Definicija izmenjave podobnih vrst

Kaj je izmenjava podobnih vrst?

Menjava podobnih vrst je transakcija z odloženim davkom, ki omogoča odtujitev sredstva in nakup drugo podobno sredstvo ne da bi pri prodaji prvega sredstva ustvarili davčno obveznost za dobiček iz kapitala.

Do sprejetja davčne zakonodaje decembra 2017 bi to lahko vključevalo zamenjavo posel za drugega - ali en kos opredmetenega premoženja, na primer umetnine ali težka oprema, za drugo. Po letu 2017 se podobna menjava uporablja le za zamenjavo poslovne ali nepremičninske naložbene nepremičnine za drugo nepremičnino.

Kako deluje izmenjava podobnih vrst

Ko se poslovna nepremičnina ali naložbena nepremičnina prodaja za dobiček, mora vlagatelj plačati davek na dobiček od dobička. Vsi kapitalski dobički so obdavčeni po kratkoročni stopnji kapitalskih dobičkov med 10% in 37% za dobiček od prodaje v enem leto ali dolgoročno obrestno mero, ki pade med 10% in 20% za dobiček od prodaje po enem letu od začetnega nakupa datum.

Vendar pa Oddelek 1031 kodeksa notranjih prihodkov (IRC) vlagatelja oprosti plačila davka na dobiček, če je izkupiček od prodaje oz. odsvojitev nepremičnine se ponovno vloži v podobno nepremičnino enake ali večje vrednosti kot del podobne vrste izmenjavo. Vsaka nepremičnina, razen osebnega prebivališča, se šteje za podobno vsem drugim nepremičninam. Na splošno so vse nepremičnine, namenjene za produktivno uporabo v trgovini ali poslu ali za naložbe, primerne za izmenjavo podobnih vrst.

Davčnemu zavezancu, ki proda del naložbene nepremičnine in jo v določenem roku kupi, ne bo treba plačati davka ob prvi prodaji. Plačati bodo morali davek ob prodaji ali odtujitvi druge nepremičnine, razen če se izvede druga podobna menjava, v tem primeru se plačilo davka znova odloži.

Pri izmenjavi podobnih vrst je treba upoštevati več pomembnih vidikov, da zagotovimo, da a davčna obveznost ne nastane ob prodaji prvega sredstva:

1. Sredstvo, ki se prodaja, mora biti naložbena nepremičnina in ne more biti osebno prebivališče.
2. Sredstvo, ki se kupi z izkupičkom, mora biti podobno sredstvu, ki se prodaja.
3. Izkupiček od prodaje je treba uporabiti za nakup drugega sredstva v 180 dneh po prodaji prvega sredstva, čeprav morate nepremičnino ali sredstvo, ki ga kupujete na podobni borzi, identificirati v 45 dneh od prodaja.

Znesek kapitalskega dobička, ki je odložen za davek, je nekaj omejitev, zato preverite najnovejša davčna pravila, preden nadaljujete z izmenjavo podobnih vrst.

Posebni premisleki

Poleg ugodnosti odloga davka, podobna menjava omogoča prodajalcu, da odloži njihovo amortizacijo ponovni ulov - dobiček od prodaje amortizirane kapitalske lastnine, ki jo je treba prikazati kot dohodek za dohodek davčne namene. Davčni zavezanec se lahko izogne ​​tudi državnim davkom na podobnih borzah.

Nekatere države na primer zahtevajo, da plača kupec ali prodajalec davki na dohodek države pri prodaji nepremičnine, znano kot državno obvezno zadržanje. Nepremičnine, prenesene v podobni menjavi, pa lahko prejmejo izjemo. Da bi zahteval oprostitev, mora davčni zavezanec podpisati obrazec za oprostitev ali potrdilo, ki ga predloži država. Nekatere države od prodajalca zahtevajo, da predloži oprostitev 20 dni pred zaprtjem, druge pa lahko dovolijo, da se obrazec za oprostitev predloži ob zaključku.

Prednosti in slabosti izmenjave podobnih vrst

Najbolj očitna prednost izmenjave podobnih vrst je ugodna davčna obravnava. V okviru te izmenjave se lahko sredstvo nadomesti s sredstvom podobne vrste, ne da bi sprožil obdavčljivi dogodek. Menjave ni treba opraviti s sredstvom, ki je enako tistemu, ki ga je treba zamenjati; mora biti v istem razredu sredstev.

IRS ne omejuje, kako pogosto kdo lahko naredim menjavo 1031. Tako lahko vlagatelji nenehno iščejo bolj donosne priložnosti. Denar, ki bi bil uporabljen za plačilo davka na kapitalski dobiček, je na voljo tudi za reinvestiranje.

Čeprav podobna izmenjava ponuja davčne ugodnosti, so začasne. Davki se odložijo, ne odpravijo. V nekem trenutku bo treba plačati davek na kapitalski dobiček. Če menjava ne bo potekala v predpisanem roku ali v skladu s pravili IRS, bo transakcija obdavčljiva.

Tako kot so odloženi davki na dobiček, so tudi izgube. Menjavo podobnih vrst, ki vključuje izgube, je treba prenesti naprej.

Primer izmenjave podobnih vrst

Menjava podobnih vrst je idealna za lastnika podjetja, ki želi prodati svoje podjetje in vlagati v drugega ali nepremičninskega vlagatelja, ki želi prodati najemno nepremičnino in kupiti podobno. Obrazec 8824 je treba vložiti pri službi za notranje prihodke (IRS) s podrobnostmi o pogojih posla. Dobiček, priznan zaradi zagona-denar, obveznosti ali drugo premoženje, ki ni podobno in je dano ali prejeto v podobni izmenjavi-je bilo prejeto, poroča se na obrazcu 8949, seznam D (obrazec 1040), ali Obrazec 4797, kot je ustrezno. Če je treba amortizacijo ponovno zajeti, je treba ta pripoznani dobiček prikazati kot navaden dohodek.

Pogosta vprašanja o izmenjavi podobnih vrst

Kakšen je namen posrednika tretje osebe pri odloženi izmenjavi podobnih vrst?

Tretji posrednik ali usposobljeni posrednik izpolnjuje zahteve glede dokumentacije in zagotavlja da se izkupiček od prodaje zadrži do zaključka izmenjave in da se borza drži IRS smernice. Zaradi kompleksnosti teh transakcij je delo s polno storitvijo prednosti 1031 menjalnica z uveljavljenimi rezultati.

Kako poročate o izmenjavi podobnih vrst, ki pade v dveh davčnih letih?

Za uspešno izmenjavo podobnih vrst, ki traja dve leti, bo davčni zavezanec transakcijo prijavil na obrazcu IRS 8824.Borza se poroča za leto, v katerem se je izmenjava začela. Za menjalna sredstva, prejeta v naslednjem davčnem letu, bo davčni zavezanec te prihodke prijavil na obrazcu IRS 6252.

Za neuspešno izmenjavo podobnih vrst, ki traja dve davčni leti, se od davčnega zavezanca lahko zahteva, da poroča o vseh dobičkih po metodi obrokov.Čeprav ne izpolnjujejo pogojev za izmenjavo podobnih vrst, lahko vseeno lahko odložijo dobiček za eno leto.

Kdaj se pri podobni izmenjavi pripozna realizirana izguba?

Izguba se ne realizira, dokler transakcija ne postane obdavčljiva. Pri podobni izmenjavi so kapitalske izgube odložene za davek, tako kot kapitalski dobiček.

Spodnja črta

Podobna izmenjava ponuja ugodne davčne ugodnosti tistim, ki izpolnjujejo pogoje. Davčni zavezanci lahko še naprej za nedoločen čas odlagajo davek na dobiček in nimajo omejitev, kako pogosto lahko opravljajo podobne izmenjave. IRS določa stroge smernice o tem, kaj je mogoče zamenjati in kdaj. Kljub svojim ugodnostim se morajo zavezanci zavedati, da se izgube v okviru podobne menjave odlagajo in se davkom ni mogoče izogniti.