskrivninger brukes uansett om du benytter deg av avskrivninger eller ikke. Det betyr at selv om du velger å ikke avskrive kostnadene ved et kjøp, vil du bli skattlagt som om du gjorde det.

Imidlertid, hvis du selger til eller under den avskrevne verdien av eiendommen din, trenger du ikke å betale tilbake avskrivninger. Du kan også unngå å betale tilbakeføring av avskrivninger hvis du gjør en 1031-utveksling, også kjent som en Starker-utveksling.

100 % bonusavskrivning og seksjon 179-fradrag

Bonusavskrivning og § 179-fradrag lar deg avskrive en kvalifisert fradragsberettiget utgift med en gang i det året kjøpet tas i bruk. Bonusavskrivning pleide å bare være 50 %, men TCJA økte den til 100 %! Imidlertid satte TCJA også en utløpsdato på bonusavskrivninger. Fra og med 2023 vil bonusavskrivninger gå ned 20 % hvert år til det er helt av bordet i 2027, med mindre kongressen velger å handle på annen måte.

Kjøp kvalifisert for Seksjon 179-fradrag kan også avskrives i det året de kjøpes. Mens bonusavskrivning kan brukes selv om en virksomhet ikke er lønnsom, krever § 179 lønnsomhet å bruke. Hvis bedriften din tjente $20 000 og kjøpet er $30 000, kan du bare bruke seksjon 179 til $20 000. Det resterende beløpet må avskrives neste år.

Investering i eiendom med en selvstyrt IRA (SDIRA)

Å vite hvordan du investerer i eiendom med en selvstyrt IRA (SDIRA) lar deg nyte alle skattelettelsene som kommer fra å investere i eiendom sammen med alle skattefordelene til en IRA. Det finnes to typer SDIRA:

• Depotmottaker administrert: En kontoinnehaver pålegger en depotmottaker å foreta og administrere eiendomsinvesteringer.
• Selvforvaltet: Også kjent som et sjekkheftekontrollert, innebærer dette å åpne et aksjeselskap (LLC) for å foreta og administrere investeringene selv.

Som med en 401(k), vil skatten din bli tatt ut på tidspunktet for uttaket. Du kan også velge en Roth SDIRA, i så fall vil skatten din bli tatt ut når du gjør innskudd. Hvis du investerer i eiendom, kan en Roth SDIRA være spesielt gunstig hvis eiendommen din opplever betydelig verdsettelse.

Uansett hvilken rute du går, kan kjøp av eiendom finansieres med penger utenfor IRA, men eventuelle driftsutgifter må dekkes av penger fra IRA. Hvis du går den selvstyrte ruten, kan du samarbeide med andre for å finansiere kjøp. Du kan også ta opp et regresslån, et lån som bruker eiendommen din som sikkerhet. Det er viktig fordi hvis du, uansett grunn, ender opp med å måtte misligholde lånet, taper du pengene dine, men IRAen din forblir urørt.

Grunnen til at folk velger å få SDIRA-ene administrert profesjonelt er fordi det er så mange regler å følge når det gjelder å administrere en IRA. Hvis du tar feil skritt, kan det koste deg mye!

Gjøres det riktig, vil bruk av SDIRA gjøre deg til en mer robust investor på grunn av diversifisering, spesielt hvis eiendommen du investerer i også er geografisk mangfoldig. Husk, ikke oppbevar alle eggene dine i én kurv, og ikke oppbevar alle disse kurvene i samme boks!

Mål alt du gjør

Skal du være skatteeffektiv, må du ha mye data på eiendommen din. Spor siste gang du satte i et nytt badekar, og sørg for at du kjenner den gamle karmodellen. Dokumenter hva slags tak du har. Hos Mynd har de bygget et system for å fange opp alt dette. Det hjelper investeringskunder med å finne mer verdi for bygningen sin, og de kan gjøre skatten litt smartere.

Snakk med en skatteekspert om utleieeiendommene dine

Mynd elsker også å snakke om hva som er best for eiendommen din og fordelene ved å investere i eiendom. Selv om de ikke er skatteeksperter, ser de mange skattefordeler for kundene de betjener nå, og de deler gjerne det de vet.