Kúpa druhého domu na prenájom: rady a nerobenia

Investície do prenájmu nehnuteľností síce prinášajú finančné výhody, ale existujú aj riziká - nájomníci, ktorí neplatia nájom a bolesť hlavy z toho, že sú prenajímateľmi - tiež. Pri rozhodovaní, či je prenájom nehnuteľnosti rozumným finančným krokom, budete musieť zvážiť dane, zhodnotenie nehnuteľnosti, hypotéku a náklady na údržbu a tiež túžbu byť prenajímateľom.

Zamyslite sa nad daňovými výhodami

Z príjmu majetku si môžete odpočítať úroky, dane, poistenie a ďalšie výdavky a zvyčajne si môžete odpočítať straty aj z ostatných príjmov. Odpisy si môžete odpočítať aj z daní.

Odpočet je v zásade opravná položka na opotrebovanie počas 27,5 rokov od marca 2020.

Bezplatne môžete predať nehnuteľnosť na prenájom a previesť výťažok do inej nehnuteľnosti na prenájom dane z kapitálových výnosov.

Nezabudnite, že budete prenajímateľom

Vaša prenajatá nehnuteľnosť je podnikanie, ktoré vyžaduje čas a energiu. Budete musieť mať aktuálne informácie o zákonoch o prenájme a zo zákona ste povinní udržiavať bezpečnú a obývateľnú nehnuteľnosť pre svojich nájomníkov.

Pamätajte si, že nájomca platiaci špičkový dolár má právo očakávať takmer okamžitú odpoveď na akýkoľvek problém, veľký alebo malý. Nájomníci, ktorí vedia, že platia trochu pod trhom, budú spravidla o niečo menej nároční. Pomáha, ak si môžete menšie opravy urobiť sami. Musíte tiež vyberať nájomné a riešiť delikventných nájomníkov.

Ak je perspektíva spravovanie vlastných prenájmov je skľučujúce, požiadajte svojho realitného makléra o odporúčanie na a správca majetku alebo správcu alebo urobte online vyhľadávanie. Uvedomte si, že najatie správcu nehnuteľnosti sa odrazí na vašich návratoch.

Urobte si domácu úlohu v oblasti nehnuteľností

Strávte toľko, ak nie viac času prieskum prenájmu nehnuteľností ako by ste si kúpili miesto na bývanie. Musíte poznať špecifiká trhu, zákony o zónovaní a trendy v oblasti prenájmu a predaja domov v lokalite, o ktorej uvažujete. Pozrite sa na školy, dopravu, rekreačné zdroje, nákupy a to, čo nájomníci v okolí očakávajú od prenájmu.

Kúpa exekúcie môže byť možnosťou, pretože exekúcia banka zvyčajne chce získať späť hypotekárny zostatok a predá nehnuteľnosť za nižšiu ako trhovú hodnotu.

Chcete, aby vaša nehnuteľnosť bola pre nájomcov atraktívna. Hľadaj nehnuteľnosť s nábrežím alebo v blízkosti univerzitného kampusu alebo miestnej školskej zóny. Dobrou voľbou môže byť aj starší dom v stabilnej komunite alebo revitalizovaná štvrť v susedstve.

Ak kupujete investičný prenájom nehnuteľnosti na novom golfovom ihrisku, dajte si pozor na „syndróm golfového ihriska“. Ak ide o novší a obľúbenejší golf Samozrejme, že bývanie je postavené v rovnakej všeobecnej oblasti, váš majetok by mohol vyzerať zastaraný o niekoľko rokov, čo bude viesť k depresii cena.

Nezanedbávajte beh čísel

Používajte aplikácie pre smartfóny alebo online hypotekárne kalkulačky analyzovať vaše mesačné náklady na bývanie. Kalkulačka by vám mala umožniť zadať kúpnu cenu, akontácia, dane, poistenie a úroková sadzba hypotekárneho úveru. Sadzby hypoték na prenájom nehnuteľností sú spravidla vyššie ako sadzby pre primárny dom. Zohľadnite tiež údržbu a opravy. Dobrá zásada je o 1% z kúpnej ceny ročne.

Údržba majetku vo výške 300 000 dolárov by teda stála zhruba 3 000 dolárov ročne. Môžete však zvýšiť percento na 1,5% alebo 2%, ak je nehnuteľnosť staršia. Ďalším spôsobom, ako vypočítať opravy a údržbu, je dodržať to, čo sa niekedy nazýva „pravidlo štvorcových stôp“, čo naznačuje, že majitelia domov majú rozpočet 1 dolár za štvorcový meter za rok. Ak má váš nájomný dom napríklad 1 800 štvorcových stôp, náklady na opravy a údržbu hľadáte 1 800 dolárov ročne.

Príklad zo skutočného sveta

Tu je príklad predpokladaného príjmu: Povedzme, že si prenajímate dom v hodnote 300 000 dolárov za 2 000 dolárov mesačne. 20% akontácia je 60 000 dolárov a 30 rokov fixná úroková sadzba na zostatku 240 000 dolárov sú 4%. Dane, poistenie a rozpočet na údržbu prinesú mesačné náklady na 1 764 dolárov, čo prinesie nominálny zisk 2 838 dolárov ročne alebo 4,73% akontácie za rok. Nie zlé.

Je to oveľa lepšie ako sporiaci účet a lepšie ako väčšina blue-chip akcií vyplácaných na dividendách, aj keď možno nie toľko, koľko by ste mohli na akciovom trhu zarobiť v dobrom roku. Keď ale vypočítate typické odpisovanie 3,64%, z nominálneho zisku 2 838 dolárov sa stane strata 6 252 dolárov, ktorú môžete uplatniť voči ostatnému príjmu.V závislosti od vašej daňovej oblasti by to však mohlo predstavovať pozitívnu daňovú úsporu až niekoľko stoviek dolárov peňažný tok plus možnosť, že domov ocení hodnotu.

Spodný riadok

Investovanie do nehnuteľnosti s cieľom dosiahnuť príjem nie je pre každého, ale ak sa k svojej investícii budete správať ako k podnikaniu, tolerujte ju inherentné rizikáa sú praktické pri kladive, finančné výhody môžu byť značné.