Čo je to zrýchlená amortizácia?

Čo je to zrýchlená amortizácia?

Zrýchlená amortizácia je proces, pri ktorom a hypoték realizuje dodatočné platby k istine hypotéky. Pri zrýchlenej amortizácii môže dlžník úveru k nim pridať dodatočné platby hypotéka faktúru za účelom splatenia hypotéky pred dátumom vysporiadania pôžičky. Výhodou zrýchlenej amortizácie je, že znižuje celkové platby úrokov zaplatené dlžníkom počas doby trvania pôžičky. A samozrejme, splatí dlh skôr.

Zrýchlenú amortizáciu by ste nemali zamieňať s zrýchlené odpisovanie, čo je účtovná metóda na rozpoznanie poklesu hodnoty majetku alebo vybavenia počas jeho životnosti.

Ako funguje zrýchlená amortizácia

Hypotéka na bývanie je typ amortizovaná pôžička, čo znamená, že dlžník spláca úver v pravidelných splátkach (spravidla mesačne) počas určitého obdobia. Tieto platby pozostávajú z istiny azáujem.

Na začiatku bude väčšina platieb dlžníka smerovať k zaplateniu nahromadeného úroku z pôžičky, pričom menšia časť každej platby bude smerovať k splateniu riaditeľ. V priebehu času sa tento pomer obráti a väčšia časť platby dlžníka pôjde na splatenie istiny a menšia časť na úroky.

Keď si vezmete pôžičku, hypotekárny veriteľ na bývanie poskytne dlžníkovi amortizačný plán. Táto tabuľka ukazuje, koľko z platby dlžníka každý mesiac sa použije na istinu a koľko na úroky, kým sa pôžička nesplatí.

Pri zrýchlenej amortizácii dlžník zaplatí ďalšie hypotéky nad rámec toho, čo je uvedené v pláne amortizácie. Dlžník môže urýchliť amortizáciu svojej pôžičky zvýšením sumy každej platby alebo zvýšením frekvencie platieb (dvojtýždenné hypotéky sú bežným príkladom). Extra zrýchlené platby ísť priamo k zníženiu istiny úveru, čo následne zníži nesplatený zostatok a sumu dlžnú z budúcich úrokových platieb.

Príklad zrýchlenej amortizácie

Povedzme, že Amy má hypotéku s pôvodnou výškou pôžičky 200 000 dolárov s úrokom s fixnou sadzbou 4,5% na 30 rokov. Mesačná splátka pozostáva z istiny a úroku a predstavuje 1 013,37 USD. Zvýšenie platby o 100 dolárov mesačne bude mať za následok splatenie pôžičky 25 rokov namiesto pôvodných 30 rokov, čo ušetrí Amy záujem o päť rokov.

Výhody zrýchlenej amortizácie

Prijatie an stratégia zrýchlenej amortizácie má pre dlžníkov niekoľko plusov.

Zrejmé je, že skracuje životnosť pôžičky - to znamená, že sa rýchlejšie zadĺžite. Konkrétnejšie, zrýchlené platenie hypotéky znižuje istinu úveru rýchlejšie, čo znamená vašu vlastné imanie (vlastnícky podiel) v domácnosti sa zvyšuje tiež rýchlejšie. To zvyšuje vašu čistú hodnotu a často posilňuje vaše kreditné skóre.

Zrýchlená amortizácia tiež znižuje celkovú sumu dodatočného úroku, ktorý dlžníkovi vzniká. Všeobecne platí, že čím dlhšie pôžička trvá, tým vyšší úrok zaplatíte. Aj keď sa samotná úroková sadzba nemení, znížením istiny znížite celkový úrok účtovaný z tejto istiny - v dlhodobom horizonte tak ušetríte peniaze.

Obmedzenia zrýchlenej amortizácie

Existujú dôvody, prečo by nemalo zmysel predčasne splatiť hypotekárny dlh. Najdôležitejším dôvodom je, že záujem o hypotekárny dlh je daňovo uznaný, podľa daňového kódu USA. Každý, kto si vezme hypotéku medzi dec. 15, 2017 a dec. 31, 2025, môže odpočítať úroky z hypotéky až do výšky 750 000 dolárov alebo 375 000 dolárov v prípade manželských daňových poplatníkov podávajúcich osobitne. Kým menej amerických majiteľov domov sa rozhodne uplatniť nárok na odpočet ako v minulosti, pre niektorých vlastníkov bytov poskytuje výrazné úspory na daniach. Predčasným splatením hypotéky by títo majitelia domov mohli zvýšiť daň z príjmu, ktorú dlhujú.

V takom prípade môže mať zmysel, aby majitelia domov použili finančné prostriedky, ktoré by použili na zrýchlené odpisovanie, na investovanie do dôchodkového alebo vysokoškolského fondu. Takýto fond by priniesol výnos pri zachovaní daňového zvýhodnenia a odpočet úrokov z hypotéky. Veľmi bohatí kupujúci, ktorí už majú dostatok dôchodkových fondov a dostatok kapitálu na ďalšie investície, však môžu chcieť predčasne splatiť hypotéku.

Osobitné úvahy

Majitelia domov v USA zvyčajne berú 30-ročnú, fixná úroková sadzba hypotéka, zaistená samotnou nehnuteľnosťou. Dĺžka pôžičky a skutočnosť, že úroková sadzba nie je variabilná, znamená, že dlžníci v USA zvyčajne platia vyššie úroková sadzba ich pôžičiek ako dlžníkov v iných krajinách, ako je Kanada, kde sa úroková sadzba hypotéky zvyčajne resetuje každých päť rokov.