Nedgang i husleiekontroll

Hva er husleiekontroll?

Husleiekontroll er et statlig program som setter en grense for hvor mye en utleier kan kreve for å leie et hus eller fornye en leieavtale. Husleiekontrolllover blir vanligvis vedtatt av kommuner, og detaljene varierer mye. Alle er ment å holde levekostnadene rimelige for innbyggere med lavere inntekt.

Husleiekontroll er ikke utbredt i USA Ifølge en studie fra 2019 av Urban Institute, 182 kommuner i USA har husleiekontrollregler, og alle er i New York, New Jersey, California, Maryland eller Washington, D.C.Faktisk har 37 stater lover som forbyr lokale myndigheter å vedta husleiekontrolltiltak.Spørsmålet om husleieregulering har imidlertid blitt gjenopplivet de siste årene, spesielt i byer og stater hvor spirende kostnader på Å bo kombinert med stillestående lønn har skapt en rimelig krise for beboere med moderat inntekt og eldre på fast basis inntekt.

Oregon er den første staten i USA som har vedtatt en lov om husleiekontroll i hele landet. Loven, undertegnet i mars 2019, begrenser årlige leieøkninger til 7% pluss økningen i konsumprisindeksen.

Slik fungerer husleiekontroll

De tidligste husleiekontrolllovene i USA dateres til 1920 -årene og var ofte direkte leiefrysing. Disse viste seg generelt ikke å fungere. På 1970 -tallet dukket ideen om husleiekontroll opp igjen, denne gangen i en mer moderat form ofte kalt "husleiestabilisering."

New York City, for eksempel, har to husleiekontrollprogrammer:

• Det eldre husleiekontrollprogrammet har vært i ferd med å bli faset ut i flere tiår. Det satte strenge grenser for leieprisene, men de eneste leietakerne som fortsatt er omfattet av loven har bodd siden 1971 eller tidligere i bygninger som ble bygget før 1947.
• Leie-stabiliseringsprogrammet fra 1970-tallet regulerer prisene i omtrent halvparten av byens utleie. Leieprisene kan bare økes i enten ett eller to år, og den tillatte prosentvise økningen fastsettes av styret for husleieretningslinjer, hvis ni medlemmer oppnevnes av ordføreren. Reglene og unntakene er labyrintiske og administreres av en kombinasjon av by- og statlige byråer. 

De høye levekostnadene i New York City blir ofte sitert som bevis nok på at husleiekontroll ikke fungerer. Gjennomsnittlig leie for en ett-roms leilighet på Manhattan var $ 4.075 for en dørvaktbygning og $ 2.997 for en ikke-dørvaktbygning fra august 2020.

Fordelene og ulempene ved husleiekontroll

Husleiekontroll har alltid vært kontroversiell. Husleiekontrollreglene i byer i dag regulerer oftest prisøkninger på fornyelser av leieavtaler, ikke nye leietakere. Det har uten tvil noen fordeler for utleiere, som kan belaste det markedet vil bære ledig leiligheter, eller i verste fall beholde leietakere som har alle insentiver til å bli stående og betale husleien tid.

Hovedargumentene mot husleiekontroll inkluderer:

• Husleiekontroll reduserer tilbudet av anstendige boliger, ettersom utleiere heller vil konvertere en bygning til leiligheter eller tilpasse den til kommersiell bruk enn å følge en lov som begrenser deres fortjeneste.
• Investeringene i nye utleieboliger skriker.
• Vedlikehold av bygninger under husleiekontroll er slapp eller ikke -eksisterende på grunn av dårlig avkastning på investering for utleiere.

De viktigste argumentene for regulering inkluderer:

• Leieprisene i mange amerikanske byer stiger langt raskere enn lønnene for jobber med moderat inntekt.
• Husleiekontroll gjør at familier med moderat inntekt og eldre med faste inntekter kan leve anstendig og uten frykt for en personlig katastrofal leieoppgang.
• Nabolagene er tryggere og mer stabile med en base for langtidsboere i husleiekontrollerte leiligheter.