Ako vypočítať istinu a úrok

Ak vlastníte dom, pravdepodobne viete, že časť z toho, čo zaplatíte veriteľovi každý mesiac, ide na pôvodnú sumu úveru, zatiaľ čo časť sa použije na úrok. Ale zistiť, ako ich banky skutočne rozdeľujú, sa môže zdať mätúce.

Možno sa tiež čudujete, prečo vaša platba zostáva pozoruhodne konzistentná, aj keď váš nevyrovnaný zostatok neustále klesá. Ak však rozumiete základnej koncepcii toho, ako veritelia vypočítavajú vašu platbu, tento proces je jednoduchší, než by ste si mysleli.

Istina a úrok

Každá splátka hypotéky sa skladá z dvoch hlavných zložiek: istiny a úroku.

Istina je pôvodná výška úveru. Predpokladajme, že si kúpite dom za 350 000 dolárov a zložíte 50 000 dolárov v hotovosti. To znamená, že si požičiavate 300 000 dolárov istiny od veriteľa, ktorý, samozrejme, chce, aby ste tieto peniaze vrátili.

Za požičanie týchto prostriedkov si však banka účtuje aj poplatok, ktorý predstavuje úroková časť vašej platby. Povedzme, že platíte 30-ročnú hypotéku so 4 % ročnou úrokovou sadzbou.

Keďže počas roka platíte mesačné, nie ročné platby, táto úroková sadzba sa vydelí 12 a vynásobí sa nesplatenou istinou vášho úveru.

V tomto príklade by vaša prvá mesačná platba zahŕňala úrok 1 000 USD (300 000 USD x 0,04 ročná úroková sadzba ÷ 12 mesiacov).

Ako funguje amortizácia

Možno sa potom čudujete, prečo vaša splátka hypotéky – ak máte a úver s pevnou úrokovou sadzbou– zostáva rovnaký z jedného mesiaca na druhý. Teoreticky sa táto úroková sadzba násobí zmenšujúcim sa zostatkom istiny. Nemal by sa teda váš mesačný účet časom zmenšiť?

Dôvodom, že to tak nie je, je to, že veritelia používajú amortizácia pri výpočte vašej platby, čo je spôsob, ako udržať váš mesačný účet konzistentný. The hypotekárny správca kompenzuje skutočnosť, že v prvých rokoch platíte vyšší úrokový poplatok, tým, že vám umožňuje uskutočniť menšiu platbu oproti istine.

Ak zadáte svoju kúpnu cenu, zálohu, dĺžku úveru a svoju RPMN (viac o tom nájdete nižšie v časti „Úroková sadzba vs. APR") do Hypotekárna kalkulačka Investopedia, uvidíte, že vaše mesačné platby veriteľovi by sa rovnali 1 432,25 USD. (Môžete platiť aj za veci ako napr poistenie hypotéky a majetkové dane držané v úschova, aj keď tie nepatria skutočnému veriteľovi.) Ako sme už uviedli, 1 000 USD z vašej prvej platby presne pokrýva náklady na úroky. To znamená, že zvyšných 432,25 USD spláca váš nesplatený zostatok úveru alebo istinu.

Za predpokladu, že nerefinancujete, vaša splátka úveru bude rovnaká o 15 rokov neskôr. Ale teraz ste odštiepili svoj hlavný zostatok. Teraz dlhujete približne 193 000 USD z istiny svojho úveru. Keď tento zostatok vynásobíte vašou úrokovou sadzbou (0,04 ÷ 12 mesiacov), zistíte, že úroková časť vašej platby je teraz len 643,43 USD. Ale splácate väčšiu časť istiny: 786,82 dolárov.

Počas niekoľkých posledných rokov vašej hypotéky splácate každý mesiac ešte väčšiu sumu istiny, pretože sa znižuje váš úrok. Vyrovnaním platieb takýmto spôsobom veritelia v skutočnosti spravia vaše platby spravovateľnejšími. Ak ste v priebehu pôžičky zaplatili rovnakú sumu istiny, museli by ste mesačne zarobiť oveľa viac platby hneď po čerpaní pôžičky a potom uvidíte, ako tieto sumy klesnú na chvoste splatenie.

Ak vás zaujíma, koľko v priebehu času zaplatíte na istine v porovnaní s úrokom, hypotekárna kalkulačka Investopedia tiež zobrazuje rozpis vašich platieb počas dĺžky vášho úveru.

Hypotéky s nastaviteľnou sadzbou

Ak si vezmete hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou a zaplatíte len dlžnú sumu, vaša celková mesačná splátka zostane počas trvania vášho úveru rovnaká. Časť vašej platby priradená úroku bude postupne klesať, pretože väčšia časť vašej platby sa pridelí istine. Celková suma, ktorú dlhujete, sa však nezmení.

Takto to však nefunguje pre dlžníkov, ktorí si uzatvoria hypotéka s nastaviteľnou sadzbou alebo ARM. Počas počiatočného obdobia pôžičky platia danú úrokovú sadzbu. Ale po určitom čase – povedzme jeden rok alebo päť rokov, v závislosti od úveru – hypotéka „resetuje“ na novú úrokovú sadzbu. Často je počiatočná sadzba nastavená pod trhovou sadzbou v čase, keď si požičiavate, a potom sa po resetovaní zvyšuje.

Zrazu si všimnete, že vaša mesačná platba sa zmenila. Je to preto, že vaša nesplatená istina sa násobí inou (zvyčajne vyššou) úrokovou sadzbou.

Úroková sadzba vs. APR

Pri prijímaní ponuky úveru sa môžete stretnúť s pojmom tzv ročná percentuálna sadzba alebo RPMN. RPMN a skutočná úroková sadzba, ktorú vám veriteľ účtuje, sú dve samostatné veci, preto je dôležité pochopiť rozdiel.

Na rozdiel od úrokovej sadzby, RPMN zohľadňuje celkové ročné náklady na čerpanie úveru vrátane poplatkov, ako je poistenie hypotéky, zľavové body, úver poplatky za vznik a niečo náklady na uzavretie. Ide o priemer celkových nákladov na pôžičku počas trvania pôžičky.

Je dôležité si uvedomiť, že vaša mesačná platba je založená na vašej úrokovej sadzbe, nie na ročnej percentuálnej sadzbe. Veritelia sú však zo zákona povinní zverejňovať RPMN na odhad úveru poskytujú po odoslaní žiadosti, aby ste si mohli urobiť presnejší obraz o tom, koľko v skutočnosti platíte za požičanie týchto peňazí.

Niektorí veritelia vám môžu účtovať nižšiu úrokovú sadzbu, ale účtovať vyššie poplatky vopred, takže zahrnutie RPMN pomáha poskytnúť holistickejšie porovnanie rôznych ponúk pôžičiek. Keďže RPMN zahŕňa súvisiace poplatky, je vyššia ako skutočná úroková sadzba.

Spodný riadok

Pravdepodobne viete, koľko mesačne platíte správcovi hypotéky. Ale zistiť, ako sa tieto peniaze delia medzi istinu a úrok, sa môže zdať záhadné. V skutočnosti zistiť, koľko platíte na úrokoch, je také jednoduché, ako vynásobiť svoju úrokovú sadzbu nesplateným zostatkom a vydeliť 12. Len preto, že veritelia upravujú sumu pripísanú k vášmu pôvodnému zostatku úveru, vaše platby zostávajú v priebehu rokov pozoruhodne konzistentné.