Omvendte boliglånsproblemer for arvinger

Omvendte boliglån kan gi sårt tiltrengte kontanter til seniorer hvis nettoverdi for det meste er bundet opp i verdien av boligen deres. Et omvendt boliglån er en låne for huseiere som er 62 år eller eldre og har betydelig egenkapital. Det lar disse seniorene låne penger mot verdien av hjemmet deres og motta midler som et engangsbeløp, fast månedlig betaling eller kredittlinje. Hele lånesaldo forfaller til betaling når låntaker dør, flytter permanent bort eller selger boligen.

Hvis låntakeren dør, kan arvingene arve det omvendte boliglånet. Hva som skjer videre avhenger av flere faktorer, blant annet hvem som arver lånet. Generelt skal lånet nedbetales i sin helhet, med mindre det overdras til en ektefelle. Men å arve et omvendt boliglån kan være en kompleks virksomhet, og det har vært rapporter om problemer forårsaket av långivere som ikke reagerer, uklar dokumentasjon og omvendte boliglån som ikke burde vært gitt i den første plass.

I denne artikkelen tar vi deg gjennom de vanligste problemene som arvinger kan støte på når de arver et omvendt boliglån.

Arve et omvendt boliglån som ektefelle eller medlåntaker

Mange mennesker vil arve et omvendt boliglån fra sin ektefelle. Generelt skal omvendte boliglån betales tilbake når låntaker dør, og normalt finansieres dette ved å selge (eller refinansiere) eiendommen.

Det er imidlertid spesielle regler som bestemmer hva som skjer med omvendt boliglån dersom du bodde sammen med ektefellen i en eiendom som har omvendt boliglån knyttet til seg. Reglene på dette området er komplekse, men avhenger hovedsakelig av flere faktorer:

Enten du er medlåntaker på det omvendte boliglånet. Hvis dette er tilfellet, vil du kunne forbli i boligen og motta låneutbetalinger så lenge du oppfyller forpliktelsene til det omvendte boliglånet.

Når du tok opp omvendt boliglån. Hvis du ikke er medlåntaker på omvendt boliglån, kan det hende du fortsatt kan bo i boligen din uten å betale ned på lånet. Dette avhenger i sin tur av når lånet ble opprettet (det vil si når det ble tatt opp). For å bli i hjemmet, må du kvalifisere deg som en kvalifisert ikke-lånende ektefelle i henhold til HUDs regler. Prosessen med å kvalifisere seg til å være en kvalifisert ikke-lånende ektefelle kan være vanskelig, men er lettere hvis ektefellen din tok opp det omvendte boliglånet på eller etter august. 4, 2014.

Om du var gift da lånedokumentene ble signert og fortsatte å være gift frem til din død. Hvis dette er tilfelle, og din ektefelle tok opp omvendt boliglån etter august. 4, 2014, vil du kvalifisere som en kvalifisert ikke-lånende ektefelle og vil kunne bo i hjemmet ditt uten å betale tilbake det omvendte boliglånet.

Disse komplekse reglene kan skape problemer. Selv om begge ektefellene må samtykke til å reversere boliglån, trenger ikke begge å bli navngitt som medlåntakere. Hvis to ektefeller bor sammen i et hjem, men bare én ektefelle er navngitt som låntaker på det omvendte boliglånet, er den andre ektefellen i faresonen å miste boligen hvis den lånende ektefellen dør først (eller til og med må flytte inn i et pleiehjem eller sykehjem i et år eller lengre). Bare én ektefelle kan være låntaker hvis bare én ektefelle har eiendomsrett til huset, kanskje fordi det ble arvet eller fordi dets eierskap var før ekteskapet.

Ideelt sett vil begge ektefellene ha eiendomsretten og begge vil være låntakere på omvendt boliglån, slik at når den første ektefellen dør, fortsetter den andre ektefellen å ha tilgang til omvendt panteproveny og kan fortsette å bo i huset til kl. død. Det er en god idé å sjekke med din omvendte boliglånsservice for å forsikre deg om at låneopplysningene dine er nøyaktige og at du og din medlåntaker begge er på lånet. Ring forhandleren for å finne ut hvilke navn som er oppført på lånet ditt, og be dem sende deg en papirkopi for arkivene dine.

Omvendte boliglånsproblemer for arvinger

Hvis du arver en eiendom med omvendt pant i den og du er verken en medlåntaker eller ektefelle til den som har gått bort, må du betale tilbake omvendt boliglån til utlåneren. Dette kan gjøres på tre måter:

• Betal hele boliglånssaldoen med eiendom eller andre midler.
• Betal resten av det omvendte boliglånet i sin helhet ved å skaffe et "forward" boliglån på eiendommen.
• Betal det omvendte boliglånet med inntektene fra å selge eiendommen.

Det beste alternativet for deg avhenger av om du ønsker å beholde eierskapet til eiendommen. Hvis du gjør det, bør du velge alternativ 1 eller 2. Du må betale tilbake enten hele lånesaldoen eller 95 % av boligens takst – avhengig av hva som er minst.

Hvis du ikke kan betale boliglånssaldoen på andre måter, eller ikke ønsker å beholde huset du har arvet, kan du velge alternativ 3. Dette er det vanligste alternativet. Ifølge Consumer Financial Protection Bureau vil de fleste arvinger selge huset for å generere de nødvendige kontantene.

Denne prosessen kan være en kilde til problemer og nød for familier som arver et hus. Det er en av grunnene til at omvendte boliglån ikke anbefales for seniorer som ønsker å overlate eiendom til sine arvinger – selv om det er en tradisjonell fastrente terminlån kan tilby disse arvingene en finansieringsløsning for å sikre eierskap, kan det hende at de ikke kvalifiserer for et slikt lån. Og i så fall kan en kjær familiebolig selge til en fremmed for raskt å dekke den omvendte pantegjelden.

Et annet problem kan oppstå hvis, etter å ha bestemt seg for å selge boligen for å dekke denne gjelden, prisen du kan få for den er lavere enn beløpet på utestående gjeld. Dette kan skje hvis eiendommen har blitt fysisk forringet eller blitt skadet, har boligverdier i området avslo, eller låntakeren overlevde forventet levealdertabell som långiver brukte for å bestemme det opprinnelige lånet beløp.

Du er beskyttet i dette tilfellet. Dersom boligen selges for mer enn utestående lånesaldo, går restmidlene til ens arvinger. Hvis et hjem selges for mindre, mottar arvinger ingenting, og Federal Housing Administration (FHA) forsikring dekker utlåners mangel. Med andre ord kan det omvendte tilbakebetalingsbeløpet på boliglån ikke overstige inntektene fra et salg av eiendommen. Hvis det gjenstår en boliglånsaldo etter salget, holdes ikke boet til huseierne ansvarlig for det beløpet.

Så du har kanskje ikke et hus å arve, men du vil heller ikke ha en gjeld å betale tilbake.

Arve et omvendt boliglån: En tidslinje

En annen stor kilde til problemer når man arver et omvendt boliglån er den stramme tidsplanen som er involvert i å gjøre det. Uansett forholdet ditt til personen som har gått bort, må du flytte raskt for å sikre at du har kontroll over hva som skjer med eiendommen deres.

Her er en typisk tidslinje for hva som skjer med et omvendt boliglån etter at den opprinnelige låntakeren går bort:

30 dager

De fleste långivere abonnerer på databaser som sporer dødsattester. Innen 30 dager etter å ha mottatt varsel om låntakers død, sender långiver en forfallsmelding til boet. Meldingen inneholder informasjon for hvordan arvinger kan gå frem:

• Dekke den gjenværende lånesaldoen til det omvendte boliglånet 
• Selg eiendommen for minst 95% av takst 
• Gi utlåner skjøte i stedet for tvangsauksjon – dvs. gi huset til utlåner for å selge 

Sammen med denne informasjonen om det omvendte lånet vil utlåner også sende over en liste over kvalifikasjonskrav for en utsettelsesperiode.

60 dager

Arvinger er pålagt å få takst på boligen senest 30 dager etter at forfallsvarsel er sendt. Hvis det er en gjenlevende, ikke-lånende ektefelle, kan han eller hun søke om utsettelse dersom kravene skissert av HUD er oppfylt.

6 måneder

Innenfor denne tidsrammen må arvinger velge om de vil selge huset eller ikke for å dekke det omvendte boliglånet. Husk: lånet vil fortsette å påløpe renter i løpet av denne tiden. Innen seks måneder etter at låntakeren har passert veien, kan en utlåner starte foreclosure prosessen for å tilfredsstille lånet hvis ingen tiltak for å tilbakebetale omvendt boliglån er tatt.

12 måneder

Arvinger kan være kvalifisert til å motta to forlengelser på tre måneder for å betale den omvendte boliglånssaldoen med forbehold om HUD-godkjenning. Dette gir arvinger opptil et helt år fra låntakers død til å betale tilbake lånesaldoen eller selge boligen.

Bunnlinjen

Arvinger kan støte på en rekke problemer når de arver et omvendt boliglån. Prosessen for å arve en eiendom med omvendt boliglån er forskjellig avhengig av om du er ektefelle og/eller medlåntaker av boliglånet, og når det er oppstått. Til tross for nylige reformer, er det fortsatt situasjoner der en enke eller enkemann kan miste hjemmet ved ektefellens død.

Hvis du arver et omvendt boliglån fra dine foreldre eller besteforeldre, må du betale tilbake boliglånet i sin helhet innen et år (høyst). For å gjøre det, kan du enten betale utlåner fra dine egne midler, refinansiere eiendommen eller selge den. Hvis du ikke klarer å selge den for mer enn den utestående gjelden, vil du ikke bli holdt ansvarlig for tapet, men du vil heller ikke motta penger fra salget.

Kommunikasjon er nøkkelen til å unngå disse problemene. Mange problemer er forårsaket av at arvinger ikke blir gjort oppmerksomme på at deres foreldre eller besteforeldre har omvendt boliglån. Forbered eventuelle familiemedlemmer som ikke låner, ved sammen å bestemme hva de skal gjøre etter at du dør, slik at de vet hva de kan forvente.