Proprietære boliglån vs boliglån

Hvis du er eldre enn 62 og eier et hjem, har du kanskje hørt om omvendte boliglån. Dette finansielle verktøyet tilbyr en måte å gjøre boligkapitalen om til likvide kontanter, enten det er i engangsbeløp eller på månedlig basis. For mange som sliter med fast inntekt, kan omvendte boliglån gi pusterom økonomisk samtidig som de lar deg bo i ditt elskede hjem.

Konseptet med et omvendt boliglån er relativt enkelt, men det er tre forskjellige typer tilgjengelig, avhengig av inntektsnivået ditt. Vi vil diskutere forskjellene mellom et boliglån (HECM) og et boliglån proprietært eller jumbolån.

Hvordan et omvendt boliglån fungerer

Et omvendt boliglån er et lån som låner mot egenkapital i et hjem. Omvendte boliglån er kun tilgjengelig for seniorer over 62 år med betydelig egenkapital. Etter søknad betales de lånte pengene til huseieren enten gjennom et engangsbeløp, et månedlig avdrag eller en kredittlinje.

Huseier må kunne holde seg oppdatert på alle eiendomsskatter og holde huset i orden. Lånet betales tilbake når huseieren dør, selger huset eller flytter ut av huset i mer enn 12 måneder på rad. Etter at de har forlatt huset på grunn av en av disse årsakene, selges huset, og inntektene fra salget betaler utlåneren for det lånte beløpet pluss renter og servicegebyrer.

instagram viewer

Viktige takeaways

Proprietære omvendte boliglån gir muligheten til å låne mer betydelige mengder penger med færre reguleringer.
HECM gir mer beskyttelse for huseiere.
Du må bruke en FHA-akkreditert utlåner for en HECM.
Et proprietært omvendt boliglån har lavere forhåndskostnader, men de totale kostnadene er lavere med en HECM.

Hvordan en HECM fungerer

Boliglån (HECM), også kjent som HUD FHA omvendte boliglån for seniorer, er omvendte boliglån som Federal Housing Authority (FHA) ryggen. Med den koblingen til myndighetene kommer flere reguleringer, men det kommer også med et mål på sikkerhet for deg.

Siden HECM-er er forsikret av FHA, kan de bare tilbys av en FHA-godkjent utlåner. De krever også at hver låntaker deltar på en boliglånsveiledning, der en rådgiver kan hjelpe med å vise hvordan HECM vil påvirke låntakerens økonomiske liv. Dette bidrar til å kutte ned på svindel med boliglån, som kan være et stort problem.

Standardene for en HECM er enkle:

Du må være 62 år eller eldre.
Du må okkupere huset, leiligheten eller flerfamilieenheten som din primære bolig.
Du må ha "betydelig" egenkapital - dette tolkes generelt til å bety 50 % eller mer.
Du må kunne betale eiendomsskatt, huseierforsikring og vedlikeholde boligen.
Du må ikke være kriminell på noen føderal gjeld.

HECM-beløp er basert på egenkapitalen din og din alder, gjeldende rentesats og den minste av takstverdien eller boliglånsgrensen på $970 800. Dette hindrer folk i å låne alt for mye og havne under vann på boliglånet.

Den eneste ulempen med en HECM er at det er tilleggsgebyrer. HECM vurderes ikke-regresslån, som betyr at selv om du ender opp med å låne mer enn din tilgjengelige egenkapital, kan ikke långiveren tvinge deg til å flytte. For å bidra til å beskytte långivere, er hver HECM underlagt forhånd boliglån forsikring premie på 2 % av det totale lånet på tidspunktet for lukking, og over lånets levetid, må du betale en årlig boliglånsforsikringspremie på 0,5 % av den utestående boliglånssaldoen.

HECM-er krever også opprinnelsesgebyrer, for eksempel tittelavgifter, takseringer, og så videre, nødvendig for enhver låneavslutning. Eventuelle servicegebyrer er begrenset til $35 per måned.

Hvordan et proprietært omvendt boliglån fungerer

Et proprietært eller jumbo omvendt boliglån kan være i orden for de med boliger med høyere verdi. Siden en HECM har et tak på beløpet du kan låne, vil de som er husrike kanskje tappe mer enn det tillatte beløpet. Et proprietært omvendt boliglån kan overstige FHA-grensen, selv om det sjelden vil komme i nærheten av å låne hele egenkapitalbeløpet ditt.

Siden proprietære omvendte boliglån ikke støttes av FHA, er de ikke underlagt FHA-forskrifter, for eksempel den obligatoriske rådgivningssesjonen eller forhåndsbetalinger og pågående boliglånsforsikring. Selv om dette kan virke som en god ting, fjerner det også beskyttelseslaget for seniorer. Långivere som kanskje ikke kvalifiserer for FHA-støtte kan tilby proprietære omvendte boliglån.

Proprietære omvendte boliglån har også en tendens til å ha lavere forhåndskostnader enn HECM. Å eliminere boliglånsforsikring er en stor del av dette. Imidlertid har HECM-er en tendens til å ha lavere renter enn proprietære omvendte boliglån. Du må gjøre regnestykket for å finne ut hvilket som er et mer kostnadseffektivt alternativ for din spesifikke situasjon.

Viktig

De fleste proprietære omvendte boliglån tilbyr kun betaling i et engangsbeløp ved lukking. Hvis du vil ha månedlige avdrag, er en HECM det bedre valget.

Er proprietære omvendte boliglån utsatt for svindel?

Det er mange pålitelige selskaper som tilbyr jumbo omvendte boliglån. Men siden det ikke er noe krav om boliglånsrådgivning eller FHA-støtte for utlåner, er de mer utsatt for svindel. Siden mer verdifulle boliger er på hugget, er det mer insentiv til å overtale eldre til å vurdere proprietære omvendte boliglån.

Er det en aldersgrense for proprietære omvendte boliglån?

Ja. Den brede standarden for proprietære omvendte boliglån er 62, akkurat som HECM-er. Noen selskaper tilbyr dem imidlertid fra og med 60 år. Ett selskap kunngjorde at de ville begynne å tilby proprietære omvendte boliglån til huseiere fra 55 år og oppover, men bare i utvalgte stater. Sjekk med boliglån for å finne aldersgrensen i staten din.

Er det en grense for hvordan jeg bruker mine proprietære omvendte boliglånsmidler?

Nei. Du kan bruke jumbo-omvendte boliglånsmidler til å betale ned gjeldende boliglån, reparasjoner av hjemmet, konsolidere gjeld, eller til og med ta en ferie. Husk at de lånte pengene fortsatt må tilbakebetales når du selger boligen eller går bort, da må arvingene dine selge huset eller betale tilbake lånet fra andre fond.

Bunnlinjen

Mens begge produktene tilbyr muligheten til å låne mot egenkapitalen din, gjør HECM-er det med mer beskyttelse på plass for deg. HECM-er er også mye mer vanlig enn proprietære omvendte boliglån, så det kan være vanskeligere å finne den rette utlåneren for en jumbo. Hvis du har en bolig med høy verdi og trenger en betydelig sum penger, kan et jumbo omvendt boliglån være det eneste alternativet. Bare husk at du fortsatt bør snakke med en pålitelig rådgiver om fordeler og ulemper med hver type omvendt boliglån.