Forstå TALC på et omvendt boliglån

Når du kjøper et vanlig boliglån, årlig prosentsats (APR) er en viktig figur å vurdere. Omvendte boliglån har også en oppgitt rente, men et mer avslørende tall er total årlig lånekostnad (TALC). Her er hvordan TALC beregnes og hva du kan lære av det.

Viktige takeaways

Långivere må gi søkere til føderalt forsikrede omvendte boliglån en total årlig lånekostnadstabell (TALC).
TALC er et estimat på renten de ville betale for lånet basert på flere forskjellige scenarier, inkludert varigheten på lånet og hvor mye boligen verdsetter.
Generelt, jo lenger et omvendt boliglån varer, jo mindre vil det koste låntakeren på årsbasis.

Grunnleggende om omvendt boliglån

Et omvendt boliglån lar huseiere benytte seg av deres hjemme egenkapital å gi en inntektsstrøm mens de fortsatt eier og bor i hjemmet sitt. De kan motta pengene i form av et engangsbeløp, månedlige betalinger eller en kredittgrense som de kan trekke på etter behov. Lånet må vanligvis ikke betales tilbake før låntakeren dør, flytter ut eller selger boligen.

instagram viewer

Den vanligste typen omvendt boliglån er boliglån for konvertering av egenkapital (HECM). HECM-er er forsikret av Federal Housing Administration (FHA) og utstedt kun av FHA-godkjente långivere. FHA-forsikringen, som låntakeren betaler for, beskytter långiveren i tilfelle den ikke er i stand til å få tilbake alle pengene sine når det omvendte boliglånet tar slutt og må betales ned.

Hva er Total Annual Loan Coast (TALC)?

Omvendte boliglån er kompliserte og kostbare finansielle produkter. Loven krever at långivere gir låntakere et TALC-opplysningsskjema før de forplikter seg til boliglånet.

TALC-avsløringen forsøker å kvantifisere kostnadene for lånet under flere forskjellige scenarier. Omvendte boliglånskostnader er umulig å forutsi med absolutt sikkerhet fordi ingen vet nøyaktig hvor lenge låntakeren vil bo eller kunne bli i boligen.

Hvordan TALC beregnes

Faktorene som går inn for å beregne et omvendt boliglåns TALC inkluderer:

Alderen til den yngste låntakeren– Alle låntakere må være minst 62 år for å kvalifisere seg for en HECM, men hvis et ektepar er i forskjellige aldre – si 75 og 70 – er det den yngre ektefellen hvis alder vil være med i beregningen.
Eiendommens takst— HECM-långiveren må ha boligen taksert av en FHA-godkjent takstmann.
Startrenten på lånet—Reverse boliglån tatt i form av et engangsbeløp har vanligvis faste renter. De andre typene har generelt variable renter.
Det månedlige forskuddet, den første trekningen og kredittgrensen—Disse er tatt med etter behov, avhengig av hvordan betalinger skal struktureres.
Avslutningskostnader— På samme måte som med alle andre boliglån, kan omvendte boliglån ha en lang liste over avsluttende kostnader, gjelder også tittelsøk, boliginspeksjon, og opptaksgebyrer. En viktig vil være opprinnelsesgebyr, som går til utlåner. Ved lov kan ikke opprinnelsesgebyrer overstige $6 000.
Forsikringspremier for boliglån (MIP)– Selv om dette også kan betraktes som en sluttkostnad, bryter TALC-avsløringsskjemaet ut forsikringspremier på boliglån hver for seg. FHA-forsikring koster 2% av lånet i utgangspunktet, pluss ytterligere 0,5% av den utestående lånesaldoen hvert år etter det.
Månedlig serviceavgift—Långiveren eller låneformidler kan belaste en månedlig avgift på opptil $35.

Selv om disse faktorene og gebyrene er kjent i utgangspunktet, kan man bare gjette hvor mye omvendt boliglån vil koste låntakeren i løpet av lånets levetid. Derfor beregner TALC-avsløringen kostnaden under så mange som 12 forskjellige scenarier.

Disse scenariene inkluderer minst tre forskjellige lån vilkår. Man forutsetter at boliglånet varer i to år. Den andre er basert på den yngste låntakerens gjenværende levealder, mens den tredje bruker 1,4 ganger sin gjenværende levealder. Långivere har også muligheten til å legge til et scenario basert på 0,5 ganger låntakerens gjenværende levetid. For hver av disse lånebetingelsene, beregner opplysningsskjemaet kostnaden for lånet ved å bruke tre forskjellige estimater av årlig verdsettelse for hjemmet: 0 %, 4 % og 8 %.

Som tallene på TALC-skjemaet vil avsløre, jo lengre låneperioden er, desto lavere blir lånekostnaden, fordi kostnadene beregnes i gjennomsnitt over en lengre periode. Vurderingsestimatene spiller inn på grunn av bestemmelsen i HECMs at når det er på tide å betale ned lån, kan du (eller dine arvinger) ikke skylde mer enn hele lånesaldoen eller 95 % av boligens takst, avhengig av hva som er mindre. Jo mindre hjemmet ditt setter pris på, jo bedre er det for deg.

Når du kan forvente en TALC-avsløring

Loven krever at långiver gir deg TALC-avsløringen minst tre dager før "fullføringen av en lukket kreditt transaksjonen eller den første transaksjonen under en åpen kredittplan." (En lukket kreditttransaksjon er et lån med fast rente, engangsbeløp fordeling; en åpen refererer til alle de andre typene.) TALC-skjemaet må også indikere at du ikke er forpliktet til å gjennomføre transaksjonen.

Fordi noen kostnader kan variere fra utlåner til utlåner, du bør bruke TALC-avsløringer for å sammenligne butikk.

Hva er typene omvendte boliglån?

Det er tre grunnleggende typer omvendte boliglån. Offentlig forsikrede boliglån, eller HECM-er, er de vanligste. Noen långivere tilbyr proprietære omvendte boliglån, som ikke er forsikret av staten. Disse kan være for større beløp enn en HECM, men du må være forsiktig, som det er skruppelløse långivere der ute. Enkelte stater, kommuner og ideelle organisasjoner tilbyr enkeltformål omvendte boliglån, som, som navnet antyder, er beregnet for et bestemt bruk, for eksempel hjemmereparasjoner.

Hvor kan jeg få et omvendt boliglån?

HECM-er er kun tilgjengelig fra FHA-godkjente omvendte boliglånslånere. Du kan søke etter en på U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD)nettsted.

Kan du få et omvendt boliglån hvis ektefellen din er under 62 år?

Så lenge ett medlem av et ektepar er minst 62 år, kan de være i stand til å få et omvendt boliglån på hjemmet sitt. Imidlertid, hvis en ektefelle er yngre enn 62 år, er ikke den personen kvalifisert til å være medlåntaker på lånet eller fortsette å motta betalinger fra det etter at den andre ektefellen dør eller flytter ut av hjemmet.

Ektefeller under 62 år når lånet er igangsatt kan oppføres i dokumentene som en berettiget ikke-låntakende ektefelle. Selv om de ikke vil motta ytterligere betalinger fra lånet etter dødsfallet til den lånende ektefellen, vil de få lov til å forbli i hjemmet så lenge de oppfyller visse krav. De kan også legges til lånet som medlåntaker via en refinansiere etter at de fyller 62 år.

Bunnlinjen

Når du søker om en HECM, må utlåner gi deg en tabell som viser TALC. Det er et estimat på hva lånet sannsynligvis vil koste deg basert på flere ulike scenarier, og det kan brukes til å sammenligne ulike långiveres omvendte boliglånstilbud.