Akciový REIT vs. Hypotekárny REIT

Existujú dva hlavné typy trusty pre investície do nehnuteľností (REIT) ktoré si investori môžu kúpiť: akciové REIT a hypotekárne REIT. Akciové REIT vlastnia a prevádzkujú nehnuteľnosti, zatiaľ čo hypotekárne REIT investujú do hypoték a súvisiacich aktív.

Čo je to REIT?

REIT je druh cenného papiera, v ktorom spoločnosť vlastní a vo všeobecnosti prevádzkuje nehnuteľnosť alebo majetok súvisiaci s nehnuteľnosťou. REIT sú podobné akciám a obchodujú na veľkých trhových burzách. REIT umožňujú spoločnostiam nakupovať nehnuteľnosti alebo hypotéky pomocou kombinovaných investícií od skupiny investorov. Tento typ investície umožňuje veľkým aj malým investorom vlastniť akcie v nehnuteľnostiach - bez toho, aby museli kupovať, prevádzkovať alebo financovať nehnuteľnosť sami.

REIT sa spravidla požaduje, aby mal najmenej 100 investorov, a predpisy predchádzajú tomu, čo by inak bolo potenciálne hanebné riešenie: väčšina z nich vlastní malý počet investorov REIT.

Najmenej 75% majetku spoločnosti REIT musí byť v nehnuteľnostiach a najmenej 75% jeho hrubého príjmu musí pochádzať z nájmov, úrokov z hypotéky alebo ziskov z predaja nehnuteľnosti.

Zákon REIT tiež zo zákona vyžaduje, aby svojim akcionárom vyplatil najmenej 90% ročného zdaniteľného príjmu (bez kapitálových výnosov) vo forme dividend. Toto obmedzenie však obmedzuje schopnosť REIT využívať interný peňažný tok na účely rastu.

Akcie REIT

Akciové trusty na investovanie do nehnuteľností sú najbežnejším typom REIT. Kupujú, spravujú, stavajú, renovujú a predávajú nehnuteľnosti vytvárajúce príjmy. Ich príjmy sú generované predovšetkým príjmami z prenájmu ich nehnuteľností.

Akciový REIT môže investovať široko alebo sa môže zamerať na konkrétny segment. Tu je prehľad výkonnosti jednotlivých segmentov v roku 2019 podľa Národnej asociácie investičných trustov do nehnuteľností (Nareit): 

Akciové REITy vo všeobecnosti poskytujú stabilný príjem. A pretože tieto REIT generujú príjmy vyberaním nájomného, ​​ich príjem je relatívne ľahko predvídateľný a má tendenciu sa časom zvyšovať.

Hypotekárne REIT

Hypotekárne REIT- tiež nazývané mREIT - investujte do hypoték, cenné papiere kryté hypotékou (MBS), a súvisiaci majetok. Zatiaľ čo akciové REIT zvyčajne generujú príjmy z prenájmu, hypotekárne REIT získavajú príjmy z úrokov zo svojich investícií.

Predpokladajme napríklad, že spoločnosť ABC sa kvalifikuje ako REIT. Kupuje kancelársku budovu za finančné prostriedky získané od investorov a prenajíma kancelárske priestory. Spoločnosť ABC vlastní a spravuje tento nehnuteľný majetok a každý mesiac vyberá nájomné od svojich nájomcov. Spoločnosť ABC sa preto považuje za kapitálovú REIT.

Na druhej strane predpokladajme, že spoločnosť XYZ sa kvalifikuje ako REIT a požičiava peniaze developerovi. Na rozdiel od spoločnosti ABC spoločnosť XYZ generuje príjem z úrokov získaných z pôžičiek. Spoločnosť XYZ je teda hypotekárnym REIT.

Rovnako ako kapitálové REITy, väčšina zisky z hypotekárnych REIT hypoték sa vypláca investorom ako dividendy. Hypotekárne REIT majú pri raste úrokových sadzieb zvyčajne lepšie výsledky ako REIT kmeňové.

Riziká vlastného kapitálu a hypotéky REIT

Rovnako ako všetky investície, aj kapitálové REIT a hypotekárne REIT majú svoj podiel na rizikách. Tu je niekoľko vecí, o ktorých by si mali investori uvedomiť:

• Akciové REIT majú spravidla cyklický charakter a môžu byť citlivé na recesie a obdobia hospodárskeho poklesu.
• V prípade kapitálových REIT môže príliš veľká ponuka - napríklad viac hotelových izieb, ako môže trh podporovať - ​​viesť k vyšším voľným miestam a nižším príjmom z prenájmu.
• Zmeny úrokových sadzieb môžu mať vplyv na príjmy hypotekárnych REIT. Podobne môžu byť aj nižšie úrokové sadzby viesť viac dlžníkov k refinancovaniu alebo splateniu hypoték - a REIT musí reinvestovať nižšie sadzba.
• Väčšina hypotekárnych cenných papierov, ktoré nakupujú REIT, je krytá federálnou vládou, ktorá obmedzuje úverové riziko. Niektoré mREITy však môžu byť vystavené vyššiemu kreditnému riziku v závislosti od konkrétnych investícií.

Spodný riadok

REIT poskytujú investorom spôsob, ako sa dostať na trh s nehnuteľnosťami bez toho, aby museli vlastniť, prevádzkovať alebo financovať nehnuteľnosti sami. Akciové aj hypotekárne REIT sú povinné vyplatiť 90% príjmu akcionárom vo forme dividend - ktoré sú často vyššie ako akcie.

Akciové REIT môžu byť vo všeobecnosti atraktívne pre investorov typu buy-and-hold, ktorí hľadajú kombináciu rastu a príjmu. Hypotekárne REIT môžu byť naopak vhodnejšie pre investorov tolerujúcich riziká, ktorí hľadajú maximálny príjem, bez veľkého zamerania na zhodnotenie kapitálu.