Omvendt boliglånsinntektskrav
Å ta ut en omvendt boliglån kan gi pensjonister tilgang til sine hjemme egenkapital uten å måtte foreta betalinger mot en boliglån eller home equity line of credit (HELOC). Det finnes en rekke krav for å kvalifisere for omvendt boliglån, og inntekt er en viktig faktor. Omvendte boliglånsselskaper bruker inntekter og økonomiske ressurser til å vurdere en huseiers evne til å dekke visse kostnader, inkludert eiendomsskatt og vedlikehold.
Viktige takeaways
- Et omvendt boliglån lar huseiere ta ut egenkapital fra hjemmene sine og bruke den som en ekstra inntektsstrøm.
- Omvendte boliglån som støttes av den føderale regjeringen kalles boliglån for konvertering av egenkapital (HECM).
- I tillegg til aldersretningslinjer, må huseiere oppfylle krav til inntekt og økonomiske ressurser for å kvalifisere for en HECM.
- Ulike typer inntekter - inkludert inntekter fra arbeid, uføretrygd og trygdeytelser - kan brukes til å bestemme en huseiers evne til å betale omvendte boliglånsrelaterte kostnader.
Hva er et omvendt boliglån og hvem kan få et?
Et omvendt boliglån er en spesiell type lån som lar kvalifiserte huseiere gjøre om egenkapitalen sin til en inntektsstrøm. I en omvendt boliglånsordning kan en huseier trekke en engangsbetaling eller vanlige avdrag mot egenkapitalen, eller ha en kredittlinje. Disse betalingene gjøres av et omvendt boliglånsselskap.
I løpet av huseierens levetid er de ikke forpliktet til å betale noe mot den omvendte boliglånsbalansen så lenge de bruker boligen som sin hovedbolig. Renter og gebyrer påløper i mellomtiden. Hvis huseieren selger eiendommen, flytter ut av boligen eller dør, betales saldoen i sin helhet.
Et omvendt boliglån som er støttet av den føderale regjeringen gjennom U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) kalles a boliglån for konvertering av egenkapital (HECM). Den er tilgjengelig for huseiere som er 62 år eller eldre som:
- Eier boligen direkte eller har betalt ned det meste av boliglånet.
- Er ikke kriminell på føderal gjeld.
- Bor i hjemmet som hovedbolig.
- Delta på HUD-godkjent forbrukerrådgivning.
Søkere til en HECM må også kunne vise at de har tilstrekkelige økonomiske ressurser, i formen for inntekt og/eller sparing, for å kunne betale visse boligkostnader, som inkluderer eiendom skatter, huseierforsikring, huseierforeningens (HOA) avgifter (hvis aktuelt), vedlikehold, reparasjoner og vedlikehold.
HECM-låntakere må bo i en kvalifisert eiendom, som kan omfatte eneboliger så vel som flerfamiliehus, så lenge låntakeren bor i en av de flere enhetene.
Omvendt boliglånsinntektskrav
Når en huseier søker om en HECM, er de underlagt en "kontantstrøm/restinntektsanalyse." I følge HUD er formålet med denne analysen å "bestemme panthavers evne til å oppfylle sine dokumenterte økonomiske forpliktelser med sine dokumenterte inntekt."
HECM-programmet kan bruke inntekt fra en låntaker, en medlåntaker, og en berettiget ikke-låntakende ektefelle for kontantstrømanalyseberegninger. Tellig inntekt kan inkludere både skattepliktige og ikke-skattepliktige inntektskilder, for eksempel:
- Lønn, lønn, provisjoner og tips
- Selvstendig næringsdrivende inntekt
- Leieinntekt
- Utbytte og interesse
- Tillit inntekt
- Trygdeytelser
- VA fordelsutbetalinger
- Pensjonsytelser for ansatte i føderale myndigheter
- Fordeler ved jernbanepensjonering
- Statens pensjonsinntektsytelser
- Visse typer uføretrygd og offentlig hjelpestønad
- Barnebidrag
- Militære godtgjørelser
- Annen inntekt som er fritatt for føderal inntektsskatt
Kontantstrømanalysen inkluderer også en vurdering av huseiers forpliktelser og utbetalinger hver måned. Forpliktelser inkluderer forpliktelser som betaling av lån og kredittkortbetalinger.
Så hvor mye inntekt trenger du for et omvendt boliglån? Svaret avhenger av hvor du bor. HUD publiserer en restinntektstabell over tilstrekkelige månedlige inntektsnivåer etter familiestørrelse og region.
| Restinntekter etter region | ||||
|---|---|---|---|---|
| Familie størrelse | Nordøst | Midtvesten | Sør | Vest |
| En | $540 | $529 | $529 | $589 |
| To | $906 | $886 | $886 | $998 |
| Tre | $946 | $927 | $927 | $1,031 |
| Fire eller flere | $1,066 | $1,041 | $1,041 | $1,160 |
Kilde: U.S. Department of Housing and Urban Development
Omvendte boliglånsselskaper har lov til å vurdere formildende omstendigheter for låntakere som ikke oppfyller retningslinjene for minimum kontantstrøm/restinntektsanalyse. For eksempel noen som har fått beskjed om at de er godkjent for Supplerende sikkerhetsinntekt (SSI) ytelser som vil begynne innen de neste 12 månedene kan være i stand til å bruke den fremtidige inntekten for å bli godkjent for et omvendt boliglån.
Hvis du inkluderer leieinntekter på søknaden om omvendt boliglån, må du rapportere den inntekten på skatten din for at den skal inkluderes i kontantstrømberegningen.
Omvendte boliglånsalternativer
Huseiere som ikke oppfyller inntektskravene for et omvendt boliglån kan ha andre muligheter for å låne mot egenkapitalen. For eksempel kan de være i stand til å få et egenkapitallån eller HELOC i stedet.
Bruk et nettbasert boliglån eller HELOC-kalkulator for å beregne hvor mye av boligkapitalen du kan låne mot.
Som er bedre, et egenkapitallån eller et HELOC? Med et egenkapitallån kan du låne et engangsbeløp og bruke de pengene til praktisk talt alle formål, inkludert gjeldskonsolidering, hjemmereparasjoner og medisinske utgifter. Ditt egenkapitallån er en andre boliglån, som det er sikret ved boligen, så hvis du ikke har betalt ned boligen i sin helhet ennå, må du vurdere om det er mulig å betale to boliglån.
Boliglån har vanligvis fast rente, mens HELOC-er generelt har variabel rente. Fordelen med en HELOC er at du ikke låner et engangsbeløp; i stedet får du en kredittgrense du kan trekke mot etter behov. Dette betyr at du kun betaler renter på den delen av kredittgrensen du bruker. Du kan ikke betale noe eller betale kun avdrag i løpet av perioden trekningsperiode før de vanlige betalingene starter.
Er det et inntektskrav for et omvendt boliglån?
Hvis du søker om en HECM, må du kunne vise tilstrekkelig inntekt og økonomiske ressurser til å betale visse kostnader, inkludert huseierforsikring, eiendomsskatt, huseierforeningsavgifter, vedlikehold, reparasjoner og vedlikehold. Hvor mye inntekt du trenger for å kvalifisere deg kan avhenge av hvor hjemmet ditt ligger.
Hva er gjeld-til-inntektsforholdet for omvendte boliglån?
Gjeld i forhold til inntekt representerer hvor stor prosentandel av inntekten din som går til nedbetaling av gjeld hver måned. Omvendte boliglån vurderer det ikke for godkjenning, selv om en utlåner vil se på hvor mye gjeld du har.
Hva er kravene for å få en HECM?
For å få en HECM må du være 62 år eller eldre og eie boligen din direkte eller ha betalt ned det meste av boliglånet. Du må ha tilstrekkelige økonomiske ressurser, inkludert inntekt og andre eiendeler, og delta på HUD-godkjent forbrukerrådgivning. Du kan heller ikke være skyldig i noen føderal gjeld, for eksempel skatter eller studielån.
Bunnlinjen
Et omvendt boliglån er ikke for alle, men det kan vise seg å være en god kilde til tilleggsinntekt i pensjonisttilværelsen, forutsatt at du kan vise at du har tilstrekkelig inntekt til å kvalifisere deg. Hovedattraksjonen er at du ikke trenger å betale tilbake et omvendt boliglån så lenge du bor i hjemmet. Du må imidlertid fortsatt holde boligen i god stand, sørge for at den er riktig forsikret og betale eiendomsskatt. Hvis du er gift, er det viktig å lære hvordan reglene for omvendt boliglån påvirker ektefeller. Din barn og ugifte partnere kan også bli påvirket. Og det finnes bostedsregler som må vurderes.
Hvis du er interessert i å låne mot egenkapitalen din på denne måten, undersøker de beste omvendte boliglånsselskapene kan være et godt sted å starte.