Definícia pôžičky po obvode
Čo je to pôžička na zavesenie?
Úverová pôžička je typ hypotéka pôžička, ktorú je možné použiť dohody o financovaní vlastníkom. Tento typ pôžičky zahŕňa hypotéku predávajúceho na bývanie a pridáva dodatočnú prírastkovú hodnotu, aby sa dosiahla celková kúpna cena, ktorú je potrebné predávajúcemu v priebehu času zaplatiť.
Kľúčové informácie
- Kompletná pôžička je forma financovania vlastníkom, pri ktorej si predajca nehnuteľnosti udržuje prvotnú hypotéku, ktorú potom nový kupujúci čiastočne splatí.
- Kupujúci namiesto žiadosti o klasickú bankovú hypotéku podpíše s predávajúcim hypotéku a nový úver sa nepoužije na splatenie existujúceho úveru predávajúceho.
- Kompletné pôžičky môžu byť rizikové vzhľadom na to, že predávajúci-finančník preberá úplné riziko zlyhania súvisiace s oboma pôžičkami.
Pochopenie pôžičiek typu Wrap-Around
Forma financovania, na ktorú sa neobmedzená pôžička spolieha, sa bežne používa pri obchodoch financovaných predajcom. Kompletná pôžička má rovnaké vlastnosti ako pôžička financovaná predávajúcim, ale do podmienok financovania zohľadňuje súčasnú hypotéku predávajúceho.
Financovanie predajcom je druh financovania, ktoré umožňuje kupujúcemu zaplatiť istinu priamo predávajúcemu. Financovanie zo strany predajcu má pre predávajúceho vysoké riziká a spravidla vyžaduje vyššie ako priemerné zálohy. V dohode financovanej predajcom je dohoda založená na a úpis v ktorom sú podrobne uvedené podmienky financovania. Dohoda financovaná predávajúcim navyše nevyžaduje, aby bola istina vymenená vopred a kupujúci platí platby na splátky priamo predávajúcemu, ktoré zahŕňajú istinu a úroky.
Úplné pôžičky môžu byť pre predajcov rizikové, pretože preberajú na seba úplné riziko zlyhania pôžičky. Predajcovia si musia byť tiež istí, že ich existujúca hypotéka neobsahuje odcudzovacia doložka, ktorý od nich vyžaduje, aby v prípade prevodu vlastníctva záložného práva alebo v prípade predaja zábezpeky splatili inštitúciu požičiavajúcu hypotéku v plnej výške. Odcudzovacie doložky sú bežné vo väčšine hypotekárnych úverov, ktoré často bránia vzniku uzavretých obchodov s pôžičkami.
Ako funguje pôžička typu Wrap-Around
Kompletné pôžičky stavajú na koncepte financovania vlastníkom a používajú rovnakú základnú štruktúru. Stručná štruktúra úveru sa používa pri dohode financovanej vlastníkom, keď má predajca zostávajúci zostatok na zaplatenie prvého hypotekárneho úveru na nehnuteľnosť. Pôžička typu „wrap-around“ zohľadňuje zostávajúci zostatok na existujúcej hypotéke predávajúceho pri jeho zmluvnej sadzbe hypotéky a pripočítava prírastkový zostatok k dosiahnutiu celkovej kúpnej ceny.
Pri komplexnej pôžičke je základná úroková sadzba predávajúceho založená na podmienkach existujúceho hypotekárneho úveru. Aby bol predajný vyrovnaný, musí prinajmenšom získať úrok zodpovedajúci sadzbe z pôžičky, ktorú je stále potrebné splatiť. Predávajúci má teda flexibilitu pri vyjednávaní úrokovej sadzby kupujúceho na základe svojich súčasných podmienok. Všeobecne platí, že predávajúci bude chcieť vyjednať čo najvyššiu úrokovú sadzbu, aby mohol uskutočniť platby na prvú hypotéku a tiež zarobiť spread na dohodu.
Príklad úplnej pôžičky
Povedzme, že Joyce má doma hypotéku vo výške 80 000 dolárov s fixnou úrokovou sadzbou 4%.
Súhlasí s predajom svojho domu Brianovi za 120 000 dolárov, ktorý dáva 10% nadol a zvyšok alebo 108 000 dolárov si požičia so sadzbou 7%.
Joyce zarába 7% z 28 000 dolárov (rozdiel medzi 108 000 dolármi a 80 000 dolármi, ktoré stále dlhuje), plus rozdiel medzi 7% a 4% (t.j. 3%) zo zostatku hypotéky 80 000 dolárov.