Aké sú riziká investičných trustov do nehnuteľností (REIT)?

Investičné fondy do nehnuteľností (REIT) sú obľúbené investičné nástroje, ktoré generujú príjem pre svojich investorov. REIT je spoločnosť, ktorá vlastní a prevádzkuje rôzne nehnuteľnosti, v ktorých je 90% príjmu, ktorý generuje, vyplatených akcionárom vo forme dividend.

Výsledkom je, že REIT môžu investorom ponúknuť stály príjem, ktorý je obzvlášť atraktívny v prostredí s nízkymi úrokovými sadzbami. Napriek tomu existujú riziká REIT, ktoré by ste mali pochopiť skôr, ako investujete.

Ako fungujú trusty pre investície do nehnuteľností

Pretože REITy vracajú najmenej 90% svojich zdaniteľný príjem do akcionári, zvyčajne ponúkajú vyšší výnos v porovnaní so zvyškom trhu. REIT platia svojim akcionárom prostredníctvom dividendy, čo sú hotovostné platby korporácií svojim investorom. Aj keď mnohé korporácie vyplácajú dividendy aj svojim akcionárom, návratnosť dividend z REIT prevyšuje väčšinu spoločností vyplácajúcich dividendy.

Niektoré REIT sa špecializujú na konkrétny sektor nehnuteľností, zatiaľ čo iné sú vo svojich podnikoch rozmanitejšie. REIT môžu mať mnoho rôznych typov vlastností, vrátane:

• Bytové komplexy
• Zdravotnícke zariadenia
• Hotely
• Kancelárske budovy
• Samoskladovacie zariadenia
• Maloobchodné centrá, ako sú nákupné centrá

REIT sú atraktívne pre investorov, pretože ponúkajú možnosť získať príjem z dividend založených na týchto nehnuteľnostiach, pričom nevlastnia žiadnu z týchto nehnuteľností. Inými slovami, investori nemusia investovať peniaze a čas kúpa nehnuteľnosti priamo, čo môže viesť k prekvapivým výdavkom a nekonečným bolestiam hlavy.

Ak má REIT dobrý manažérsky tím, osvedčené skúsenosti a dobré vlastnosti, je lákavé si myslieť, že investori sa môžu pohodlne usadiť a sledovať, ako ich investície rastú. Bohužiaľ, existujú určité úskalia a riziká pre REIT, ktoré investori potrebujú vedieť pred akýmkoľvek investičným rozhodnutím.

Riziká neobchodovaných REIT

Neobchodované REIT alebo REIT obchodované na burze neobchodujú na burze cenných papierov, čo otvára investorom špeciálne riziká.

Hodnota podielu

Neobchodované REIT nie sú verejne obchodovateľné, čo znamená, že investori nie sú schopní vykonávať prieskum svojich investícií. V dôsledku toho je ťažké určiť hodnotu REIT. Niektoré neobchodované REIT odhalia všetky aktíva a hodnotu po 18 mesiacoch ich ponuky, ale to stále nie je upokojujúce.

Nedostatok likvidity

Neobchodované REIT sú tiež nelikvidný, čo znamená, že na trhu nemusia byť kupujúci ani predávajúci, keď chce investor obchodovať. V mnohých prípadoch sa neobchodované REIT nemôžu predávať najmenej sedem rokov. Niektoré však umožňujú investorom získať späť časť investície po roku, ale zvyčajne je to za poplatok.

Distribúcie

Neobchodované REIT potrebujú združiť peniaze na nákup a správu nehnuteľností, ktoré zablokujú peniaze investora. Tieto združené peniaze však môžu mať aj temnú stránku. Táto temnejšia stránka sa týka vyplácania dividend z peňazí iných investorov - na rozdiel od príjmu, ktorý generuje nehnuteľnosť. Tento proces je obmedzený peňažný tok pre REIT a znižuje hodnotu akcií.

Poplatky

Ďalšou nevýhodou neobchodovaných REIT sú počiatočné poplatky. Väčšina účtuje vopred poplatok medzi 9%a 10% - a niekedy až 15%.Existujú prípady, keď neobchodované REIT majú dobré riadenie a vynikajúce vlastnosti, čo vedie k hviezdnym výnosom, ale to je aj prípad verejne obchodovaných REIT.

Neobchodované REIT môžu mať aj poplatky za externého správcu. Ak neobchodovaný REIT platí externému manažérovi, tieto náklady znižujú výnosy investorov. Ak sa rozhodnete investovať do neobchodovaného REIT, je nevyhnutné položiť manažmentu všetky potrebné otázky súvisiace s vyššie uvedenými rizikami. Viac transparentnosť, lepšie.

Riziká verejne obchodovaných REIT

Verejne obchodované REIT ponúkajú investorom spôsob, ako pridať nehnuteľnosť do investičného portfólia a získať atraktívnu dividendu. Verejne obchodované REIT sú bezpečnejšou hrou ako ich bezmenové náprotivky, ale stále existujú riziká.

Úrokové riziko

Najväčším rizikom pre REIT je, keď úrokové sadzby nárast, čo znižuje dopyt po REIT. V prostredí s rastúcou sadzbou sa investori spravidla rozhodujú pre bezpečnejšie hry s príjmami, ako napr Americké štátne pokladnice. Štátne pokladnice sú garantované vládou a väčšina z nich platí fixnú úrokovú sadzbu. Výsledkom je, že keď sadzby rastú, REIT sa vypredajú a trh dlhopisov sa zhromaždí, keď investičný kapitál prúdi do dlhopisov.

Je však možné argumentovať, že rastúce úrokové sadzby naznačujú silnú ekonomiku, čo potom bude znamenať vyššie nájomné a miery obsadenosti. Historicky však REIT nefungujú dobre, keď úrokové sadzby rastú.

Voľba nesprávneho REIT

Druhým primárnym rizikom je výber nesprávneho REIT, čo môže znieť zjednodušene, ale je to o logike. Napríklad prímestské centrá boli na ústupe. Výsledkom je, že investori možno nebudú chcieť investovať do REIT s expozíciou v prímestskom nákupnom stredisku. S Mileniáli uprednostňujúce mestské bývanie z dôvodu pohodlia a úspory nákladov, mestské nákupné centrá by mohli byť lepšou hrou.

Trendy sa menia, preto je dôležité preskúmať vlastnosti alebo držby v rámci REIT, aby ste sa uistili, že sú stále relevantné a môžu vytvárať príjem z prenájmu.

Daňové zaobchádzanie

Aj keď to nie je riziko samo o sebe, pre niektorých investorov môže byť významným faktorom, že dividendy REIT sú zdaňované bežný príjem. Inými slovami, bežná sadzba dane z príjmu je rovnaká ako sadzba dane z príjmu investora, ktorá je pravdepodobne vyššia ako sadzby dane z dividend alebo dane z kapitálových výnosov pre akcie.

Spodný riadok

Investovanie do REIT môže byť pasívnou alternatívou prinášajúcou príjem k priamemu nákupu nehnuteľnosti. Investori by však nemali byť ovplyvňovaní vysokými dividendami, pretože REIT môžu v prostredí rastúcich úrokových sadzieb podceňovať trh.

Namiesto toho je dôležité, aby si investori vybrali REIT, ktoré majú solídne manažérske tímy, kvalitné vlastnosti na základe súčasných trendov a sú verejne obchodovateľné. Je tiež dobré spolupracovať s dôveryhodným daňovým účtovníkom na určení spôsobov, ako dosiahnuť najpriaznivejšie daňové zaobchádzanie. Napríklad je možné držať REIT na daňovo zvýhodnenom účte, ako napríklad Roth IRA.