Opredelitev obveznic stanovanjske oblasti

Kaj so obveznice stanovanjske oblasti?

Obveznice stanovanjskih oblasti ali stanovanjske obveznice izda država ali lokalna vladna agencija za pomoč pri financiranju gradnje ali sanacije cenovno dostopnih najemnih stanovanj. V skladu z nekaterimi programi se lahko izkupiček od teh obveznic uporabi tudi za pomoč ljudem z nizkimi dohodki pri nakupu stanovanj. Obresti, ki jih vlagatelji zaslužijo za obveznice stanovanjskih oblasti, so oproščene zveznih davkov in so lahko oproščene tudi državnih in lokalnih dohodnine.

Kot večina občinske obveznice, obveznice stanovanjskih oblasti so v preteklosti veljale za zelo varne naložbe. V tem primeru obveznice podpira zvezna vlada, ki jih obravnava kot sredstvo za spodbujanje gradnje stanovanj za ljudi z nizkimi dohodki.

Razumevanje obveznic stanovanjske oblasti

Občinski organ lahko izda dolg v obliki obveznic za zbiranje kapitala za financiranje projektov. Dve vrsti občinskih obveznic sta splošna obveznost obveznice in prihodkovne obveznice. Plačilo obresti in odplačilo glavnice obveznice splošne obveznosti (GO) se financirata iz državne blagajne ali lokalne vlade.

Te obveznice podpira polna vera in zasluga občinske vlade, ki bi lahko imela pooblastilo za zvišanje davkov, da bi lahko izpolnila svoje obveznosti plačila za obveznico GO. Po drugi strani pa so plačilne obveznosti za prihodkovno obveznico podprte s pričakovanim tokom prihodkov projekta, za katerega je bila obveznica izdana. Ena od oblik dohodkovne obveznice je stanovanjska obveznica.

Državne in lokalne oblasti izdajajo stanovanjske obveznice za financiranje gradnje ali sanacije cenovno dostopnih najemnih stanovanj. Poleg vračila glavnice obveznice mora država ali kraj plačati obresti na denar, ki si ga izposodi. As obveznice zasebne dejavnosti (PAB), se lahko stanovanjske obveznice izdajo v imenu kvalificiranih dobičkov in neprofitnih razvijalcev za financiranje večdružinskih in stanovanjskih projektov z nizkimi dohodki.

Prav tako se lahko prihodki od stanovanjskih obveznic izdajo za zagotovitev poceni hipotekarnega financiranja družinam ali posameznikom z nizkimi dohodki, da lahko kupijo stanovanje. Hipoteke, zagotovljene s stanovanjskimi obveznicami, so omejene na prve kupce stanovanj, ki zaslužijo le srednji dohodek na območju. Poleg tega je cena stanovanja, kupljenega s hipoteko stanovanjske obveznice, omejena na 90% povprečne nakupne cene površine.

Posebni premisleki

Stanovanjske obveznice imajo običajno nizke obrestne mere in se lahko izdajo kot fiksne oz obveznost povpraševanja po variabilni obrestni meri (VRDO). Plačila glavnice in obresti imetnikom obveznic se izvedejo iz zastavljenih odplačil hipoteke in dobička od naložb.

Odplačila posojilojemalcev pri hipotekah zbira skrbnik stanovanjske obveznice, ki sredstva vlaga v kratkoročne naložbe do predvidenega časa za plačilo obresti imetnikom obveznic. Dejansko je plačilo stanovanjskih obveznic podprto s pravočasnim in doslednim plačilom obresti ter odplačilom glavnice hipotekarnih kreditov s strani posojilojemalcev.

Stanovanjske obveznice so v korist tako državi kot zasebnim vlagateljem. Po eni strani vlada pridobi dostop do velike količine poceni financiranja. Po drugi strani pa so davčne ugodnosti, ki jih ponujajo stanovanjske obveznice, zelo privlačne za tiste v zgornjih davčnih razredih.

Za vlagatelje so obresti, plačane s stanovanjskimi obveznicami, oproščene zvezne in včasih državne dohodnine. Višja kot je mejna davčna stopnja, bolj dragocena je davčna oprostitev stanovanjske obveznice. Čeprav za vlagatelje velja alternativni minimalni davek (AMT) so lahko predmet davkov, oprostitev pomeni, da imajo vlagatelji v visokih zveznih davčnih razredih koristi od prihodkovnih obveznic in drugih občinskih obveznic. Ta davčna oprostitev pomaga nadomestiti nizko obrestno mero obveznic.

Zvezni olajšave za stanovanjski davek z nizkimi dohodki so še en vir kapitala, ki ga je mogoče namesto ali poleg stanovanjskih obveznic uporabiti za financiranje cenovno ugodnih stanovanjskih projektov. Krediti so nepovratni zvezni davčni olajšave za del hipotekarnih obresti, ki jih kvalificirani kupci stanovanj plačujejo vsako leto.

Ker zajemajo državni dolg, je za prodajo obveznic stanovanjskih oblasti včasih potrebno soglasje lokalnih volivcev. Leta 2018 so na primer kalifornijski volivci odobrili glasovanje o prodaji 4 milijard dolarjev obveznic stanovanjskih oblasti za financiranje programov za prebivalce z nizkimi dohodki, veterane in delavce na kmetiji.