Fannie Mae: ссуды, HomePath и все, что вам нужно знать

Fannie Mae, официально известная как Федеральная национальная ипотечная ассоциация (FNMA), - это государственное предприятие (GSE), учрежденная Конгрессом для стимулирования домовладения и обеспечения ликвидности ипотечного рынка. Он был основан в 1938 году во время Великая депрессия как часть Новый договор. Его цель - помочь заемщикам с низким и средним доходом получить финансирование для дома.

Чем занимается Фанни Мэй

Как вторичный ипотечный рынок участник, Fannie Mae не предоставляет ипотечные ссуды. Вместо этого он удерживает потоки средств к кредиторам, покупая или гарантируя ипотечные кредиты, выданные кредитными союзами, банками, сбережения, и другие финансовые учреждения. Это один из двух крупных покупателей ипотеки на вторичном рынке. Другой - его брат Фредди Мак, или Федеральной ипотечной корпорацией жилищного кредитования, которая также является GSE, учрежденной Конгрессом.

После покупки ипотечных кредитов на вторичном рынке Fannie Mae объединяет их для формирования ценные бумаги с ипотечным покрытием (МБС). MBS - это ценные бумаги, обеспеченные активами, которые обеспечиваются ипотекой или пулом ипотечных кредитов. Ценные бумаги Fannie Mae, обеспеченные ипотекой, затем покупаются такими учреждениями, как страховые компании, пенсионные фонды и инвестиционные банки. Он гарантирует выплаты основной суммы и процентов по своим MBS.

Fannie Mae также имеет свой собственный портфель, обычно называемый нераспределенным портфелем, который инвестирует в свои собственные ценные бумаги и ценные бумаги, обеспеченные ипотекой других организаций. Fannie Mae выпускает долговые обязательства, называемые долгами агентств, для финансирования своего нераспределенного портфеля.

Инвестируя в ипотечный рынок, Fannie Mae создает ликвидность для кредиторов, что, в свою очередь, позволяет им подписывать или профинансируйте дополнительную ипотеку. В 2020 году Fannie Mae предоставила ликвидности на ипотечном рынке 1,4 триллиона долларов, что помогло американцам с низкими доходами купить, рефинансировать или арендовать около шести миллионов домов.

Фанни Мэй Сток

Курс акций Fannie Mae

Fannie Mae находится в открытом доступе с 1968 года. До 2010 года он торговался на Нью-Йоркская фондовая биржа (NYSE). После Великая рецессия и влияние, которое это оказало на Рынок жилья, Fannie Mae была вынуждена сделать делистинг своих акций из-за несоблюдения минимальной цены закрытия, установленной NYSE. Fannie Mae торгует без рецепта.

Во второй половине 2008 года Fannie Mae и Freddie Mac были перекуплены правительством через консерваторство из Федеральное агентство жилищного финансирования (FHFA). В Казначейство США предоставили 191,5 миллиарда долларов, чтобы сохранить обоих платежеспособным. Оба агентства вернули деньги, а потом еще немного.

В августе 2012 года условия, регулирующие дивидендные обязательства Fannie Mae, были изменены, так что Казначейство США заявляло о любой прибыли в конце каждого квартала и предоставляло капитал в случае дефицита. В сентябре 2019 года Казначейство и FHFA объявили, что Fannie Mae и Freddie Mac могут начать удерживать свои доходы для увеличения капитальных резервов в размере 25 миллиардов долларов и 20 миллиардов долларов соответственно. Этот шаг - шаг к выводу этих двоих из-под опеки.

Требования к займу Fannie Mae

Чтобы вести дела с Fannie Mae, ипотечный кредитор должен соблюдать Заявление о субстандартном кредитовании, изданное федеральным правительством. В заявлении рассматриваются несколько рисков, связанных с субстандартные ссуды, например, низкие начальные ставки, за которыми следует более высокая переменная ставка, очень высокие ограничения на размер процентной ставки. увеличение, ограниченное отсутствием документации о доходах заемщика, и особенности продукта, которые позволяют часто рефинансировать ссуду скорее всего.

Ипотечные кредиты, которые приобретает и гарантирует Fannie Mae, должны соответствовать строгим критериям. Предел, например, для обычный заем Стоимость дома на одну семью в 2021 году составит 548 250 долларов (по сравнению с 510 400 долларов в 2020 году) для большинства районов и 822 375 долларов (по сравнению с 765 600 долларов в 2020 году) для районов с высокой стоимостью, включая Гавайи и Аляску. FHFA устанавливает эти ограничения.

Чтобы получить ссуду, обеспеченную Fannie Mae, вам нужно обратиться к утвержденному кредитору. Наряду с отказом от упомянутых выше субстандартных кредитов кредиторы должны соответствовать критериям приемлемости и андеррайтинга, которые обеспечивают кредитное качество финансирования.

Как подать заявку на ипотеку при поддержке Fannie Mae

Когда вы найдете кредитора, имеющего право выдать ссуду, обеспеченную Fannie Mae, вам будет предложено заполнить Единое заявление на получение жилищного кредита. Вам нужно будет собрать и предоставить финансовую информацию и документацию. Это включает в себя данные о занятости и вашем валовом доходе, а также отчеты, такие как W-2 или 1099 форма, чтобы поддержать их. Вам также необходимо будет предоставить общую сумму ваших ежемесячных долговых обязательств, таких как остатки на кредитных картах, платежи за автомобиль, алименты и алименты.

Как правило, кредиторы предпочитают следовать Правило 28/36- то есть домохозяйство должно тратить не более 28% месячного дохода на жилищные расходы и не более 36% на обслуживание долга (включая ипотеку и автокредиты). Fannie Mae примет максимум отношение долга к доходу (DTI) 36%, хотя может достигать 45%, если заемщик соответствует требованиям к кредитному рейтингу и резервным требованиям.

Если ваш коэффициент DTI слишком высок, вы можете внести больший первоначальный взнос, что снизит ваши ежемесячные расходы. Хотя 20% первоначальный взнос считается идеальным, некоторые заемщики могут внести всего 3%.

Покупатели жилья также должны соответствовать минимальным кредитным требованиям, чтобы иметь право на ипотеку, обеспеченную Fannie Mae. Для дома на одну семью, который является основным местом проживания, Оценка FICO не менее 620 для кредитов с фиксированной ставкой и 640 для ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM) требуется для. Конечно, чем лучше или выше ваш рейтинг FICO, тем больше вы имеете право на самые низкие доступные процентные ставки.

Модификации ссуды

После ипотечный кризисFannie Mae стала уделять особое внимание модификации кредитов. Модификации ссуды изменяют условия существующей ипотеки, чтобы помочь заемщикам избежать дефолта, потери права выкупа и, в конечном итоге, потери своих домов. Модификации могут включать более низкую процентную ставку и продление срока кредита, что снизит ежемесячные платежи. С сентября 2008 года Fannie Mae и Freddie Mac завершили более 2,45 миллиона модификаций кредитов.

Fannie Mae HomePath

Когда возникает потеря права выкупа закладных, владельцем / инвестором которых является Fannie Mae, или когда недвижимость приобретается через дела вместо обращения взыскания или конфискации, Fannie Mae пытается своевременно продать недвижимость, чтобы свести к минимуму потенциальное воздействие на общество. HomePath.com - это веб-сайт Fannie Mae, на котором покупатели жилья и инвесторы могут искать и делать предложения по этой недвижимости, а HomeReady от Fannie Mae предлагает продукты для финансирования покупателя для этой собственности.

В некоторых случаях может быть доступно специальное финансирование. К ним относятся помощь при закрытии, первоначальные взносы в размере 3% и затраты на улучшение, включенные в ссуду.

HomePath.com предлагает эксклюзивную недвижимость, принадлежащую Fannie Mae, в том числе дома на одну семью, таунхаусы и кондоминиумы. Fannie Mae использует местных специалистов по недвижимости для подготовки, обслуживания и выставления на продажу недвижимости. В большинстве объявлений есть фотографии, описания собственности и другие подробности, включая информацию о школе и районе.

Fannie Mae и COVID-19

Из-за финансовых последствий продолжающейся пандемии коронавируса бесчисленное количество домовладельцев оказались в ситуациях, когда они не могли позволить себе выплаты по ипотеке. Чтобы помочь в этой ситуации, Закон о помощи, чрезвычайной помощи и экономической безопасности в связи с коронавирусом (CARES), принятый в марте 2020 года, требовал, чтобы кредиторы, имеющие ипотечные кредиты с федеральным обеспечением, предоставляли своим клиентам, пострадавшим от пандемии, отсрочку на срок до 180 дней и воздерживались от выселений, связанных с потерей права выкупа. В рамках этого Fannie Mae предложила следующие варианты помощи и помощи по ипотеке: заемщики ипотечных кредитов на одну семью, на которых финансово повлияла текущая национальная крайняя необходимость:

• Возможность запросить помощь по ипотеке, связавшись со службой ипотечного обслуживания.
• Приостановление продаж и выселений было запланировано на 31 июля 2021 года, но приостановка выселения перенесена на 30 сентября 2021 года.
• Право на план воздержания для сокращения или приостановки выплат по ипотеке на срок до 12 месяцев
• Приостановление отчетности кредитным бюро о просроченных платежах заемщиков в рамках плана воздержания из-за трудностей, связанных с продолжающейся пандемией
• Отсутствие штрафов за просрочку платежа для заемщиков в рамках плана воздержания
• Требование о том, что после отказа обслуживающий персонал будет работать с заемщиками по постоянному плану, чтобы помочь поддерживать или сокращать ежемесячные суммы платежей по мере необходимости, включая изменение ссуды.

Продление моратория

В конце июня 2021 года президент Байден объявил, что будут приняты дополнительные меры для предотвращения потери права выкупа закладных. Его администрация продлила мораторий на потерю права выкупа до последнего дня июля, и они продлили регистрацию воздержания. окно до 30 сентября 2021 г. для определенных заемщиков, ипотечные кредиты которых находятся в трех федеральных агентствах, поддерживающих ипотека.

Кроме того, FHFA также ввел более гибкие стандарты кредитования и оценки для кредитов, обеспеченных Fannie Mae и Freddie Mac, чтобы уверены, что покупатели жилья могут закрыть кредиты во время пандемии и что все вовлеченные стороны могут поддерживать социальное дистанцирование на протяжении всего периода процесс. Эти стандарты теперь позволяют:

• Альтернативная оценка кредитов на покупку и рефинансирование (проведение оценок на автомобиле и онлайн по сравнению с оценками на месте)
• Альтернативные методы документирования дохода и подтверждения занятости до закрытия кредита (например, подтверждение занятости по электронной почте)
• Расширение использования доверенность для помощи в закрытии ссуды (например, электронная подпись)

Гибкость в отношении документирования доходов и доверенности истекла 30 апреля 2021 года, но гибкость альтернативных оценок была продлена до 31 мая 2021 года. Хотя срок действия некоторых из первоначальных мер защиты в соответствии с Законом CARES истек, президент Джо Байден продлил мораторий на выкуп закладных по ипотечным кредитам с федеральной гарантией до 31 июля 2021 года.

Программа Fannie Mae's RefiNow

Начиная с 5 июня 2021 года Fannie Mae предложит держателям ипотечных кредитов с низким доходом новый вариант рефинансирования в рамках программы RefiNow, призванной снизить их ежемесячные платежи и процентные ставки. Чтобы иметь право на участие, домовладельцы должны зарабатывать не менее 80% от среднего дохода в их районе (AMI).

Эта программа призвана помочь большему количеству домовладельцев рефинансировать за счет устранения некоторых барьеров традиционного процесса рефинансирования, повышения доступности и содействия устойчивому домовладению. «Заемщики с низкими доходами обычно рефинансируют медленнее, чем заемщики с более высокими доходами, потенциально не имея возможности возможность сэкономить на расходах на жилье », - говорит Мэллой Эванс, старший вице-президент и главный специалист по кредитным рискам для одной семьи, Fannie Mae.

Если домовладельцы не уверены, владеет ли Fannie Mae их ипотечным кредитом, они могут посетить Инструмент поиска ссуд Fannie Mae. Программа RefiNow предлагает домовладельцам несколько преимуществ. Во-первых, это требует снижения процентной ставки домовладельца как минимум на 50 базисных пунктов и экономии не менее 50 долларов на ежемесячных выплатах домовладельца по ипотеке. Во-вторых, Fannie Mae предоставит кредитору кредит в размере 500 долларов на момент покупки кредита, если оценка сделки была получена, и этот кредит должен быть передан от кредитора к владелец дома.

Чтобы иметь право на участие в программе RefiNow, домовладелец должен соответствовать следующим требованиям:

• Иметь ипотеку, обеспеченную Fannie Mae, обеспеченную одноквартирным домом.
• Иметь текущий доход на уровне 80% AMI или ниже (не доход на момент выдачи первоначальной ссуды).
• Никогда не пропускал ипотечный платеж за последние шесть месяцев и не более одного пропущенного платежа по ипотеке за последние 12 месяцев.
• Иметь ипотечный кредит с соотношением суммы кредита к стоимости до 97%, соотношением долга к доходу 65% или меньше и иметь минимум 620 баллов FICO.