Definícia Zástancov spotrebiteľov proti spätnému zneužívaniu hypoték (CAARMA).

Čo je CAARMA?

Consumer Advocates Against Reverse Mortgage Abuse (CAARMA) je a 501(c)(3) nezisková organizácia ktorá sa snaží reformovať reverzná hypotéka systému v Spojených štátoch. Reverzné hypotéky umožňujú pôžičky ľuďom vo veku 62 a viac rokov zabezpečené proti ich vlastný kapitál. Pôžičku môžu získať ako jednorazovú sumu, sériu pravidelných mesačných splátok alebo úverovú linku. Nemusia splácať hypotéku každý mesiac, ako pri tradičnom hypotéku. Namiesto toho – pokiaľ platia majiteľom domu poistenie, dane a udržiavajú dom v dobrom stave – úver sa stane splatným až vtedy, keď dom predajú, odsťahujú sa z neho alebo zomrú. V tomto okamihu musí byť pôžička splatená v plnej výške spolu s úrokmi a poplatkami, a to buď vlastníkom domu alebo ich dedičmi. Bohužiaľ, často sa to dá dosiahnuť iba predajom domu.

Zástancovia spotrebiteľov vidia systém ako zrelé na predátorské pôžičky a podvody ktoré využívajú starších ľudí, ktorí možno nerozumejú podmienkam pôžičiek, ktoré podpisujú. Môže to nepriaznivo ovplyvniť aj ich dedičov

, ktorí môžu bez vlastného zavinenia prísť o očakávané dedičstvo.

CAARMA hovorí, že existuje na výrobu hypotéky na konverziu vlastného majetku (HECM) program, ktorý spúšťa Federal Housing Administration (FHA) “vhodné, bezpečné a chytré.” HECM sú federálne poistené a sú najbežnejšou formou reverznej hypotéky v Spojených štátoch. CAARMA chce v konečnom dôsledku znížiť počet HECM exekúcie a vyrobiť FHA Vzájomný fond poistenia hypoték (MMIF)— ktorá poisťuje všetky hypotéky garantované FHA — udržateľnejšie.

Pochopenie CAARMA

Sandy Jolley, finančná konzultantka, informátorka a právnička spotrebiteľov so sídlom v Kalifornii, založila CAARMA v roku 2015. Advokátska práca vznikla na základe bolestnej osobnej skúsenosti pre Jolley, po tom, čo jej rodičov vzala dravá reverzná hypotéka.

CAARMA zastáva názor, že reverzný hypotekárny systém nevyhovuje starším ľuďom ani federálnej vláde. Mnohí z tých, ktorí podpisujú reverzné hypotéky, nemusia vedieť o konkrétnych podmienkach, s ktorými súhlasia, alebo o dlhodobých dôsledkoch reverznej hypotéky. Napríklad asi polovica pozostalých manželov, ktorí si nepožičiavajú, nebude môcť zostať vo svojom dome po smrti manželského partnera, ktorý si požičiava, podľa údajov na webovej stránke CAARMA.

Okrem toho CAARMA poukazuje na to, že MMIF, ktorý pokrýva HECM FHA, je „14,5 miliardy dolárov v mínuse“. To však môže byť do istej miery zmiernené najnovšou správou o MMIF z USA Ministerstvo bývania a rozvoja miest USA (HUD), ktorá zaznamenala pozitívnu finančnú výkonnosť portfólia HECM prvýkrát od roku 2015 v dôsledku zhodnotenia domov na národnej úrovni.

CAARMA spustila niekoľko iniciatív na obhajobu, vrátane akčných listov dlžníkom, ktorých cieľom je vysvetliť podmienky a požiadavky reverzných hypoték. Skupina tiež lobovala vo federálnych agentúrach. V roku 2020 CAARMA zaslala list Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), federálna agentúra, ktorá dohliada na úverové družstvá, vyjadrujúca nesúhlas s návrhom, ktorý by zmenil v roku 1977 Community Reinvestment Act (CRA). V tomto liste, ktorý podpísal Jolley, sa tvrdilo, že by bolo neuvážené robiť počas pandémie nové predpisy, pretože nie je známe, ako tieto predpisy ovplyvnia širšiu ekonomiku. Namiesto toho, CAARMA tvrdila, CRA by mala umožniť väčší vklad komunity do reinvestícií.

Príklad spätného zneužívania hypotéky

Podľa partnerskej stránky CAARMA, Elder Financial Terrorism, Jolleyho rodičia, Pat a Dick Hickersonovi, boli oklamaní, aby podpísali reverznú hypotéku, ktorú nepotrebovali. Po tom, čo sa jej otec Dick dozvedel, že umiera na metastatickú rakovinu, páru bolo zamietnuté dlhodobá starostlivosť. poistenie kvôli anamnéze, vrátane skutočnosti, že Pat, Jolleyho matka, trpela Alzheimerovou chorobou choroba. Dick odpovedal na televíznu reklamu s hercami obhajujúcimi výhody reverzných hypoték (žiadny z nich ktorý sa ich týkal, uvádza stránka) a predajca okamžite prišiel a dal im podpísať reverz hypotéku. Oni mali poradenské stretnutie HUD cez telefón bez overenia ich schopnosti pochopiť, čo sa deje. Nakoniec bola nehnuteľnosť vypredaná pod rodinou potom, čo Dick zomrel, bez toho, aby rodina mala šancu kúpiť nehnuteľnosť späť.

Samotná Jolley bola uznaná ako informátorka proti firme, ktorá podľa nej zneužívala jej rodičov. V roku 2017 vláda USA udelila Jolleymu 1,6 milióna dolárov, čo je najviac povolené v rámci Zákon o reforme, vymáhaní a vymáhaní finančných inštitúcií z roku 1989 za jej účasť na oznamovacích činnostiach proti správcovi úverov Financial Freedom. Túto spoločnosť viedol Steven Mnuchin, ktorý je v médiách známy pod prezývkou „kráľ zabavovania“, ktorý bol generálnym riaditeľom OneWest Bank, ktorá vlastnila Finančnú slobodu. Mnuchin sa neskôr stal šéfom ministerstva financií USA pod vedením Donalda J. Trumpova administratíva. Finančná sloboda súhlasila, že zaplatí federálnej vláde viac ako 89 miliónov dolárov na vyrovnanie falošných pohľadávok súvisiacich s reverznými hypotékami.

Podvody vs. Predátorské reverzné hypotéky

Reverzné hypotéky ponúkajú prostredie bohaté na ciele pre podvodníkov a predátorských veriteľov, čo znamená, že majitelia domov, ktorí o nich uvažujú, musia byť ostražití. Vyšetrovanie z roku 2019 USA Today tvrdil, že rizikové reverzné hypotéky boli ponúkané starším ľuďom ako bezrizikové peniaze, najmä v dôsledku Veľká recesia.

Rastúci počet týchto hypoték v posledných rokoch nesplácal, a to z 2 % ukončených úverov v roku 2014 na 18 % v roku 2018. Je to väčšinou spôsobené tým, že dlžníci nespĺňajú požiadavky na obsadenosť alebo neplatia dane a/alebo poistenie, podľa informácií zo správy Úradu pre zodpovednosť vlády USA za rok 2019.

Vyskytli sa aj priame podvody. Je bežné, že sa starší ľudia stávajú terčom televíznych a rozhlasových reklám, investičných seminárov, billboardov, domácich poštových zásielok alebo miestnych kostolov. Podvodníci presvedčia majiteľa domu, aby im umožnil uzavrieť HECM v mene majiteľa domu. Potom zaplatia majiteľovi domu poplatok, pričom si väčšinu vygenerovaných peňazí nechajú pre seba.

Ďalší podvod môže nastať, keď sa poskytne podvodné ocenenie, ktoré zvýši hodnotu domu. S nafúknutým odhadom sa páchatelia podvodu pokúsia presvedčiť majiteľa, aby si vzal reverznú hypotéku: pôžička bude tiež nafúknutá na základe falošného odhadu. Ak úspešne presvedčia vlastníka, aby si vzal reverznú hypotéku, podvodníci založia papiere na uzavretie úveru zbierať peniaze alebo titul domova, podľa varovania AARP záujmové združenie pre ľudí v dôchodkovom veku v USA.

Spodný riadok

Reverzné hypotéky sú má slúžiť ako spôsob prístupu k hotovosti pre tých 62 a viac. Počas pandémie sa stávajú čoraz bežnejšími a podľa Reverse Market Insight dosiahli v marci 2022 svoj najvyšší mesačný objem od marca 2011. Nesplácanie pôžičiek a exekúcie však môžu podľa advokátskych skupín, ako je CAARMA, vzniknúť v dôsledku ich zneužívania.