Omvendte boliglånsutfordringer når du er i en omsorgsinstitusjon

EN omvendt boliglån kan tillate en huseier å tappe en del av egenkapitalen i hjemmet mens de fortsatt bor i det. Lånet trenger ikke betales tilbake før en av tre ting skjer som kan utløse et omvendt boliglån forfallshendelse: Låntaker selger boligen, låntaker dør, eller låntaker flytter ut i et visst antall måneder. De to første er ganske tydelige, men den tredje kan være kilden til betydelig forvirring. Denne artikkelen forklarer hva som skjer med et omvendt boliglån når låntakeren flytter ut for å gå inn på et omsorgssenter.

Merk at denne artikkelen dekker reglene for føderalt forsikrede boliglån for konvertering av egenkapital (HECM), den vanligste typen omvendt boliglån. Hvis du har en proprietært omvendt boliglån (også kalt et jumbo omvendt boliglån) eller enkeltformål omvendt boliglån, se nøye gjennom det som står med liten skrift på lånedokumentet ditt for å se om – og i så fall hvor lenge – et fravær utløser en forfallshendelse for akkurat ditt lån.

Når omvendt boliglåner er singel

En enslig person med omvendt boliglån som bor alene må typisk betale tilbake lånet dersom de ikke har bodd i boligen som hovedbolig i mer enn 12 måneder sammenhengende. Så for eksempel kan noen som går inn på et rehabiliteringssenter i noen måneder – men så kommer tilbake til hjemmet sitt – beholde sitt omvendte boliglån. Hvis de flytter inn i et anlegg og blir forbi denne 12-måneders fristen, anses de imidlertid for å ha flyttet ut permanent og må betale tilbake lånet.

Reglene er annerledes dersom låntaker er enslig og har en medlåner og/eller om låntaker er gift.

Når det er en medlåntaker på boliglånet

Et omvendt boliglån kan ha mer enn én låntaker. Medlåntakere kan være ektefeller (se neste avsnitt) eller noen andre.

Uavhengig av forholdet deres, hvis det er en medlåntaker på boliglånet, kan denne personen forbli i hjemmet og fortsette å samle inn inntektene fra boliglånet etter at medlåntakeren dør eller flytter inn på et omsorgssenter i 12 måneder eller lengre. Boliglånet forfaller da først etter at den andre låntakeren dør eller flytter ut.

Når den omvendte boliglåner er gift

Når det gjelder omvendte boliglån, faller ektefeller inn i tre kategorier:

Medlånende ektefelle—Hvis ektefellen står oppført som medlåntaker på lånet, kan de bli værende i boligen og fortsette å kreve inn innbetalinger fra omvendt boliglån. Dette er de samme reglene som gjelder dersom en medlåntaker ikke er den andre låntakerens ektefelle.
Kvalifisert ektefelle uten lån—Hvis en ektefelle var yngre enn 62 år da ektefellen tok opp det omvendte boliglånet, kvalifiserte de ikke til å være medlåntaker på lånet. Imidlertid, for omvendte boliglån utstedt etter august. 4, 2014, kunne de stå oppført i lånedokumentene som ikke-låntakende ektefelle. Hvis de var det, og hvis de oppfyller visse andre kriterier, kan de bli boende i hjemmet etter at den andre ektefellen har flyttet ut i mer enn 12 måneder.

De andre kravene er at:

• Lånet kan ikke være misligholdt av slike årsaker som manglende betaling av eiendomsskatt eller forsikringspremie.
• Den ikke-låntakende ektefellen må ha vært lovlig gift med den låntakende ektefellen da boliglånet stengte og fortsatt være lovlig gift med dem.
• I tilfeller der et par ble forbudt ved lov å gifte seg på grunn av kjønn da boliglånet stengte, kan den ikke-låntakende partneren være kvalifisert hvis de var i en "forpliktet forhold" til låntakeren på det tidspunktet boliglånet ble avsluttet og ble lovlig gift etterpå ("før låntakerens død" er det som språk sier) og "forblir gift med HECM-låntakeren, i situasjoner der HECM-låneren har bodd i en helseinstitusjon i mer enn tolv måneder på rad."
• Den ikke-låntakende ektefellen må ha bodd i eiendommen da boliglånet stengte og det skal fortsatt være deres hovedbolig.

Uberettiget ektefelle som ikke låner— Ektefeller som ikke oppfyller kriteriene for å bli ansett som «kvalifisert», kan ikke forbli i hjemmet hvis deres Ektefelle flytter ut i mer enn 12 måneder med mindre de klarer å få en avtale med utlåner. På det tidspunktet forfaller det omvendte boliglånet. Andre familiemedlemmer eller andre som måtte bo i boligen må også flytte ut i den situasjonen eller kjøpe boligen og betale ned på boliglånet.

Omvendt boliglån og Medicaid-kvalifisering

Mange amerikanere bruker Medicaid å betale sykehjems- eller andre utgifter til langtidspleie. (Medicare gir kun dekning i svært begrensede omstendigheter.)

Medicaid har strenge inntekts- og formuesgrenser, som kan variere fra stat til stat. Betalinger fra et omvendt boliglån regnes ikke som inntekt, selv om de kan betraktes som eiendeler hvis de ikke blir brukt.

En Medicaid-søkers hjem er en fritatt (eller "ikke-tellelig") eiendel opp til visse grenser (vanligvis $636 000 eller $955 000 i egenkapital, avhengig av staten). Hvis en enkelt person med omvendt boliglån går inn på et omsorgssenter i 12 påfølgende måneder eller mer, må de (eller deres arvinger) selge boligen og betale ned det omvendte boliglånet. Hvis det er penger til overs, vil det bli en ikke-unntatt eiendel og telle mot dem for Medicaid-kvalifisering. De må da bruke pengene til å betale for sin egen omsorg for å bli kvalifisert igjen.

Når det gjelder et ektepar, omtales den som blir igjen i hjemmet som «felleskaps ektefelle». Fellesskapets ektefelle kan bo i hjemmet resten av deres liv, selv om staten kan legge pant i det og forsøke å dekke utgiftene Medicaid betalte for den institusjonaliserte ektefellens omsorg etter fellesskapets ektefelle dør.

Bunnlinjen

Et omvendt boliglån må vanligvis betales tilbake når den siste låntakeren dør, selger boligen eller flytter ut i 12 måneder på rad eller lenger. Den regelen kan by på en komplikasjon når en låntaker flytter ut på et omsorgssenter og ikke kan komme tilbake innen 12 måneder. Eventuelle medlåntakere kan imidlertid bli værende i huset uten at det utløser at lånet forfaller. Og hvis låntakeren hadde en ektefelle som ikke lånte i huset, kan denne personen være i stand til å forbli i boligen hvis de oppfyller visse kriterier.