Hvordan finne den beste lånegiveren

Det er mer å finne en pantelåner enn bare å sikre den laveste renten. Bare spør professor i forretningsadministrasjon ved University of Virginia Darden School of Business Elena Loutskina, som nylig sa til Investopedia: "Hvis forbrukeren ønsker å bli beskyttet, er det utdanningen som er det viktigste."

Loutskina snakket lenge om hva forbrukere trenger å vite, hvilke spørsmål de skal stille og hvordan man finner den beste boliglånsutlåneren i den kompliserte og noen ganger forvirrende verdenen av boligkjøp. Vår redigerte samtale følger.

Långivere kommer i mange former

Investopedia: Takk for at du godtar å snakke med oss, Elena. Kanskje vi kan begynne med det grunnleggende. Hva er en boliglånsgiver?

Loutskina: Spørsmålet er enkelt og komplekst på samme tid. Vi har ulike aktører som implementerer ulike deler av verdikjeden i boliglånsmarkedet. Noen samhandler direkte med låntakere - for eksempel en bank, boliglånsmegler, kredittforetak, eller en nettportal som Lending Tree.

Andre opphave boliglån

og det kan være den samme eller en annen enhet. For eksempel oppretter ikke boliglånsmeglere boliglån. Ulike aktører finansierer boliglån eller gir pengene som flyter til låntakeren.

Så er det aktører som har boliglån på balansen sin for varigheten eller løpetiden til den gjelden, opptil 30 år.

En bank kan for eksempel fylle alle disse rollene. Det kan samhandle med låntakeren, opprette lånet, finansiere lånet og holde boliglånet til forfall. Eller det kan være en annen enhet for hver rolle. Prosessen kan for eksempel starte med en boliglånsmegler, og deretter gå til en bank som utsteder lånet. Dette er den opprinnelige långiveren. Banken kan beholde lånet på sin balanse eller selge det, si til Fannie Mae eller Freddie Mac. I stedet for en bank, kan opphavsmannen være et finans- eller kredittforetak som låner penger i et grossistmarked eller fra andre finansinstitusjoner og oppretter boliglånet.

Det er her forestillingen om hvem utlåneren er blir veldig uklar. Hvem er det? Er det noen du samhandler med for å få lånet ditt? Er det noen som garanterer den? Er det noen som i utgangspunktet finansierer det? Det er her uklarheten begynner.

Investopedia: OK, det kan sikkert være forvirrende. Jeg forstår at det kan være forskjellige aktører for hvert trinn. Hvordan kan forbrukeren ordne opp i det hele?

Loutskina: Det er ikke klart for meg hvorfor låntakere trenger å sortere ut alle trinn i en boliglånsopprettingsprosess. Boliglånet mitt ble for eksempel overført mellom finansselskaper flere ganger, men det endret ikke mine økonomiske forpliktelser. Låntakere må fokusere på å identifisere troverdige agenter, altså banker eller boliglånsmeglere, som vil tilby dem et tilbud og deretter fokusere på de beste vilkårene som er tilgjengelige for dem.

Problemer med dårlig håndhevelse og skyggebanker

Investopedia: I 2015 skrev du om finanskrisen i 2009 og nevnte historien, før krisen, med inkonsekvent håndhevelse av eksisterende regelverk. Så, to spørsmål. Hva er status for inkonsekvent håndhevelse, og hvordan er det sammenlignet med problemet med skyggebanker? Det ser ut til at begge disse kan påvirke forbrukerne og hvordan de handler for en utlåner.

Loutskina: Vi har definitivt observert forskjeller i regulatorisk eksponering og håndhevelse mellom banker og finansforetak. Finansielle foretak har ikke innskudd. Og siden de ikke bærer innskudd og ikke er forsikret av Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), er de ikke underlagt samme reguleringsnivå. Vi kaller dem skyggebankinstitusjoner eller finansielle formidlere uten innskudd som implementerer de samme funksjonene som bankene gjør.

De Consumer Financial Protection Bureau (CFPD) som ble etablert etter finanskrisen endret håndhevingsligningen betydelig. Nå er det en tilstrekkelig troverdig trussel rettet mot ikke-banker til at reguleringer kan håndheves.

Fra forbrukerens perspektiv er noe av det viktigste å bli informert. Jeg er en mye større tro på forbrukeropplæring om finansmarkeder enn håndhevelsen av noe som loven om boligeierskap og egenkapitalbeskyttelse. Det er fordi regelverk bare kan endre atferd på marginene. Hvis forbrukeren ønsker å bli beskyttet, er utdanning det viktigste.

Investopedia: Hva er noen eksempler på det?

Loutskina: Forbrukere må investere i å forstå prisingen av boliglånet og sørge for at rettferdige forskrifter gjelder for offentliggjøring, noe som betyr at de får informasjonen på forhånd før de får et boliglån. Hvis de blir overrasket når de signerer boliglånspapirene, er dette sannsynligvis et dårlig tegn.

Og de må stille mange spørsmål: "Hva kommer til å bli min månedlige betaling?" "Kommer det til å forbli fikset over tid?" "Trenger jeg boliglånsforsikring?" "Hvordan vil deponeringskontoen fungere?" Dette er noe som er den beste beskyttelsen for forbrukeren på en frontend.

Hvordan søke etter en utlåner

Investopedia: Når det gjelder å søke etter et boliglån, hva slags ting bør boligkjøpere tenke på når de søker?

Loutskina: Det mest åpenbare rådet er, ikke lån fra lyssky personer med et navn du ikke kan bekrefte. Bortsett fra det er det veldig liten forskjell mellom Bank of America, University of Virginia Credit Union, BBVA bank eller Lending Tree.

Det er et spørsmål om prissetting. Min anbefaling til forbrukerne er å kaste et bredt nett. Ta kontakt med din lokale bank, ta kontakt med nettportaler, ta kontakt med lokale boliglånsmeglere, spør alle hva de kan tilby deg. Det er et rimelig søk, og det vil tillate deg å bedre forstå prisene som er tilgjengelige på markedet. Denne brede netttilnærmingen vil også tillate deg å forhandle.

Investopedia: Noe annet forbrukere bør være oppmerksomme på?

Loutskina: Forbrukere må forstå avveiningene som er tilgjengelige for dem når det gjelder forhåndspoeng og boliglånsrenten. Poeng representerer forhåndsgebyret låntakere betaler for opprinnelsen som en prosent av det totale beløpet. Noen foretrekker å betale et gebyr på forhånd og senke renten i løpet av boliglånet, for eksempel 30 år. Andre ønsker å unngå å betale etableringsgebyret og til og med få långiveren til å dekke noen av sluttkostnadene. Men det vil gå på bekostning av en høyere rente.

Investopedia: Hva med takseringen av eiendommen du ønsker å kjøpe? Hvordan passer det inn?

Loutskina: Dette er viktig. Du må finne ut om långiveren din vil kreve en vurdering eller taksering av eiendomsverdien og hvor mye det veier inn i en beslutning om å låne deg pengene. I disse dager, når du har en god kreditthistorikk og 20 % forskuddsbetaling, krever långivere ofte ingen vurdering.

Du bør ikke bli tatt på vakt når du signerer en kontrakt om å kjøpe et hus uten noen form for beredskap og deretter går for en vurdering av eiendomsverdien og den vurderingen kommer inn lavt og boliglånet nekter å opprinne din boliglån.

Den skjulte kostnaden ved en vurdering

Investopedia: Hvorfor vil en utlåner ikke kreve en vurdering av eiendommen?

Loutskina: Takseringer er viktige for utlåner, men de er dyre. Takseringer, som innebærer at noen kommer til selgers hus for å sikre at eiendomsverdien er over pantebeløp og dermed beskytte bankene mot risikoen for manglende betaling, er dyrt og en låntaker dekker til syvende og sist denne kostnaden.

Prisen på en takst er lastet inn i pantepoengene, eller avsluttende kostnader, eller renten. Når du har en kjøper med en god kredittscore og mer enn 20 % forskuddsbetaling, kan långivere bestemme seg for ikke å pådra deg ekstrautgiftene. En god kredittscore og 20 % forskuddsbetaling kan være tilstrekkelige avbøtende faktorer når det kommer til långiveres risiko.

Forhåndsgodkjenning som en del av prosessen

Investopedia: Hva med forhåndsgodkjenning? Det er noe som dukker opp ofte. Er det en fordel for låntakeren?

Loutskina: Jeg tror det. Forhåndsgodkjenning gir en mulighet til å spørre om du faktisk kan få så mye penger gitt kreditthistorie og inntekt. Forhåndsgodkjenning er en fin måte for utlåner og låntaker å komme til enighet uten en formell forpliktelse.

Låntakere kan tenke på forhåndsgodkjenning som en foreløpig bekreftelse fra en långiver. Hvis alt du forteller meg er riktig og huset er verdt like mye som du er villig til å betale for det, så vil jeg være villig til å gi deg dette lånet på disse betingelsene i dag. Men i boliglånsmarkedet prøver låntakere ofte å finne ut hvor mye du kan låne i mars for å stenge et hus i juli eller august. Det kommer til å gå mye tid mellom mars og juli eller august. Situasjoner kan endre seg. Långivernes økonomi kan endre seg. Låntakers intensjon om å kjøpe et gitt hus kan endre seg.

Vanligvis er et forhåndsgodkjenningstilbud (men ikke forpliktelse) bra i 90 dager. Forhåndsgodkjenning er en solid indikasjon til en låntaker på hvor mye de kan låne og på hvilke vilkår. Men ikke bli overrasket om når du er klar til å signere en kontrakt, kan en bank bestemme seg for å reforhandle. Jeg foreslår at låntakere holder kontakten med sin boliglånsagent (långiver) om at forpliktelsen de mottok i mars fortsatt er god i juni eller juli.

Låntakere kan låse inn boliglånsbetingelsene mot en ekstra avgift. I hovedsak kan de kjøpe forsikring i tilfelle noe skjer mellom nå og august og markedsforholdene endres. Men låntakere må være klar over at dersom kreditthistorien deres forverres betydelig eller boligtakstverdien kommer under opprinnelige forventninger, kan banken fortsatt endre boliglånsbetingelsene.

Men ved å låse inn boliglånsbetingelsene er en låntaker sikret, unntatt endringer i kreditthistorie eller boligverdi, kan de fortsatt få et lån under de forhåndsgodkjente betingelsene. Men hvis de for eksempel ikke selger det forrige huset sitt, eller hvis det nye huset deres ikke består inspeksjonen, trenger de ikke inngå en boliglånskontrakt.

Er den laveste renten den hellige gral?

Investopedia: Målet med boligkjøp ser ut til å være å få lavest mulig rente. Er det til syvende og sist det viktigste med å velge utlåner?

Loutskina: Nei. Jeg tror det er tre faktorer som fungerer sammen. De to viktigste er størrelsen på lånet i forhold til eiendomsverdien og renten. Jo større forskuddsbetaling, jo mindre risiko for banken. Det er her du kan forvente litt lavere rente. Men når forskuddsbetalingen din forsvinner, kan renten din gå opp. Noen ganger har du ikke noe valg, eller du ønsker å få et større lån fordi rentemiljøet er så vennlig.

Den tredje faktoren er poengene du betaler for et lån på forhånd. Hvis du har pengene akkurat nå for en forskuddsbetaling og for å dekke poengene, er det én ting. Hvis du ikke gjør det, er det en annen historie. Så den andre avveiningen låntakere står overfor er høyere poeng (gebyr) på forhånd vs. høyere rente over boliglånets levetid.

Det er de tre viktigste faktorene. Andre kan inkludere det faktum at ikke alle banker vil være villige til å gi deg forhåndsgodkjenning i mars og avslutte avtalen i august. Du må sørge for at banken er villig til å holde seg til sine opprinnelige vilkår.

De siste 18 månedene har lært oss at økonomiske forhold kan endre seg radikalt. Jeg tror bankene kommer til å være forsiktige med å forplikte seg til å opprette et boliglån seks måneder senere på et fast sett med betingelser.

COVID-19: Leksjoner

Investopedia: Du har rett. Det faktum at økonomiske forhold kan endre seg er noe vi har lært under pandemien. Hvordan har dette påvirket, fra et forbrukersynspunkt, samarbeidet med långivere?

Loutskina: Pandemien endret definitivt eiendomsmarkedet. Vi ser en folkevandring fra storbyer til forsteder. Vi ser også et strukturskifte i hva som er et must-have i et hus: folk vil ha hjemmekontor nå. Det handler mindre om soverom. Det handler om å ha en egen arbeidsplass for å unngå forstyrrelser fra familiemedlemmer.

Dette har skapt et enormt press på boligetterspørselen og boligprisene har økt. Etter noen estimater ser vi en økning på 13 til 15 % i median boligprisen i USA. Et flertall av storbyområder går gjennom en byggeboom med utviklere som prøver å utnytte disse trender. Det lukter forferdelig som finanskrisen før 2007.

Det banker og boligkjøpere bør bry seg om er om denne effekten er midlertidig eller permanent. Hvis trendene snur, for eksempel som et resultat av at selskaper pålegger "tilbake til kontoret"-krav, kan dette snu migrasjonen og føre til at boligprisene synker. Noen låntakere kan finne seg selv under vann med en eiendom verdsatt til under gjeldsforpliktelsen.

Siste tanker

Investopedia: Er det noe område eller noe som er av spesiell interesse for deg som jeg ikke spurte deg om som du ønsker å se inkludert i vår kommunikasjon til forbrukerne?

Loutskina: Et av de største problemene for boligkjøpere er mangel på forståelse av det grunnleggende om boliglånsmarkedet. Dette kan føre til dårlige resultater selv når utlånsagenter ikke har noen ond hensikt.

Når du tar en så stor økonomisk beslutning i livet ditt, som å kjøpe et hus og få et lån som du vil bli lønner seg i 30 år, mitt største råd er: bruk tid på å sikre at du forstår de grunnleggende vilkårene for boliglån utlån.

Hvis du ser eller hører noe du ikke forstår, snakk med utlånsagenten din. Ikke vær redd for å stille spørsmål når som helst i prosessen. Selv med all min utdannelse og kunnskap om bransjen, da jeg først fikk boliglånet mitt, var volumet av papirarbeid overveldende. Det er nøkkelen å stille spørsmål hele veien for å sikre at dine forventninger til produktet du får blir oppfylt.