Obráťte sa na výzvy spojené s hypotékou v opatrovateľskom zariadení

A reverzná hypotéka môže vlastníkovi domu umožniť čerpať časť vlastného imania vo svojom dome, kým v ňom ešte žije. Pôžičku nie je potrebné splácať, kým sa nestane jedna z troch vecí, ktoré môžu spustiť spätnú hypotéku udalosť zrelosti: dlžník predá dom, dlžník zomrie alebo sa dlžník odsťahuje na určitý počet mesiacov. Prvé dva sú celkom jasné, ale tretí môže byť zdrojom značného zmätku. Tento článok vysvetľuje, čo sa stane s reverznou hypotékou, keď sa dlžník presťahuje do opatrovateľského zariadenia.

Upozorňujeme, že tento článok sa týka pravidiel pre federálne poistencov hypotéky na konverziu vlastného majetku (HECM), najbežnejší typ reverznej hypotéky. Ak máte a vlastná reverzná hypotéka (nazývaná aj jumbo reverzná hypotéka) resp jednoúčelová reverzná hypotéka, pozorne si prezrite drobné písmo na vašom dokumente o pôžičke, aby ste zistili, či – a ak áno, ako dlho – neprítomnosť spúšťa splatnosť vašej konkrétnej pôžičky.

Keď je reverzný hypotekárny dlžník slobodný

Samostatná osoba s reverznou hypotékou, ktorá žije sama, musí zvyčajne splácať úver, ak nežije v dome ako svoje hlavné bydlisko dlhšie ako 12 po sebe nasledujúcich mesiacov. Takže napríklad niekto, kto ide na niekoľko mesiacov do rehabilitačného zariadenia – ale potom sa vráti domov – si môže ponechať svoju reverznú hypotéku. Ak sa však presťahujú do zariadenia a zostanú po tejto 12-mesačnej lehote, má sa za to, že sa odsťahovali natrvalo a musia splatiť úver.

Pravidlá sú iné, ak je dlžník slobodný a má spoludlžníka a/alebo ak je dlžník ženatý.

Keď je na hypotéke spoludlžník

Reverzná hypotéka môže mať viac ako jedného dlžníka. Spoludlžníci môžu to byť manželia (pozri nasledujúcu časť) alebo niekto iný.

Bez ohľadu na ich vzťah, ak existuje spoludlžník na hypotéke, táto osoba môže zostať v dome a pokračovať vo vyberaní výnosov z hypotéky po tom, ako ich spoludlžník zomrie alebo sa presťahuje do opatrovateľského zariadenia na 12 mesiacov resp. dlhšie. Hypotéka sa potom stane splatnou až po smrti alebo vysťahovaní druhého dlžníka.

Keď je dlžník spätnej hypotéky ženatý

Na účely reverzných hypoték patria manželia do troch kategórií:

Spoluvypožičiavateľ—Ak je manžel/manželka uvedený ako spoludlžník úveru, môže zostať v dome a naďalej vyberať splátky z reverznej hypotéky. Toto sú rovnaké pravidlá, ktoré platia, ak spoludlžníkom nie je manžel druhého dlžníka.
Oprávnený manžel, ktorý si nepožičiava—Ak bol manželský partner mladší ako 62 rokov, keď si manželský partner vzal reverznú hypotéku, nespĺňal podmienky na to, aby bol spoludlžníkom úveru. Avšak pre reverzné hypotéky vydané po auguste. 4. 2014 mohli byť v dokladoch o úvere uvedení ako manželia bez pôžičky. Ak boli a ak spĺňajú určité ďalšie kritériá, môžu zostať v domácnosti po tom, čo sa druhý z manželov odsťahuje, dlhšie ako 12 mesiacov.

Ďalšie požiadavky sú, že:

• Úver nemôže byť v omeškaní z dôvodov ako je nezaplatenie dane z nehnuteľnosti alebo poistného.
• Manžel, ktorý si nepožičiava, musel byť zákonne zosobášený s manželom, ktorý si požičiaval, v čase uzavretia hypotéky a stále s nimi musí byť zákonne zosobášený.
• V prípadoch, keď páru zákon zakázal uzavrieť manželstvo na základe pohlavia pri uzavretí hypotéky, partner, ktorý si nepožičiava, môže mať nárok, ak bol v „záväzný vzťah“ s dlžníkom v čase uzavretia hypotéky a následne bol legálne zosobášený („pred smrťou dlžníka“ jazyk hovorí) a „zostáva ženatý s dlžníkom HECM v situáciách, keď dlžník HECM býval v zdravotníckom zariadení viac ako dvanásť po sebe idúce mesiace."
• Manžel, ktorý si nepožičiava, v danej nehnuteľnosti musel bývať v čase uzavretia hypotéky a musí to byť stále ich hlavné bydlisko.

Nespôsobilý manželský partner, ktorý si nepožičiava— Manželia, ktorí nespĺňajú kritériá na to, aby boli považovaní za „spôsobilých“, nemôžu zostať v domácnosti, ak manžel sa odsťahuje na dobu dlhšiu ako 12 mesiacov, pokiaľ sa s ním nedokážu dohodnúť veriteľa. V tom momente je splatná reverzná hypotéka. Ostatní členovia rodiny alebo ktokoľvek iný, kto by mohol bývať v dome, sa tiež musia v takejto situácii odsťahovať, alebo si dom kúpiť a splatiť hypotéku.

Reverzné hypotéky a nárok na Medicaid

Mnoho Američanov používa Medicaid na zaplatenie opatrovateľského domu alebo iných výdavkov na dlhodobú starostlivosť. (Medicare poskytuje krytie len za veľmi obmedzených okolností.)

Medicaid má prísne limity príjmu a majetku, ktoré sa môžu v jednotlivých štátoch líšiť. Splátky z reverznej hypotéky sa nepovažujú za príjem, hoci by sa mohli považovať za aktíva, ak sa nevyčerpajú.

Domov žiadateľa o Medicaid je oslobodené (alebo „nezapočítateľné“) aktívum do určitých limitov (vo všeobecnosti 636 000 USD alebo 955 000 USD vo vlastnom imaní, v závislosti od štátu). Ak sa jedna osoba s reverznou hypotékou dostane do opatrovateľského zariadenia na 12 po sebe nasledujúcich mesiacov alebo viac, bude musieť (alebo ich dedičia) predať dom a splatiť reverznú hypotéku. Ak zostanú nejaké peniaze, stali by sa nevyňatým aktívom a započítali by sa proti nim pre nárok na Medicaid. Tieto peniaze by potom museli minúť na zaplatenie vlastnej starostlivosti, aby sa opäť stali oprávnenými.

V prípade manželského páru sa osoba, ktorá zostáva v domácnosti, označuje ako „manžel z komunity“. Manželský partner z komunity môže zostať v domácnosti po zvyšok dňa ich život, hoci štát naň môže uvaliť záložné právo a pokúsiť sa vymôcť výdavky, ktoré Medicaid zaplatil za starostlivosť inštitucionalizovaného manželského partnera po komunitnom manželovi zomrie.

Spodný riadok

Reverzná hypotéka musí byť vo všeobecnosti splatená, keď posledný dlžník zomrie, predá dom alebo sa odsťahuje na 12 po sebe nasledujúcich mesiacov alebo dlhšie. Toto pravidlo môže predstavovať komplikáciu, keď sa dlžník presťahuje do opatrovateľského zariadenia a nemôže sa vrátiť do 12 mesiacov. Všetci spoludlžníci však môžu zostať v dome bez toho, aby sa pôžička stala splatnou. A ak mal dlžník v dome manželského partnera, ktorý si nepožičiaval, táto osoba môže zostať v dome, ak spĺňa určité kritériá.