1031 Pravidlá výmeny daní: Čo potrebujete vedieť

V oblasti nehnuteľností je výmena 1031 za výmenu jednej investičnej nehnuteľnosti za inú, ktorá umožňuje dane z kapitálových výnosov byť odložený. Termín, ktorý dostal svoj názov podľa kódu Internal Revenue Service (IRS) Oddiel 1031, je obtekaný realitnými kanceláriami, titulnými spoločnosťami, investormi a futbalovými mamičkami. Niektorí ľudia dokonca trvajú na tom, aby sa z toho stalo sloveso, ako napríklad: „Poďme 1031 tú budovu pre inú“.

IRS oddiel 1031 má mnoho pohyblivých častí, ktorým musia investori do nehnuteľností porozumieť, než sa pokúsia o ich použitie. Výmenu je možné vykonať iba s nehnuteľnosťami podobného druhu a pravidlá IRS obmedzujú používanie s dovolenkovými nehnuteľnosťami. Problematické môžu byť aj daňové dôsledky a časové rámce. Napriek tomu, ak uvažujete o 1031 - alebo ste len zvedaví - tu by ste mali vedieť o pravidlách.

Čo je oddiel 1031?

Všeobecne povedané, burza 1031 (nazývaná aj a výmena podobného druhu alebo Starker) je výmena jednej investičnej nehnuteľnosti za inú. Napriek tomu, že väčšina swapov je zdaniteľná ako tržby, pokiaľ tá vaša spĺňa požiadavky uvedené v článku 1031, v čase výmeny nebudete musieť splatiť žiadnu daň alebo iba obmedzenú daň.

V skutočnosti môžete zmeniť formu svojej investície bez toho, aby (ako to IRS vidí) vyplatili peniaze alebo rozpoznali a kapitálový zisk. Vďaka tomu môže vaša investícia naďalej rásť odložený na daň. Neexistuje žiadny limit na to, koľkokrát alebo ako často môžete vykonať 1031. Zisk z jedného kusu investičnej nehnuteľnosti môžete previesť na druhý, na ďalší a ďalší. Aj keď môžete mať z každého swapu zisk, vyhýbate sa dani, kým o mnoho rokov neskôr nepredáte za hotovosť. Potom, ak to vyjde podľa plánu, zaplatíte iba jednu daň, a to pri dlhodobej miere kapitálových výnosov (v súčasnosti 15% alebo 20%, v závislosti od príjmu-a 0% u niektorých daňovníkov s nižšími príjmami).

Väčšina výmen musí byť iba „rovnakého druhu“-záhadnej frázy, ktorá neznamená, čo si myslíte, že to znamená. Bytový dom môžete vymeniť za surovú pôdu alebo ranč za nákupné centrum s pásmi. Pravidlá sú prekvapivo liberálne. Môžete dokonca vymeniť jednu firmu za inú. Existujú však pasce na nepozorných.

Ustanovenie 1031 sa týka investícií a obchodného majetku, aj keď sa pravidlá môžu za určitých podmienok vzťahovať na bývalé primárne bydlisko. Existujú aj spôsoby, ako môžete 1031 použiť na výmenu rekreačných domov - o tom neskôr - ale táto medzera je oveľa užšia, ako bývala.

Osobitné pravidlá pre odpisovateľný majetok

Pri výmene odpisovateľného majetku platia osobitné pravidlá. Môže to spôsobiť zisk známy ako znovunadobudnutie odpisu ktoré je zdaňované ako bežný príjem. Všeobecne platí, že ak vymeníte jednu budovu za inú, tomuto znovunadobudnutiu sa môžete vyhnúť. Ale ak vymeníte vylepšený pozemok za budovu za neupravený pozemok bez budovy, odpisy, ktoré ste v minulosti na budove uplatnili, budú zachytené ako bežný príjem.

Práve kvôli takým komplikáciám potrebujete pri práci na prístroji 1031 odbornú pomoc.

Zmeny v pravidlách 1031

Pred prechodom nového Zákon o znížení daní a zamestnaní (TCJA) v decembri 2017 boli niektoré výmeny osobného majetku - napríklad franšízové ​​licencie, lietadlá a vybavenie - kvalifikované na výmenu 1031. Teraz je oprávnená iba nehnuteľnosť (alebo nehnuteľnosť) definovaná v oddiele 1031.

Stojí za zmienku, že plná daň TCJA na určitý hmotný osobný majetok môže pomôcť nahradiť túto zmenu daňového zákona.

TCJA obsahuje prechodné pravidlo, ktoré povolilo 1031 výmenu kvalifikovaného osobného majetku v roku 2018, ak bol pôvodný majetok predaný alebo náhradný majetok nadobudnutý do 31. decembra 2017. Prechodné pravidlo je špecifické pre daňovníka a nepovoľuje a obrátiť 1031 výmenu kde bola kúpená nová nehnuteľnosť pred predajom starej nehnuteľnosti.

Oneskorené výmeny a pravidlá načasovania

Výmena klasicky zahŕňa jednoduchú výmenu jednej nehnuteľnosti za inú medzi dvoma ľuďmi. Ale pravdepodobnosť, že nájdete niekoho s presnou vlastnosťou, ktorú chcete, kto chce presne takú nehnuteľnosť, akú máte, je malá. Z tohto dôvodu je väčšina búrz oneskorená, trojstranná alebo Starkerova (pomenovaná podľa prvého daňového prípadu, ktorý im to umožňoval).

Pri oneskorenej výmene potrebujete kvalifikovaného sprostredkovateľa (sprostredkovateľa), ktorý drží hotovosť potom, čo „predáte“ svoju nehnuteľnosť, a použije ju na „kúpu“ náhradnej nehnuteľnosti za vás. Táto trojstranná výmena sa považuje za swap.

Pri oneskorenej výmene existujú dve kľúčové pravidlá načasovania.

Pravidlo 45 dní

Prvá sa týka označenia náhradnej nehnuteľnosti. Hneď ako dôjde k predaju vašej nehnuteľnosti, sprostredkovateľ dostane hotovosť. Nemôžete dostať hotovosť, alebo to pokazí liečbu 1031. Rovnako do 45 dní od predaja vašej nehnuteľnosti musíte sprostredkovateľovi písomne ​​určiť náhradný majetok s uvedením majetku, ktorý chcete nadobudnúť.

IRS hovorí, že môžete označiť tri vlastnosti, pokiaľ jednu z nich nakoniec zatvoríte. Môžete dokonca označiť viac ako tri, ak patria do určitých testov ocenenia.

Pravidlo 180 dní

Druhé pravidlo načasovania pri oneskorenej výmene sa týka zatvárania. Novú nehnuteľnosť musíte zavrieť do 180 dní od predaja starej.

Daňové dôsledky: hotovosť a dlh

Po tom, ako sprostredkovateľ získa náhradný majetok, vám môže ostať hotovosť. Ak je to tak, sprostredkovateľ vám ho zaplatí na konci 180 dní. Táto hotovosť - známa ako „boot“ - bude zdanená ako čiastočný výnos z predaja vášho majetku, spravidla ako kapitálový zisk.

Jedným z hlavných spôsobov, ako sa ľudia s týmito transakciami dostávajú do problémov, je nezohľadnenie pôžičiek. Musíte vziať do úvahy hypotekárne pôžičky alebo iný dlh na nehnuteľnosť, ktorej sa vzdávate, a akýkoľvek dlh na náhradnú nehnuteľnosť. Ak nedostanete späť hotovosť, ale váš záväzok sa zníži - aj to bude pre vás považované za príjem, rovnako ako s hotovosťou.

Predpokladajme, že ste mali hypotéku 1 milión dolárov na starú nehnuteľnosť, ale vaša hypotéka na novú nehnuteľnosť, ktorú dostanete výmenou, je iba 900 000 dolárov. Máte zisk 100 000 dolárov, ktorý je tiež klasifikovaný ako „boot“, a bude zdanený.

1031 s pre prázdninové domy

Možno ste už počuli príbehy o daňových poplatníkoch, ktorí použili ustanovenie 1031 na výmenu jedného prázdninového domu za ďalší, možno dokonca pre dom, v ktorom chcú odísť do dôchodku a oddiel 1031 zdržal akékoľvek uznanie zisk. Neskôr sa presťahovali do nového majetku, urobili z neho svoje hlavné bydlisko a nakoniec plánovali využiť vylúčenie kapitálového zisku 500 000 dolárov. Vylúčenie vám umožňuje predať svoje hlavné bydlisko a v kombinácii s manželom / manželkou ochrániť kapitálový zisk 500 000 dolárov, pokiaľ tam žijete dva roky z posledných piatich.

V roku 2004 Kongres túto medzeru odstránil. Áno, daňovníci môžu z rekreačných domov urobiť prenájom nehnuteľností a vykonať 1031 výmen. Príklad: Prestanete používať svoj plážový dom, prenajmete si ho na šesť mesiacov alebo rok a potom ho vymeníte za inú nehnuteľnosť. Ak získate nájomcu a budete sa správať obchodne, pravdepodobne ste prerobili dom na investičný majetok, čo by malo znamenať, že vaša výmena 1031 bude v poriadku.

Podľa IRS by ponúknutie rekreačného domu na prenájom bez nájomcov diskvalifikovalo nehnuteľnosť na výmenu 1031.

Sťahovanie do 1031 Swap Residence

Ak chcete nehnuteľnosť, za ktorú ste vymenili, využívať ako nový druhý alebo dokonca primárny domov, nemôžete sa hneď nasťahovať. V roku 2008 IRS stanovila pravidlo bezpečného prístavu, v ktorom uviedla, že nebude spochybňovať, či je náhradný byt kvalifikovaný ako investičný majetok na účely článku 1031. Na splnenie tohto bezpečného prístavu v každom z dvoch 12-mesačných období bezprostredne po výmene.

• Bytovú jednotku musíte prenajať inej osobe za primeraný prenájom na 14 a viac dní.
• Vaše vlastné osobné používanie bytovej jednotky nesmie prekročiť 14 dní alebo viac ako 10% z počtu dní počas 12-mesačného obdobia, počas ktorého sa bytová jednotka prenajíma za primeraný prenájom.

Navyše, po úspešnej výmene jednej dovolenky alebo investičnej nehnuteľnosti za inú nemôžete okamžite previesť novú nehnuteľnosť na svoj primárny domov a využiť výhody 500 000 dolárov vylúčenia.

Pred zmenou zákona v roku 2004 mohol investor previesť jednu nájomnú nehnuteľnosť výmenou za 1031 za inú prenajatú nehnuteľnosť, prenajať nový nájom nehnuteľnosť na dobu určitú, presťahujte sa do nehnuteľnosti na niekoľko rokov a potom ju predajte s využitím vylúčenia zisku z predaja istiny bydlisko.

Ak teraz získate majetok na výmene 1031 a neskôr sa ho pokúsite predať ako svoje hlavné bydlisko, vylúčenie sa nebude uplatňovať počas päťročného obdobia, ktoré sa začína dátumom nadobudnutia majetku obdobným druhom výmena. Inými slovami, na využitie daňovej úľavy na kapitálové zisky z primárneho bydliska si budete musieť počkať oveľa dlhšie.

Spodný riadok

Výmenu 1031 môžu šikovní investori do nehnuteľností použiť ako stratégiu odloženia dane na vybudovanie bohatstva. Mnoho zložitých pohyblivých častí vyžaduje nielen pochopenie pravidiel, ale aj prizvať odbornú pomoc- aj pre skúsených investorov.