Fannie Mae: Pôžičky, HomePath a všetko, čo by ste mali vedieť

Fannie Mae - oficiálne známa ako Federálna národná hypotekárna asociácia (FNMA) - je a vládou sponzorovaný podnik (GSE) prenajatej Kongresom s cieľom stimulovať vlastníctvo domov a poskytovať likviditu na hypotekárnom trhu. Bola založená v roku 1938 počas Veľká depresia ako súčasť Nová dohoda. Cieľom je pomôcť dlžníkom s nízkymi a strednými príjmami získať financovanie domu.

Čo robí Fannie Mae

Ako sekundárny hypotekárny trh účastník, Fannie Mae nemá pôvod v hypotekárnych pôžičkách. Namiesto toho necháva finančné prostriedky plynúť veriteľom nákupom alebo ručením za hypotéky vydané úverovými zväzmi, bankami, šetričia ďalšie finančné inštitúcie. Je to jeden z dvoch veľkých nákupcov hypoték na sekundárnom trhu. Druhým je jeho súrodenec Freddie Macalebo Federal Home Loan Mortgage Corporation, ktorá je tiež GSE prenajatá Kongresom.

Po nákupe hypoték na sekundárnom trhu ich Fannie Mae spojila a vytvorila cenné papiere kryté hypotékou (MBS). MBS sú cenné papiere kryté aktívami, ktoré sú zaistené hypotékou alebo skupinou hypoték. Cenné papiere kryté hypotékou Fannie Mae potom nakupujú inštitúcie, ako sú poisťovacie spoločnosti, penzijné fondy a investičné banky. Garantuje platby istiny a úroku prostredníctvom svojej MBS.

Fannie Mae má tiež svoje vlastné portfólio, bežne označované ako ponechané portfólio, ktoré investuje do cenných papierov krytých hypotékou vlastných a iných inštitúcií. Fannie Mae vydáva dlh, nazývaný agentúrny dlh, na financovanie svojho ponechaného portfólia.

Investovaním na hypotekárnom trhu vytvára Fannie Mae pre veriteľov likviditu, čo im naopak umožňuje upísať alebo financovať dodatočné hypotéky. V roku 2020 poskytla Fannie Mae likviditu na hypotekárnom trhu v hodnote 1,4 bilióna dolárov, čo pomohlo Američanom s nízkymi príjmami kúpiť, refinancovať alebo prenajať približne šesť miliónov domov.

Stock Fannie Mae

Cena akcie Fannie Mae

S Fannie Mae sa verejne obchoduje od roku 1968. Do roku 2010 sa obchodovalo na Newyorská burza (NYSE). Nasleduj Veľká recesia a vplyv, ktorý to malo na trh s bývaním„Fannie Mae bola nútená stiahnuť svoje akcie z dôvodu nedodržania požiadavky minimálnej záverečnej ceny, ktorú nariadila NYSE. Fannie Mae teraz obchoduje cez pult.

V druhej polovici roku 2008 vládu Fannie Mae a Freddieho Mac prevzala vláda prostredníctvom a konzervatórium z Federálna finančná agentúra pre bývanie (FHFA). The Ministerstvo financií USA poskytol 191,5 miliardy dolárov na udržanie oboch rozpúšťadiel. Obe agentúry splatili peniaze a potom niektoré.

V auguste 2012 boli podmienky, ktorými sa riadia dividendové záväzky Fannie Mae, zmenené tak, aby americké ministerstvo financií na konci každého štvrťroka uplatňovalo akékoľvek zisky a poskytlo kapitál v prípade deficitu. V septembri 2019 ministerstvo financií a FHFA oznámili, že Fannie Mae a Freddie Mac by si mohli začať držať svoje zisky a posilniť tak kapitálové rezervy vo výške 25 miliárd dolárov a 20 miliárd dolárov v uvedenom poradí. Tento krok je krokom k prechodu týchto dvoch z dohľadu.

Požiadavky na pôžičku Fannie Mae

Na podnikanie s Fannie Mae musí hypotekárny veriteľ dodržiavať vyhlásenie o federálnom úvere vydanom federálnou vládou. Toto vyhlásenie sa zameriava na niekoľko rizík spojených s subprime pôžičky, ako sú nízke úvodné sadzby, za ktorými nasleduje vyššia variabilná sadzba, veľmi vysoké limity toho, koľko môže úroková sadzba predstavovať zvýšenie, obmedzené na dokumentáciu príjmu žiadateľa o pôžičku a vlastnosti produktu, ktoré spôsobujú časté refinancovanie pôžičky pravdepodobne.

Hypotéky, ktoré Fannie Mae nakupuje a garantuje, musia spĺňať prísne kritériá. Limit napríklad pre a konvenčná pôžička za rodinný dom v roku 2021 je 548 250 dolárov (nárast z 510 400 dolárov v roku 2020) pre väčšinu oblastí a 822 375 dolárov (nárast zo 765 600 dolárov v roku 2020) pre nákladné oblasti vrátane Havaja a Aljašky. FHFA stanovuje tieto limity.

Ak chcete získať pôžičku podporovanú Fannie Mae, budete musieť prejsť schváleným veriteľom. Spolu s tým, že sa vyhýbajú vyššie uvedeným pôžičkám subprime, musia veritelia spĺňať kritériá oprávnenosti a upisovania, ktoré zaisťujú kreditnú kvalitu financovania.

Ako požiadať o hypotéku podporovanú Fannie Mae

Akonáhle nájdete veriteľa, ktorý je oprávnený poskytnúť pôžičku podporovanú Fannie Mae, budete vedení pri vypĺňaní jednotnej žiadosti o pôžičku na bývanie. Budete musieť zhromaždiť a poskytnúť finančné informácie a dokumentáciu. To zahŕňa záznam o zamestnaní a vašom hrubom príjme a vyhlásenia, ako napríklad a W-2 alebo 1099 formulár na ich zálohovanie. Budete tiež musieť poskytnúť celkom svoje mesačné dlhové záväzky, ako sú zostatky na kreditných kartách, platby za auto, výživné a výživné na deti.

Veritelia vo všeobecnosti radšej postupujú podľa 28/36 Pravidlo— To znamená, že domácnosť by nemala minúť viac ako 28% mesačného príjmu na výdavky na bývanie a nie viac ako 36% na dlhovú službu (vrátane hypoték a pôžičiek na autá). Fannie Mae prijme maximum pomer dlhu k príjmu (DTI) 36%, aj keď to môže byť až 45%, ak dlžník spĺňa požiadavky na úverové skóre a rezervy.

Ak je váš pomer DTI príliš vysoký, môžete vykonať väčšiu zálohu, ktorá zníži vaše mesačné náklady. Aj keď je 20% akontácia považovaná za ideálnu, niektorí dlžníci môžu byť schopní zložiť až 3% akontácie.

Na to, aby mali kupujúci z domu hypotéky nárok na hypotéky podporované Fannie Mae, musia splniť aj minimálne úverové požiadavky. V prípade rodinného domu, ktorý je hlavným bydliskom, a FICO skóre najmenej 620 pre pôžičky s pevnou sadzbou a 640 pre hypotéky s nastaviteľnou sadzbou (ARM) je povinné. Samozrejme, čím lepšie alebo vyššie skóre FICO získate, tým viac máte nárok na najnižšie dostupné úrokové sadzby.

Úpravy pôžičky

Nasleduj kolaps hypotéky, Fannie Mae sa začala zameriavať na úpravy pôžičiek. Úpravy pôžičiek menia podmienky existujúcej hypotéky tak, aby dlžníkom pomohli vyhnúť sa zlyhaniu, skončeniu exekúcie a v konečnom dôsledku prísť o domov. Úpravy môžu zahŕňať nižšiu úrokovú sadzbu a predĺženie doby pôžičky, čo by znížilo mesačné platby. Od septembra 2008 dokončili Fannie Mae a Freddie Mac viac ako 2,45 milióna úprav pôžičiek.

Domovská cesta Fannie Mae

Keď dôjde k exekúcii na hypotéky, v ktorých je Fannie Mae vlastníkom/investorom, alebo keď sa nehnuteľnosti získajú prostredníctvom skutky namiesto zabavenia alebo prepadnutia majetku, Fannie Mae sa pokúša predať nehnuteľnosti včas, aby sa minimalizovali potenciálne vplyvy na komunitu. HomePath.com je webová stránka Fannie Mae, kde môžu kupujúci domov a investori hľadať a predkladať ponuky na tieto nehnuteľnosti, a spoločnosť HomeReady by Fannie Mae ponúka pre tieto produkty produkty financovania kupujúceho.

V niektorých prípadoch môže byť k dispozícii špeciálne financovanie. Patria sem pomoc pri zatváraní nákladov, 3% akontácie a náklady na vylepšenie zahrnuté v pôžičke.

HomePath.com exkluzívne ponúka nehnuteľnosti vo vlastníctve Fannie Mae a zahŕňa rodinné domy, mestské domy a byty. Fannie Mae využíva miestnych realitných profesionálov na prípravu, údržbu a zoznam nehnuteľností na predaj. Väčšina záznamov obsahuje fotografie, popisy nehnuteľností a ďalšie podrobnosti vrátane informácií o škole a okolí.

Fannie Mae a COVID-19

Vzhľadom na finančný dosah prebiehajúcej pandémie koronavírusu sa nespočetné množstvo majiteľov domov ocitlo v situáciách, keď si nemohli dovoliť splácať hypotéku. Na pomoc v tejto situácii slúži Zákon o pomoci, úľave a ekonomickom zabezpečení koronavírusu (CARES), schválený v marci 2020, požadoval, aby veritelia, ktorí majú federálne zaistené hypotéky, poskytli svojim klientom postihnutým pandémiou znášanlivosť až 180 dní a zdržali sa vysťahovania v súvislosti s uzavretím trhu. V rámci toho Fannie Mae ponúkla nasledujúce možnosti hypotekárnej pomoci a pomoci pre dlžníkov hypoték pre jednu rodinu, ktorí boli finančne postihnutí súčasným občanom núdzová situácia:

• Schopnosť požiadať o hypotekárnu pomoc kontaktovaním hypotekárneho správcu
• Pozastavenie predaja a vysťahovania osôb na exekúcii bolo naplánované na 31. júla 2021, ale pozastavenie vysťahovania bolo posunuté na 30. septembra 2021.
• Nárok na plán úľavy na zníženie alebo pozastavenie splátok hypotéky až na 12 mesiacov
• Pozastavenie vykazovania úverových agentúr o platbách dlžníkov po lehote splatnosti v pláne tolerancie v dôsledku ťažkostí spôsobených prebiehajúcou pandémiou
• Žiadny nárast poplatkov z omeškania pre dlžníkov v rámci plánu úľavy
• Požiadavka, aby po tolerancii správca pracoval s dlžníkmi na základe trvalého plánu, ktorý v prípade potreby pomôže udržať alebo znížiť sumy mesačných platieb vrátane úpravy pôžičky

Predĺženie moratória

Koncom júna 2021 prezident Biden oznámil, že budú prijaté ďalšie opatrenia na zabránenie exekúcii. Jeho administratíva predĺžila moratórium na exekúciu do posledného júlového dňa a predĺžilo zápis tolerancie okno do 30. septembra 2021 pre niektorých dlžníkov, ktorých hypotéky držia tri federálne agentúry, ktoré ich podporujú hypotéky.

FHFA okrem toho zaviedla flexibilnejšie štandardy poskytovania pôžičiek a oceňovania pôžičiek, na ktoré sa majú vzťahovať Fannie Mae a Freddie Mac zaistiť, aby kupujúci domov mohli počas pandémie uzatvárať pôžičky a že všetky zúčastnené strany môžu udržiavať sociálny odstup počas celého obdobia proces. Tieto štandardy teraz umožňujú:

• Alternatívne hodnotenia pôžičiek na nákup a refinancovanie (prevádzkové a online hodnotenia verzus na mieste)
• Alternatívne metódy dokladovania príjmu a overovania zamestnania pred uzatvorením pôžičky (napríklad overenie zamestnania prostredníctvom e -mailu)
• Rozšírenie používania plnomocenstvo pomôcť pri zatváraní pôžičiek (napríklad elektronický podpis)

Flexibilita týkajúca sa dokladovania príjmu a plnej moci skončila 30. apríla 2021, ale flexibilita alternatívnych posudkov bola predĺžená do 31. mája 2021. Aj keď niektoré z počiatočných ochranných opatrení podľa zákona CARES vypršali, prezident Joe Biden predĺžil moratórium na uzavretie federálne garantovaných hypoték do 31. júla 2021.

Program RefiNow Fannie Mae

Od 5. júna 2021 ponúkne Fannie Mae držiteľom hypoték s nízkymi príjmami novú možnosť refinancovania prostredníctvom programu s názvom RefiNow, ktorého cieľom je znížiť ich mesačné platby a úrokové sadzby. Aby boli majitelia domov oprávnení, musia zarábať najmenej 80% svojho mediánu príjmu (AMI).

Tento program má pomôcť väčšiemu počtu majiteľov domov refinancovať odstránením niektorých prekážok tradičného procesu refinancovania, zlepšením dostupnosti a podporou trvalo udržateľného vlastníctva domov. „Dlžníci s nižšími príjmami zvyčajne refinancujú pomalšie ako dlžníci s vyššími príjmami, pričom potenciálne chýbajú príležitosť ušetriť na nákladoch na bývanie, “hovorí Malloy Evans, starší viceprezident a hlavný riaditeľ úverového rizika pre jednu rodinu, Fannie Mae.

Ak si majitelia domov nie sú istí, či Fannie Mae vlastní ich hypotéku, môžu ju navštíviť Nástroj na vyhľadávanie pôžičiek Fannie Mae. Program RefiNow ponúka majiteľom domov niekoľko výhod. Najprv to vyžaduje zníženie úrokovej sadzby majiteľa domu o najmenej 50 bázických bodov a úsporu najmenej 50 dolárov na mesačnej hypotéke majiteľa domu. Za druhé, Fannie Mae poskytne veriteľovi úver vo výške 500 dolárov v čase nákupu pôžičky, ak pre transakciu bolo schválené a tento úver musí byť prevedený z veriteľa na vlastník domu.

Aby sa vlastník domu kvalifikoval na RefiNow, musí spĺňať tieto kvalifikácie:

• Buďte držiteľom hypotéky podporovanej Fannie Mae zabezpečenej jednou bytovou jednotkou.
• Majte aktuálny príjem na úrovni 80% AMI alebo nižší (nie je príjemom pri vzniku pôvodnej pôžičky).
• Za posledných šesť mesiacov ste nikdy nezmeškali splátku hypotéky a za posledných 12 mesiacov ste nezmeškali viac ako jednu splátku hypotéky.
• Buďte držiteľom hypotéky s pomerom pôžičky k hodnote až 97%, pomerom dlhu k príjmu 65% a menej a minimálnym skóre 620 FICO.