REITs: Stále životaschopná investícia?

Vo verzii pravidelnej schémy návratnosti investícií spoločnosťou MFS Investments za roky 1998 až 2017 trusty pre investície do nehnuteľností (REIT) boli v šiestich z týchto rokov najvýkonnejšou triedou aktív. Ďalej v tomto časovom rámci REIT, ako ich predstavuje Akciový index NAREIT REIT, zostavila priemerný ročný výnos 8,67%, čo bola druhá najlepšia trieda aktív za rovnaké obdobie po malých aktívach so strednou kapitalizáciou s priemerným ročným výnosom 9,12%.

Minulá výkonnosť nie je zárukou budúcich výnosov. Sú teda REIT v súčasnom prostredí stále životaschopnými investíciami pre individuálnych investorov, ako aj finančných poradcov a ich klientov? (Súvisiace čítanie nájdete v téme: ETF REIT ponúka stabilitu.)

Úrokové sadzby + REITS

Podľa Yahoo! Finance, Vanguard REIT Index Adm (VGSLX), ktorý sleduje index MSCI U.S. REIT, má aktuálny výnos 4,3%. V dnešnom prostredí nízkych úrokových sadzieb je to určite atraktívne pre mnohých investorov. Rastúce úrokové sadzby sú vo všeobecnosti negatívnym faktorom pre REIT; ich odliv sa zvyšuje v dôsledku vyšších platieb úrokov, čo znižuje hotovosť, ktorú majú k dispozícii

výplaty dividend investorom.

REIT s nadmernou úrovňou dlhu alebo tie, ktoré je potrebné v blízkej budúcnosti refinancovať, sú náchylnejšie na zvýšenie sadzieb ako ostatné.

V roku 2018 cena Vanguard REIT ETF (VNQ) klesla o viac ako 12% z maxima v januári 2015, čiastočne kvôli neistote ohľadom Fed načasovanie a ochota zvýšiť úrokové sadzby.

Minulá výkonnosť REITs

Cohen & Steers, investičný manažér, ktorý ponúka množstvo fondov REIT, cituje posledný cyklus sprísnenia Fedu od júna 2004 do júna 2006 ako príklad, kde vyššie sadzby spočiatku poškodzovali výkonnosť REIT. Ale ako čas plynul, silná ekonomika potom pomohla zvýšiť návratnosť REIT.

Kumulatívna návratnosť REIT v tomto časovom rámci bola 57,9%, čo je podľa firmy 15,5% v prípade akcií a 5,9% v prípade dlhopisov.

Firma hovorí v článok na jeho stránke: „Keď sa ekonomika zlepšuje a základy sú silné, korekcie založené na výnosoch historicky predstavovali atraktívne nákupné príležitosti pre dlhodobých investorov. Keď sú výhody silnejšieho ekonomického rastu čoraz zreteľnejšie, ocenenia sa zvyčajne vracajú do normálu. Veríme, že investori, ktorí sú pripravení využiť tieto príležitosti, môžu byť z dlhodobého hľadiska odmenení. “

REIT ponúka diverzifikáciu plus

REIT nie sú veľkým diverzifikátorom akcií, o čom svedčí ich zhruba 78% korelácia s akciami na základe porovnania Index S&P 500 a index NAREIT Equity REIT počas 10 rokov do konca roku 2015. REIT však poskytujú dobrú diverzifikáciu, pokiaľ ide o nízke alebo negatívne korelácie so základnými dlhopismi, komoditya meny.

Okrem úrokových sadzieb bude výkonnosť REIT závisieť od toho, ako sa bude dariť ekonomike a akciovému trhu. V nedávny článok CNBC, Joseph Smith, investičný riaditeľ pre spoločnosť CBRE Clarion Securities, ktorá spravuje zhruba 22 miliárd dolárov v oblasti nehnuteľností Assets, uviedol: „Celý rok dochádza k preklopeniu medzi očakávaniami ekonomického rastu a záujmu sadzby. Táto neistota spôsobuje volatilitu a v čase volatility sa korelácia REIT s širším akciovým trhom zvyšuje. “Citát pána Smitha bol predložený koncom roka 2015. (Súvisiace čítanie nájdete na: Investície do nehnuteľností v prostredí s vysokými úrokmi.)

Faktory ovplyvňujúce jednotlivé REIT

Ako každý podielový fond alebo ETF, v týchto fondoch sú podkladové REIT. Jednotlivé REIT môžu zahŕňať tie, ktoré majú podkladové portfólio komerčných nehnuteľností, obytných nehnuteľností a hotelov alebo stredísk, okrem iných. Okrem toho existuje expozícia špecifickým sektorom, ako je zdravotníctvo a špeciálne oblasti, ako je drevo a hypotéky REIT.

Ide o to, že časť výkonnosti týchto REIT bude viazaná na výkonnosť akciového trhu a podnikateľských sektorov, s ktorými sú prepojené. To znamená, že výkonnosť týchto REIT presahuje výkonnosť celého akciového trhu a/alebo ekonomiky. To nie je na rozdiel od príslovia o nehnuteľnostiach, ktoré odkazuje na to, ako sú všetky nehnuteľnosti miestne.

Jednotlivé REIT sú tiež ovplyvnené ľuďmi, ktorí ich riadia. Rovnako ako všetky ostatné akcie alebo podobné nástroje je manažment dôležitý. Aké sú ich skúsenosti? Zameriavajú sa na akcionárov? Majú svoje vlastné peniaze investované popri vašich?

The Zákon o znížení daní a zamestnaní z roku 2017 je výhodné pre investorov nehnuteľnosť. Niektoré zo zmien zahrnutých v novom daňovom zákone majú vplyv na REIT. REIT napríklad ťaží z 20% zrážky z príjmu účtovnej jednotky.

Spodný riadok

Rovnako ako mnoho iných dnešných investícií, REIT môžu aspoň spočiatku trpieť obdobím zvyšovania úrokových sadzieb. REIT, ktoré sú veľmi využívané, a tie, ktoré môžu potrebovať refinancovať dlh, zatiaľ čo sadzby rastú, môžu byť zraniteľnejšie ako ostatné. Tí, ktorí sa pozerajú na jednotlivé REIT, sa musia pozrieť na manažment firmy a jej portfólio investícií. Existuje množstvo investičných fondov a ETF, ktoré poskytujú solídnu expozíciu aj tejto oblasti. Postupom času sa REIT ukázali byť pevnou súčasťou mnohých portfólií a môžu pokračovať aj naďalej. (Súvisiace čítanie nájdete na: 5 typov REIT a ako do nich investovať.)