Fast eller variabel rente boliglån: Hvilket er bedre akkurat nå?

Per mars. 28, 2018, Bankrate.coms långiverundersøkelse rapporterte at boliglånsrentene var 4,30% for et 30-års fix, 3,72% for en 15-årsfastsettelse og 4,05% de første fem årene på et boliglån på 5/1 justerbar rente (ARM). Disse er nasjonale gjennomsnitt; boliglånsrenter varierer fra sted til sted og er sterkt avhengig av kredittpoengene dine.

Så det første trinnet for å avgjøre om et fastforrentet boliglån eller en ARM er det beste valget i dagens marked, er å snakke med flere långivere for å finne ut hvilken rate du kvalifiserer for og hvilke lånevilkår som er fornuftig for deg gitt kredittpoeng, inntekt, gjeld, forskuddsbetaling og månedlig betaling du kan ha råd til.

Når du vet hvilken rente- og løpetids långivere vil gjelde for deg, hvordan velger du mellom et fastforrentet boliglån og en ARM? Vurder disse faktorene.

Fast vs. ARM: Månedlig betalingsforskjell

For hver 100 000 dollar du låner, er det du vil betale per måned for hver av de største boliglånstypene til de nasjonale gjennomsnittlige rentene som er oppført ovenfor:

-30-årig fastrentelån: $ 495.

-15-årig fastrentelån: $ 726.

- Boliglån på 5/1 justerbar rente: $ 480 de første 60 månedene.

Ser du bare på den månedlige betalingen, virker det som om boliglånet med justerbar rente kan være det bedre valget. Det er det billigste alternativet med $ 15 per måned. Jo større boliglån, jo større månedlig besparelse. Hvis du låner en halv million, sparer du $ 73 per måned med en justerbar rente.

Er denne forskjellen stor nok til å ta ytterligere risiko forbundet med en ARM?

Typer av boliglån med justerbar rente

ARMer finnes i mange typer. Det mest populære er en hybrid ARM, og av disse er det mest populære alternativet 5/1 ARM, etterfulgt av 3/1, 7/1 og 10/1 ARM.

Slik fungerer hybrid ARM: En 5/1 ARM har for eksempel en fast rente de første fem årene, kalt introduksjonsperioden. Etter det justeres renten en gang i året for resten av låneperioden (si 25 år til). Det er ARMer som justerer sjeldnere enn en gang i året, for eksempel 3/3 og 5/5 ARM, men disse kan være vanskelige å få tak i. Jo lengre den innledende perioden, desto mindre vil forskjellen være mellom renten på ARM og renten på fastforrentede boliglån.

I USA er renten for de fleste ARM -er basert på den amerikanske statskassen. Treasury -rentene er for tiden svært lave, så hvis du tar ut en ARM nå, er det en god sjanse for at renten din vil øke når ARMs introduksjonsperiode avsluttes. Federal Reserve hevet renten en gang i mars og forventes å gjøre det to ganger til i 2018, med hver økning på 0,25%.

Risikotoleranse og fremtidsplaner

Når du tar et boliglån med fast rente, vet du før du signerer avsluttende papirer nøyaktig hvor mye boliglånsbetalingen din vil være hver måned så lenge du har boliglånet. Mange mennesker verdsetter denne stabiliteten.

ARM er utsatt for renterisiko, eller muligheten for at renten vil endres. Etter den første terminen justeres renten for denne typen boliglån for å reflektere dagens markedsforhold. Hvordan vet du hva en ARM -rente vil være når den nullstilles etter introduksjonsperioden?

Detaljene i en bestemt ARM - det som kalles rentetakstrukturen - forteller deg hvor høy din månedlige betaling kan gå. En 5/1 ARM kan for eksempel ha en takstruktur på 2-2-6, noe som betyr at renten i år seks (etter at den femårige introduksjonsperioden utløper) kan øke med 2%, i de påfølgende årene kan renten øke med ytterligere 2% per år, og den totale renteøkningen kan aldri bli mer enn 6% i løpet av levetiden låne.

Hvis introduksjonsrenten din var 4%, ville de første fem årene være 4%. I år seks kan den øke med så mye som 2%, avhengig av den amerikanske statskassen på ett år, så renten din kan gå opp til 6%. I år sju kan raten din øke med ytterligere 2%til 8%, og i åtte år kan raten igjen øke med 2%, noe som gjør raten din til 10%. På dette tidspunktet ville du ha nådd taket på 6%; raten din vil aldri gå høyere enn 10%.

Mens taket reduserer risikoen noe, på et 200 000 dollar 30-årig boliglån, er forskjellen mellom 4% rente og 10% rente en månedlig betaling på rundt 955 dollar mot 1 755 dollar. Du må spørre deg selv om et verst tenkelig scenario på 800 dollar ekstra i måneden i åtte til 30 år er noe du kan leve med.

Hvorvidt raten din noen gang justerer den høye, avhenger av ARMs indeksrate. Hvis din ARM er indeksert til ettårig statskasse og den raten er den samme i år seks som den var i år ett, vil ikke renten øke i år seks. Imidlertid, hvis statskassen har steget med 3%, vil renten din ikke øke med mer enn 2% i år seks på grunn av taket.

Folk som får ARMer tror ofte at en av følgende hendelser vil forekomme:

- De vil selge boligen før lånet nullstilles.

- Inntekten deres vil øke før lånet nullstilles.

- De vil kunne refinansiere før lånet tilbakestilles.

- Renter vil forbli stabile eller synke, noe som gir dem en rente som ligner på introduksjonsrenten når lånet tilbakestilles.

Hvis du levde gjennom den store resesjonen, da mange låntakere hadde ARM som de ikke hadde råd til etter rentetilbakestilling, vet du at folks forventninger og økonomiske virkelighet kan variere dramatisk. Låntakere som ønsker å ta ut en ARM under noen av disse vanlige forutsetningene, bør vurdere om de fortsatt vil være det i stand til å forvalte boliglånet hvis forutsetningene deres ikke går ut, spesielt hvis renten stiger så høyt som den kan gå. Hvis ikke, kan et fastforrentet boliglån være et bedre valg.

FHA ARM

Federal Housing Administration (FHA) garanterer boliglån med justerbar rente, slik at långivere kan tilby dem til låntakere som trenger mildere krav for å kvalifisere seg. FHA tilbyr 1-års ARM og 3-, 5-, 7- og 10-års hybrid ARM. Renten på 1-år og 3-år versjoner kan ikke øke med mer enn 1% per år etter introduksjonsperioden eller med mer enn 5% i løpet av lånet. Renten på 5-, 7- og 10-årige ARM kan ikke øke med mer enn 2% per år etter introduksjonsperioden, og levetiden er 6%.

Som alle FHA -boliglån, mens en FHA ARM kan ha mildere kvalifikasjoner, krever det at låntakere betaler et forhåndslån forsikringspremie på 1,75% av lånebeløpet (som vanligvis rulles inn i lånet, og du betaler renter av det som en resultat). Det krever også en månedlig premiebetaling for boliglånsforsikring, hvis kostnad avhenger av lånets løpetid og forskuddsbetaling. Hvis du for eksempel betaler FHAs minimumskrav på 3,5% og tar opp et 30-årig lån, du betaler 0,85% av utestående lånebalanse hvert år i boliglånsforsikring til du betaler lånet inn full. Denne summen er delt på 12 og lagt til din månedlige betaling. På et lån på 200 000 dollar, vil forhåndspremien koste deg 3 500 dollar, og de månedlige boliglånsforsikringspremiene vil koste deg omtrent 142 dollar i måneden det første året og gradvis avta etter det. Disse kostnadene øker kostnadene ved å eie et hjem på både kort og lang sikt, og kan gjøre det mindre rimelig.

Å velge mellom et fastrentelån og en ARM

Nå som du vet hvordan ARMer sammenligner seg med lån med fast rente, hvordan bestemmer du hvilken som gir mest mening for din situasjon?

Sean O. McGeehan, en låneansvarlig i Homer Glen, Ill., Like utenfor Chicago, veier på denne måten. “De fleste av kundene våre faller inn i fastrentebøtta. De er tradisjonelt førstegangskjøpere som kjøper en leilighet eller enebolig og ikke kjenner sine fremtidsplaner, sier han. "Hvis de får barn og trenger å bli der på lang sikt, vil en fast rente gi dem sikkerhet og stabilitet i boliglånsbetalingen."

Siden renten nesten ikke har noe annet sted enn å gå opp i dagens marked, er de fleste boligkjøpere ikke interessert i å ta risikoen på en ARM.

“På grunn av det nåværende lavrentemiljøet har jeg brukt det 30-årige fastlånsalternativet 90% av tiden det siste seks-pluss år for første gang huskjøpere, sier Lauren Abrams, boliglånsrådgiver hos Absolute Mortgage Banking i San Ramon, California.

"Imidlertid er det viktig å ha en samtale om kjøperens langsiktige planer for eiendommen. I de fleste tilfeller vet ikke kjøpere eller kan ikke forutsi hva disse planene vil være, sier hun. "Kunder insisterer noen ganger på at dette bare er et forrettshjem, og [de] vil ikke være i det på mer enn tre til fem år." Etter hennes erfaring, denne tidsrammen kan faktisk være så kort som ett år hvis det er skilsmisse, jobboverføring, ekteskap eller barn, men den tidsrammen kan også lett strekke seg til 10-pluss år.

Låntakere som tror at de vil være i hjemmet en kortere tid og ønsker å bruke en ARM, kan redusere risikoen ved å sutte bort månedlig sparing på en rentebærende konto for å dekke en potensielt høyere fremtidig betaling, hvis de fremdeles er hjemme når renten justerer. Men "i virkeligheten vil boligkjøpere vanligvis ikke spare de pengene," sier Abrams.

Velstående klienter og investorer som har en plan for hvor lenge de vil bære boliglånet og har råd til potensielt høyere betalinger senere er mer sannsynlig å se appellen til en ARM og mer sannsynlig å dra nytte av introduksjonen vurdere.

Hvis du har råd til de høyere månedlige utbetalingene på et 15-årig fastrentelån og planlegger å bli i hjemmet a lang tid, vil det spare deg mest penger i det lange løp fordi de totale rentebetalinger vil være mye Nedre. Og å låse inn dagens fortsatt veldig lave 15-års priser vil nesten helt sikkert være rimeligere enn å bære en ARM langsiktig, selv om ARM er billigere nå.

Bunnlinjen

Færre enn 10% av låntakerne valgte ARM i august 2017, ifølge data fra CoreLogic og Freddie Mac.

Hvis du vil bruke en ARM fordi den lavere renten vil hjelpe deg med å kvalifisere for finansiering for å kjøpe en dyrere eiendom, bør du vurdere om forskjellen i kvalitet på eiendom du kan få med ARM utgjør renterisikoen verdt. Du kommer til å bli fristet til å si: "Ja! Selvfølgelig! "På grunn av det fantastiske skoledistriktet, nye tregulv eller fantastiske nabolag. men prøv å se for deg hvordan du ville ha det med eiendommen - og om du fortsatt hadde råd eller ikke - hvis den månedlige betalingen doblet seg etter noen år. For de fleste låntakere i dette stigende rentemarkedet er trolig en fast rente mer forsvarlig.

Fortsett å lese

• Sjekk gjeldende boliglånspriser
• Hvordan renten fungerer på et boliglån
• Forståelse av boliglånsbetalingsstrukturen
• Boliglånspoeng: Hva er poenget?
• Boliglån: Fast rente vs. Justerbar hastighet
• Finne de beste boliglånsrentene
• Har du en god boliglånsrente? Lås den inne!
• De viktigste faktorene som påvirker boliglånsrentene
• Prognose boliglånerenter: Kjøp, selg eller refi?
• Boliglån med justerbar rente: Hva skjer når renten stiger
• Hvordan renter påvirker boligmarkedet
• Er boligpris eller rente viktigere?
• Handle etter boliglånspriser