Nízke zníženie kontroly nájmu

Čo je kontrola nájomného?

Kontrola nájmu je vládny program, ktorý obmedzuje sumu, ktorú môže prenajímateľ požadovať za prenájom domu alebo predĺženie nájmu. Zákony o kontrole nájomného spravidla prijímajú obce a podrobnosti sa veľmi líšia. Všetky sú určené na to, aby boli životné náklady dostupné pre obyvateľov s nižšími príjmami.

Kontrola nájomného nie je v USA rozšírená. Podľa štúdie Urban Institute z roku 2019 182 obcí v USA majú predpisy o kontrole nájmu a všetky sú v New Yorku, New Jersey, Kalifornii, Marylande alebo Washingtone, D.C.V skutočnosti 37 štátov má zákony, ktoré miestnym vládam zakazujú prijímať opatrenia na kontrolu nájomného.Problematika regulácie nájomného sa však v posledných rokoch oživila, a to najmä v mestách a štátoch, kde dochádza k zvýšeniu nákladov život kombinovaný so stagnujúcimi mzdami vytvoril krízu dostupnosti bývania pre obyvateľov s priemerným príjmom a starších ľudí na fixnej ​​báze príjmy.

Oregon je prvým štátom v USA, ktorý prijal celoštátny zákon o kontrole nájomného. Zákon podpísaný v marci 2019 obmedzuje zvýšenie ročného nájomného na 7% plus nárast indexu spotrebiteľských cien.



Ako funguje kontrola prenájmu

Najstaršie zákony o kontrole nájomného v USA pochádzajú z 20. rokov 20. storočia a často išlo o priame zmrazenie nájomného. Tieto sa spravidla ukázali ako nepoužiteľné. V 70. rokoch minulého storočia sa znova objavila myšlienka kontroly nájomného, ​​tentoraz v miernejšej forme, ktorá sa často nazýva „stabilizácia nájomného“.

Napríklad New York City má dva programy kontroly nájomného:

• Starší program kontroly nájomného sa už desaťročia postupne ruší. Stanovilo prísne limity pre ceny prenájmu, ale jediní nájomcovia, na ktorých sa zákon stále vzťahuje, žijú od roku 1971 alebo skôr v budovách postavených pred rokom 1947.
• Program stabilizácie nájomného v 70. rokoch minulého storočia reguluje ceny zhruba v polovici mestských nájomných. Nájomné je možné zvýšiť len na jeden alebo dva roky a prípustné percentuálne navýšenie určuje rada pre usmernenia o nájme, ktorej deväť členov vymenúva starosta. Pravidlá a výnimky sú labyrintové a spravuje ich kombinácia mestských a štátnych agentúr. 

Vysoké životné náklady v New Yorku je často uvádzaný ako dostatočný dôkaz, že kontrola nájomného nefunguje. Priemerné nájomné za 1-izbový byt na Manhattane bolo od augusta 2020 4 075 dolárov za budovu vrátnika a 2 997 dolárov za budovu bez vrátnika.

Výhody a nevýhody kontroly nájomného

Kontrola nájomného bola vždy kontroverzná. Predpisy o kontrole nájomného v mestách dnes najčastejšie regulujú zvýšenie cien pri obnovení nájmu, nie pri nových nájomníkoch. To má pravdepodobne určité výhody pre prenajímateľov, ktorí si môžu účtovať všetko, čo trh prinesie na neobsadených byty, alebo v najhoršom prípade udržať nájomníkov, ktorí majú všetky motivácie zostať stáť a platiť nájomné čas.

Medzi hlavné argumenty proti kontrole nájomného patria:

• Kontrola nájomného znižuje ponuku slušného bývania, pretože majitelia bytov by radšej prestavali budovu na byty alebo ju upravili na komerčné využitie, než by dodržiavali zákon, ktorý obmedzuje ich zisky.
• Investície do nového nájomného bývania sa zastavujú.
• Údržba budov pod kontrolou nájmu je laxná alebo neexistuje, pretože vlastníci bytov majú slabú návratnosť investícií.

Medzi hlavné argumenty pre reguláciu patria:

• Ceny nájmov v mnohých amerických mestách rastú oveľa rýchlejšie ako mzdy za práce s miernym príjmom.
• Kontrola nájomného umožňuje rodinám so strednými príjmami a starším ľuďom s fixnými príjmami žiť slušne a bez strachu z osobne katastrofického zvýšenia nájomného.
• Okolie je bezpečnejšie a stabilnejšie so základňou dlhodobo žijúcich obyvateľov v bytoch s riadením prenájmu.