Definícia modelu automatizovaného oceňovania (AVM)
Čo je to model automatizovaného oceňovania (AVM)?
Automatizovaný model oceňovania (AVM) je termín pre službu, ktorá používa matematické alebo štatistické modelovanie kombinované s databázami existujúcich nehnuteľností a transakcií na výpočet nehnuteľností hodnoty. Väčšina modelov automatizovaného oceňovania porovnáva hodnoty podobných vlastností v rovnakom čase.
Mnoho odhadcov a dokonca Wall Street inštitúcie, používajú tieto AVM na ocenenie nehnuteľností na bývanie. AVM pripravené pre spotrebiteľa existujú aj na stránkach s zoznamom nehnuteľností, ako sú Zillow a Trulia.
Kľúčové informácie
- Modely automatizovaného oceňovania (AVM) sú softvérové cenové modely používané na realitnom trhu na oceňovanie nehnuteľností.
- AVM sú účinnejšie a konzistentnejšie ako odhadca ľudí, ale sú tiež len také presné ako údaje za nimi, čo znamená, že môžu byť zastarané alebo nesprávne.
- Medzi poskytovateľov AVM patria komerčné platformy ako CoreLogic, Freddie Mac a Equifax, ako aj bezplatné spotrebiteľské weby ako Zillow a Trulia.
Ako fungujú modely automatizovaného oceňovania (AVM)?
Správy modelu automatizovaného oceňovania (AVM) sú založené na technológiách vrátane proprietárnych algoritmov a môžu ich veritelia a sprostredkovatelia získať v priebehu niekoľkých sekúnd. Spravidla obsahujú a hedonický model (druh štatistického regresná analýza) a index opakovaných tržieb, ktoré sú vážené a analyzované za účelom vytvorenia odhadu ceny. AVM zvyčajne obsahujú hodnotu daňového odhadcu, všetky súvisiace informácie o predmetnom majetku-ako je jeho história predaja-a analýzu predaja nehnuteľností podobného druhu.
Používajú sa aj na podporu upisovania pre hypotéky a pôžičky na vlastný kapitál, rozhodnutia o refinancovaní, ako aj pomoc pri zmierňovaní strát a kreditnom riziku správcovské činnosti, ako napríklad uvádzanie na trh nehnuteľností držaných v inštitucionálnych investíciách portfóliá. Aj keď sa AVM pôvodne používali na oceňovanie nehnuteľností určených na bývanie, ich použitie sa rozšírilo na ďalšie typy vrátane komerčných nehnuteľností.
Poskytovatelia (AVM) ponúkajú svoje služby rôznym klientom vrátane realitných kancelárií a maklérov, hypotekárnych veriteľov a veľkých finančných inštitúcií. Medzi popredných poskytovateľov AVM patrí CoreLogic, The Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), VeroValue a Equifax. Verejnosť ich môže využívať prostredníctvom bezplatných spotrebiteľských realitných stránok.
Zillowov obľúbený webový nástroj na oceňovanie nehnuteľností “Zestimate, “je jeden dobre známy typ AVM.
Výhody a nevýhody modelov automatizovaného oceňovania (AVM) v oblasti nehnuteľností
Napriek ich dnešnému rozšírenému použitiu AVM vyvoláva určitú diskusiu, najmä o tom, ako sa porovnávajú s tradičnými osobnými hodnoteniami.
Výhody AVM
Výhody použitia AVM oproti fyzickému hodnoteniu sú podobné ako v prípade akéhokoľvek automatizovaného systému oproti ľudskému úsiliu. V zásade šetria čas, peniaze a námahu. Môžu vykonať množstvo výpočtov a porovnaní za niekoľko sekúnd a na zobrazenie nehnuteľnosti alebo podobných vlastností nemusia fyzicky jazdiť"comps" je kľúčovým faktorom pri oceňovaní a oceňovaní konkrétneho kusu nehnuteľnosti).
To všetko znižuje náklady na ocenenie nehnuteľnosti alebo viacerých nehnuteľností. AVM sú obzvlášť užitočné pri hodnotení hodnoty celého portfólia nehnuteľností. Po nastavení môžu byť AVM prevádzkované s malými nákladmi.
Algoritmy sú nielenže lacnejšie a rýchlejšie, ale nepodliehajú ani ľudskej chybe, ani zlyhaniu. Ako objektívne automaty odstraňujú z rovnice zaujatosť a subjektivitu. Existuje teda menšie riziko podvodu alebo úmyselného stanovenia nesprávnej ceny - počítačové programy je však samozrejme možné hacknúť alebo manipulovať.
Príspevok z konferencie z roku 2017 „Automated Valuation Models (AVM): a brave new world?“ od Georga Andrewa Matysiaka z Krakova Ekonomická univerzita, odkázala na ďalšie štúdie pri riešení predností a ich nedostatkov modelov. „Existuje len málo tvrdých nestranných dôkazov o presnosti komerčne dostupných AVM vo verejnom vlastníctve,“ uvádza sa v dokumente. "Napriek vysokým priemerným úrovniam presnosti môžu byť štatisticky podložené hodnotenia výrazne mimo dosahu a je potrebné ich rozšíriť o odborný úsudok."
Nevýhody AVM
Aby AVM fungoval dobre, potrebuje vysokokvalitné údaje v takom množstve, aby bol reprezentatívny. V tom spočíva jeho zraniteľnosť.
Najčastejšie citovanou nevýhodou voči AVM je, že pri určovaní hodnoty nezohľadňujú (a ani nemôžu) skutočný stav majetku. Predpokladajú iba priemerný stav, ktorý môže, ale nemusí byť presný. Nemôžu si všimnúť detaily alebo odchýlky v stave.
AVM sú skvelé pri porovnávaní, ale čo keď je ich nedostatok porovnateľnú nehnuteľnosť alebo zaznamenané transakčné údaje? Z tohto dôvodu je obzvlášť ťažké hodnotiť novovybudované vlastnosti a AVM, pretože sú doslovné, spravidla postrádajú predstavivosť, aby prišli s niečím, čo by slúžilo ako počítače. A pretože AVM funguje na základe známych faktorov - historických záznamov - míňa sa o nehmotné veci, ktoré môžu zvýšiť alebo znížiť odhad.
Nakoniec AVM môže pracovať iba s údajmi, ktoré sú uvedené, a vždy existuje riziko nesprávneho zadania. Informácie, ktoré má, nemusia byť ani aktuálne-a preto sú AVM nespoľahlivé na rýchlo sa meniacich realitných trhoch.
Spodný riadok
Hlavní poskytovatelia modelov automatizovaného oceňovania ponúkajú ich presnosť, komplexné pokrytie a úsporu času. AVM obchodujú s priemermi. Sú teda obzvlášť účinné tam, kde je sklad majetku veľmi generický. V oblastiach s väčším rozsahom typov a štýlov môžu byť menej presné a užitočné.
Aj keď ich používanie rastie, AVM nenahradili odhady ľudského ocenenia, v neposlednom rade preto, že väčšina hypotekárni veritelia vyžadujú, aby ohodnotenie nehnuteľnosti na mieru vykonal certifikovaný odhadca v osoba. Vzhľadom na obavy z ich presnosti niektorí účastníci priemyslu navrhujú prezeranie výsledkov z viacerých AVM ako spôsob, ako získať úplnejší obraz a zvýšiť dôveru vo svoje správy.