Definícia cenných papierov krytých komerčnou hypotékou (CMBS)

Čo sú to komerčné cenné papiere kryté hypotékou (CMBS)?

Komerčné cenné papiere kryté hypotékou (CMBS) sú investičné produkty s pevným výnosom, ktoré sú kryté hypotékami na komerčné nehnuteľnosti a nie na obytné nehnuteľnosti. CMBS môže poskytovať likviditu realitným investorom aj komerčným veriteľom.

Pretože neexistujú žiadne pravidlá pre štandardizáciu štruktúr CMBS, ich ocenenie môže byť náročné. Podkladové cenné papiere CMBS môžu zahŕňať množstvo komerčných hypoték s rôznymi podmienkami, hodnotami a typmi nehnuteľností-ako sú rodinné domy a komerčné nehnuteľnosti. CMBS môže ponúknuť menšie riziko pred platbou ako cenné papiere kryté hypotékou na bývanie (RMBS), pretože termín o komerčných hypotékach je spravidla pevný.

Ako fungujú komerčné cenné papiere kryté hypotékou

Rovnako ako v prípade kolateralizovaných dlhových záväzkov (CDO) a kolateralizovaných hypotekárnych záväzkov (CMO) je CMBS vo forme dlhopisov. Hypotekárne pôžičky, ktoré tvoria jeden komerčný cenný papier krytý hypotékou, slúžia ako kolaterál v prípade zlyhania, pričom istina a úroky prechádzajú na investorov.

Pôžičky sú spravidla obsiahnuté v trustu a sú veľmi diverzifikované z hľadiska podmienok, typov nehnuteľností a súm. Medzi podkladové pôžičky, ktoré sú sekuritizované do CMBS, patria úvery na nehnuteľnosti, ako sú bytové domy a komplexy, továrne, hotely, kancelárske budovy, kancelárske parky a nákupné centrá, často v rámci toho istého dôverovať.

Hypotekárny úver je zvyčajne to, čo sa považuje za nerekvirovaný dlh-akýkoľvek spotrebiteľský alebo komerčný dlh, ktorý je zabezpečený iba kolaterálom. V prípade zlyhania veriteľ nesmie zaistiť žiadne aktíva dlžníka nad rámec zábezpeky.

Pretože CMBS sú komplexné investičné nástroje, vyžadujú si široký okruh účastníkov trhu - vrátane investori, hlavný správca, hlavný správca, špeciálny správca, držiteľ osvedčenia o réžii, správcovia, a ratingové agentúry. Každý z týchto hráčov plní špecifickú úlohu, aby zaistil správnu funkciu CMBS.

Typy CMBS

Hypotéky, ktoré kryjú CMBS, sú zaradené do tranží podľa úrovne ich kreditného rizika, ktoré sú spravidla zoradené od najvyššej - najvyššej kvality po nižšiu kvalitu. Tranže najvyššej kvality budú dostávať platby úrokov aj istiny a budú mať najnižšie súvisiace riziko. Nižšie tranže ponúkajú vyššie úrokové sadzby, ale tranže, ktoré na seba berú vyššie riziko, absorbujú aj väčšinu potenciálnej straty, ktorá môže nastať pri postupnom znižovaní tranží.

Najnižšia tranža v štruktúre CMBS bude obsahovať najrizikovejšie - a možno aj špekulatívne - pôžičky v portfóliu. The sekuritizácia proces, ktorý je súčasťou návrhu štruktúry CMBS, je dôležitý pre banky aj investorov. Umožňuje bankám vydať celkovo viac pôžičiek a investorom poskytuje ľahký prístup ku komerčným nehnuteľnostiam, pričom im poskytuje vyšší výnos ako tradičné štátne dlhopisy.

Investori by však mali pochopiť, že v prípade zlyhania jednej alebo viacerých pôžičiek v CMBS, najvyššie tranže musia byť splatené v plnom rozsahu aj s úrokmi, skôr ako budú prijaté nižšie tranže fondy.

Kritika CMBS

Do CMBS zvyčajne investujú len veľmi bohatí investori, pretože tu pre priemerného investora nie je veľa možností. Je ťažké nájsť investičné fondy alebo fondy obchodované na burze (ETF), ktoré investujú výlučne do tejto triedy aktív, aj keď mnoho investičných fondov pre nehnuteľnosti investuje časť svojich portfólií do CMBS.

Požiadavky na CMBS

V decembri 2016 Komisia pre cenné papiere a burzu (SEC) a Úrad pre reguláciu finančného priemyslu (FINRA) predstavený nové predpisy zmierniť niektoré riziká CMBS vytvorením požiadaviek na maržu pre transakcie krytých agentúr, vrátane hypotekárnych záložných práv.