Ako skombinovať dve hypotéky do jednej?

Mať dve hypotéky nie je také zriedkavé, ako by ste si mohli myslieť. Ľudia, ktorí majú vo svojich domovoch dostatok vlastného kapitálu, sa často rozhodnú vziať si druhú hypotéku. Môžu tieto peniaze použiť na splatenie dlhu, poslanie dieťaťa na vysokú školu, financovanie podnikania alebo na veľký nákup. Ostatní použijú sekundu hypotéka zvýšiť hodnotu svojho domu alebo majetku prestavbou alebo výstavbou bazéna atď.

Dve hypotéky však môžu byť zložitejšie ako držať iba jednu. Našťastie sú k dispozícii mechanizmy, pomocou ktorých je možné kombinovať alebo konsolidovať dve hypotéky do jednej pôžičky. Konsolidačný proces však môže byť sám o sebe zložitý a matematika môže nakoniec viesť k tomu, že nebude stáť za to.

Kombinácia hypoték

Pozrime sa na jeden príklad: Úver na domáci kapitál ste si zobrali pred desiatimi alebo viacerými rokmi a počas obdobia čerpania - čas, kedy ste mohli „čerpať“ zo svojho úverového limitu - platili ste zvládnuteľnú čiastku: 275 dolárov mesačne z 100 000 dolárov v riadku úver.

Podľa podmienok tejto pôžičky sa po desiatich rokoch z obdobia čerpania stalo obdobie splácania - ďalších 15 rokov, v ktorých musíte pôžičku splatiť ako hypotéku. Pravdepodobne ste však nečakali, že z platby 275 dolárov sa stane platba 700 dolárov, ktorá sa môže zvýšiť ešte vyššie, ak sa zvýši základná sadzba.

Konsolidáciou týchto dvoch pôžičiek by ste mohli potenciálne ušetriť viac ako 100 dolárov mesačne a uzamknúť svoju úrokovú sadzbu, a nie sledovať, ako sa bude eskalovať, ak sa zvýši prime. Na druhej strane možno budete chcieť pôžičky splatiť rýchlejšie a budete chcieť lepšie podmienky, ktoré vám s tým pomôžu. Ako tento typ konsolidácie funguje a je to dobrý nápad?

Zistite, s čím začínate

Aby ste pochopili, čo sa stane pri konsolidácii, musíte vedieť niekoľko vecí o súčasných pôžičkách, ktoré máte. Ak pri konsolidácii pôžičiek zistíte, že vaša druhá hypotéka bola z nejakého dôvodu použitá na vytiahnutie hotovosti z domu - tzv. hotovostná pôžička- môže to spôsobiť zvýšenie nákladov na novú pôžičku a zníženie sumy, na ktorú máte nárok. Cash-out pôžičky majú vyššie ceny, tvrdia veritelia, pretože dlžník štatisticky pravdepodobne odíde z pôžičky, ak sa dostane do problémov.

Potom je tu sadzba/termín refinancovania (refi). Tento typ pôžičky je jednoducho úpravou úrokovej sadzby a podmienok vašej aktuálnej pôžičky. Úver je pre veriteľa považovaný za bezpečnejší, pretože dlžník neinkasuje žiadne peniaze ani neznižuje výšku vlastného imania, ktoré má v nehnuteľnosti. Možno ste nedávno refinancovali, keď sadzby hypoték klesli na historické minimá.

Prečo na týchto rozdieloch záleží? Podľa Caseyho Fleminga, hypotekárneho poradcu spoločnosti C2 Financial Corporation a autora Sprievodca pôžičkami: Ako získať najlepšiu možnú hypotéku, sú dôležité, pretože podmienky a suma, ktorú zaplatíte za nové hypotéky, sa môžu veľmi líšiť.

"Povedzme, že vy aj váš sused dostávate 75% pôžičky na refinancovanie podľa hodnoty vyhovujúca pôžička limit 417 000 dolárov. Váš je a cash-out, jeho nie je. V apríli 2021 by vaša pôžička stála o 0,625 bodu viac ako u vášho suseda. A 1 bod je 1% zo sumy pôžičky, takže ak je vaša pôžička 200 000 dolárov, všetky veci sú rovnaké, zaplatíte 1 250 dolárov (200 000 dolárov x 0,00625) viac za rovnakú úrokovú sadzbu ako váš sused. “

Uvažuj o tom takto. Ak ste pôvodne získali dva úvery pri kúpe domu, nejedná sa o pôžičku typu cash-out, pretože na získanie domu bola použitá druhá hypotéka-nie vytiahnutie hotovosti z nej. Ale neskôr, ak ste dostali peniaze v dôsledku čerpania druhej hypotéky, bola to pôžička na vyplatenie hotovosti, a preto sa nový konsolidovaný úver bude považovať za rovnaký.

Existuje ďalší dôvod, prečo je toto rozlíšenie dôležité. Pretože hotovostné pôžičky sú pre veriteľa rizikovejšie, môžu vám požičať iba 75% až 80% vlastného imania vo vašom dome oproti 90% pri refi. Sadzbe/termíne. Fleming to vyjadruje zrozumiteľnou angličtinou takto: „Ak sa vaša pôžička bude považovať za pôžičku typu cash-out, na získanie kvalifikácie budete potrebovať viac vlastného imania vo svojom majetku.“

Ako konsolidovať

Veriteľ vykoná všetky komplikované papiere súvisiace s konsolidáciou pôžičiek. Vašou úlohou je byť informovaným spotrebiteľom. Nehovor s jedným - porozprávaj sa s viacerými.

Pretože konsolidácia dvoch pôžičiek je komplikovanejšia než jednoduchá hypotéka na domácnosť, je najlepšie hovoriť osobne až s tromi alebo štyrmi veriteľmi. Môžete sa porozprávať so svojou bankou alebo záložňou, hypotekárnym maklérom alebo prijať odporúčania od profesionálov z brandže, ktorým dôverujete.

Samozrejme, spýtajte sa ich, či sa z novej pôžičky stane pôžička na dobierku alebo ref. Sadzba/termín. Ide o pôžičku s fixnou alebo variabilnou sadzbou? 15 alebo 30 rokov?

Keď ste s určitým veriteľom spokojní, prevedie vás celým procesom. Nič nepodpisujte bez toho, aby ste si to najskôr prečítali, a uistite sa, že rozumiete plánu platieb.

Ak je vašou pôžičkou pôžička na vyplatenie, Casey Fleming hovorí, že o rok neskôr môže existovať spôsob, ako ju previesť na refi.

"Konsolidujte pôžičky ako hotovosť, ale získajte úver veriteľa, ktorý zaplatí všetky náklady spojené s transakciou." Počkajte jeden rok a znova refinancujte. Keďže v tom momente refinancujete iba jednu pôžičku, nejedná sa o pôžičku s možnosťou výberu hotovosti. Teraz môžete minúť peniaze za body na zníženie úrokovej sadzby, pretože pôžičku si necháte dlhšie doba." Fleming ďalej odporúča, aby ste to urobili iba vtedy, ak veríte, že úrokové sadzby sú stabilné alebo môžu pokles.

Spodný riadok

„Nikdy sa nerozhodujte refinancovať alebo konsolidovať pôžičky iba na základe zníženia vašej mesačnej platby. Vo väčšine prípadov na novú pôžičku strávite viac ako celý život, než by ste jednoducho zaplatili existujúce pôžičky, “hovorí Fleming. "Milióny spotrebiteľov neustále zastavujú svoju budúcnosť a na dôchodku skončia s desiatkami alebo dokonca stovkami tisíc dolárov menej."

Namiesto toho určte, ako dlho si myslíte, že zostanete v dome, a porovnajte náklady na svoju aktuálnu hypotéku (y) k novej hypotéke plus akékoľvek náklady súvisiace s novým úverom po dobu, ktorú budete držať pôžička. Ak by vaše celkové náklady boli pri konsolidácii nižšie, potom je konsolidácia pravdepodobne dobrý nápad.