Systém elektronickej registrácie hypotéky - definícia MERS
Čo je systém elektronickej registrácie hypotéky - MERS?
Systém elektronickej registrácie hypoték (MERS) je databáza vytvorená odvetvím hypotekárneho bankovníctva. Dôverný elektronický register hypoték s pôvodom v USA, ktorý monitoruje prevody a úpravy servisných práv a vlastníctva pôžičiek. Používa ho realitný finančný priemysel na obchodovanie s hypotekárnymi úvermi na bývanie a na komerčné účely.
MERS, ktorý sa tiež odvoláva na súkromnú spoločnosť, ktorá spravuje databázu, je schválená takými vládami sponzorovanými podnikmi, ako je Federálna národná hypotekárna asociácia (Fannie Mae), Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac)a vládna národná hypotekárna asociácia (Ginnie Mae)Spolu s takými vládnymi agentúrami, ako sú Federálna správa bývania (FHA) a Ministerstvo správy veteránov (VA), ktoré sa podieľajú na pôžičkách na bývanie. Využívajú to aj kalifornské a utahské finančné agentúry pre bývanie a všetky hlavné ratingové agentúry na Wall Street.
kľúčové takeaways
- Systém elektronickej registrácie hypoték (MERS) je súkromná databáza, ktorú odvetvie hypotekárneho bankovníctva vytvorilo na jednoduchú registráciu a prevod hypoték.
- Elektronickým sledovaním prevodov hypotéky MERS eliminuje potrebu veriteľa zaregistrovať prevod v okresnom zapisovači pri každom predaji pôžičky z jednej banky do druhej.
- Niekedy je samotný MERS určený ako hypotekárny veriteľ (veriteľ).
- Aj keď MERS môže ušetriť čas a náklady na zaznamenávanie, vyvolalo kritiku, pretože sťažilo pochopenie, kto je v skutočnosti súčasným vlastníkom hypotéky.
Pochopenie systému elektronickej registrácie hypotéky - MERS
Zakaždým, keď sa hypotéka predá z jednej banky do druhej, je teoreticky pripravená a zaznamenaná úloha - dokument, ktorý ukazuje, že hypotéka bola prevedená - a zaznamenaná v okresných pozemkových záznamoch. Úlohou sa prevedie všetok úrok, ktorý mal pôvodný veriteľ zo hypotéky, do novej banky.
Elektronickým sledovaním prevodov pôžičiek MERS eliminuje dlhoročnú prax veriteľa musí zaznamenať úlohu v okresnom zapisovači pri každom predaji pôžičky z jednej banky do ďalší.
Systém MERS používajú pôvodcovia hypoték, správcovia, veritelia skladov, veľkoobchodní poskytovatelia úverov a maloobchod veritelia, správcovia dokumentov, zúčtovací agenti, titulné spoločnosti, poisťovatelia, investori, okresní zapisovatelia a spotrebitelia. Okresní a regulační úradníci a majitelia domov majú prístup k systému MERS bezplatne. Majitelia domov si môžu vyhľadať informácie o svojich vlastných hypotékach, ktoré sú zaregistrované v systéme.
Aby bolo možné používať elektronické sledovanie, správca hypotéky mu pridelí identifikačné číslo hypotéky (MIN) a potom zaregistruje pôžičku v databáze MERS. Niekedy je ako zástavný veriteľ označený samotný MERS, ako sa pôvodný veriteľ oficiálne nazýva v hypotekárnych dokumentoch; taká pôžička je známa ako originálna pôžička pre veriteľa (MOM). Odtiaľ môže predávajúci vytvoriť hypotéku s MERS ako kandidátom veriteľa (tiež uvádzaný ako príjemca), a potom priradiť alebo zaznamenať postúpenie pôžičky spoločnosti MERS v župnom pozemku zaznamenať. To by znamenalo, že MERS je držiteľom hypotéky.
Napriek tomu, že MERS môže v pozemkových záznamoch krajov pôsobiť ako záložca, v skutočnosti hypotekárny úver nevlastní.
Ak veriteľ predá pôžičku, spoločnosť MERS aktualizuje svoje informácie týkajúce sa hypotéky. Správca hypotéky ju môže nechať odstrániť z databázy MERS zaslaním žiadosti o jej deaktiváciu. MERS zase upozorní Fannie Mae. Ak chce správca hypotéky úplne ukončiť svoje členstvo v spoločnosti MERS, musí to tiež čo najskôr oznámiť Fannie Mae.
Klady a zápory systému elektronickej registrácie hypotéky - MERS
Ako elektronická webová stránka na jednom mieste pre hypotekárne dokumenty-listiny dôvery
a zmenky - MERS výrazne zjednodušuje proces hypotéky. MERS môže do určitej miery pôsobiť ako úsporné opatrenie, pretože tým, že koná
ako záložca hypotéky znižuje náklady na zaznamenanie prevodu a
hypotéka od jedného veriteľa k druhému. Mať pôžičku na meno MERS (ako nominovaný) v pozemkových záznamoch šetrí čas a náklady na zaznamenávanie, pretože viacnásobné priradenie nie je potrebné zakaždým, keď pôžička zmení majiteľa.
Databáza však vyvolala kritiku. Počas 2008 bytová kríza, systém občas sťažoval vytriedenie toho, kto vlastne vlastní hypotéky. Pre majiteľov domov to bola výzva zabavenie alebo úľavu od pôžičky, pretože potrebovali vedieť, kto drží ich hypotéky, aby mohli vypracovať nejakú formu nápravy.