Opredelitev in vrste združenja lastnikov stanovanj (HOA)

Kaj je združenje lastnikov stanovanj (HOA)?

Društvo lastnikov stanovanj (HOA) je organizacija v podrazdelku, načrtovani skupnosti, oz etažna lastnina stavbe, ki določa in uveljavlja pravila za nepremičnine in njene prebivalce. Tisti, ki kupujejo nepremičnine v pristojnosti HOA, samodejno postanejo člani in morajo plačati članarine, znane kot HOA pristojbine. Nekatera združenja so lahko zelo omejujoča glede tega, kaj lahko člani počnejo s svojimi lastninami.

Razumevanje HOA

Društva lastnikov stanovanj (HOA) se običajno oblikujejo v skupnostih ali soseskah enodružinskih hiš ali stavb z več enotami (na primer etažne lastnine). HOA se običajno ustanovi za oblikovanje in uveljavljanje pravil glede nepremičnin v okviru pristojnosti. HOA sestavljajo in vodijo prebivalci skupnosti. Članstvo v HOA je običajno zahteva za nakup stanovanja v skupnosti, kjer je HOA ustanovljena.

HOA ima običajno upravni odbor ali guvernerje, ki so izvoljeni izvajati in nadzorovati pravila in predpise HOA. HOA običajno opiše svoja pravila v dokumentu, imenovanem Izjava o zavezah, pogojih in omejitvah (CC & Rs). CC & Rs postavljajo lastnikom določene pogoje glede vzdrževanja njihovih nepremičnin.

Ti pogoji včasih vključujejo strukturne omejitve - dovoljeno vrsto ograj ali krajine - ali manjše estetske izbire, na primer barvo barve na hiši. Dokument CC&R lahko opiše tudi kazni za kršitev smernic, določenih v CC&R. Kazni segajo od pristojbin do prisilne skladnosti ali v nekaterih primerih celo do sodnih sporov.

Društva lastnikov stanovanj vs. Društva skupnosti vs. Društva lastnikov nepremičnin

Večina HOA je vključenih in so zato predmet državne zakonodaje. Vendar nekatere države menijo, da stanovanjske hiše, ki temeljijo na etažni lastnini, pogosto imenovane "etažne skupnosti", in organizacije, ki upravljajo zadruge, imenovane zadruge plošče - biti ločeni subjekti od HOA. To razlikovanje je narejeno na podlagi predpostavke, da so lastninski interesi teh organizacij se razlikujejo. Posledično oznaka "združenje skupnosti" služi kot širši krovni izraz, ki zajema HOA, kondominijske skupnosti in zadruge.

Fundacija za raziskave združenj skupnosti je trgovska organizacija, ki v imenu HOA lobira pri državnih zakonodajalcih. Najnovejši podatki, ki so na voljo od ocenjujejo, da je bilo leta 2018 v ZDA 347.000 združenj skupnosti, 26% prebivalstva pa je prebivalo na območjih, kjer je bila skupnost združenja.

HOA se razlikuje od združenja lastnikov nepremičnin (POA). POA je širši izraz, ki se običajno nanaša na skupino ljudi, ki želijo izboljšati svojo skupnost in nepremičninske vrednosti nepremičnine v svoji skupnosti. Glavna razlika med POA in HOAs je v tem, da lahko POA vključujejo vse v skupnosti, ki jih zanima vrednost nepremičnin skupnosti; torej v nasprotju s HOA lahko POA vključujejo posameznike, ki niso lastniki stanovanj.

Prednosti in slabosti združenj lastnikov stanovanj

HOA zagotavlja predpise in smernice za svoje člane. Ti standardi se podpirajo z namenom ohranjanja in krepitve premoženjske vrednosti skupnosti. Smernice so pogosto usmerjene v videz, zato obravnavajo predpise o čistoči nepremičnine, stanju nepremičnine in vseh popravilih na nepremičnini. Običajno so smernice za HOA zasnovane tako, da pomagajo zagotoviti enoten videz za vse nepremičnine, vključene v območje združenja.

Običajno bo uprava HOA svojim članom zagotavljala dodatne storitve v zameno za njihove pristojbine za HOA. Te ugodnosti lahko vključujejo urejanje okolice, parkirišča in objekte, kot so bazeni, teniška igrišča ali prostori za zabave, ki so na voljo vsem članom HOA. Nekatere pristojbine HOA pokrivajo tudi stroške zbiranja smeti in odstranjevanja snega.

Na bolj teoretični ravni so HOA za nekatere ljudi simbol samoupravljanja in demokracije. To prepričanje lahko izhaja iz ideje, da so najboljši ljudje za upravljanje skupnosti ljudje, ki v njej živijo (v nasprotju z najemodajalcem, ki ne živi v prostorih).

Ena pomanjkljivost HOA so visoki stroški pridruženih pristojbin, kar bi lahko na koncu odvrnilo nekatere potencialne kupce. Prav tako se lahko pravila in predpisi HOA zdijo nerazumni, samovoljni ali preveč omejujoči za nekatere lastnike stanovanj, ki si morda želijo svobodo prilagajanja svojih nepremičnin.

Poleg tega so člani uprave HOA običajno prostovoljci in morda niso ustrezno usposobljeni za vodenje nepremičnina, se spoprijeti s kompleksnimi finančnimi vprašanji ali združiti različno skupino ljudi za skupni namen. Ker mora vodstvo HOA doseči soglasje pri sprejemanju odločitev o vzdrževanju in nadgradnjah, je možno tudi, da pride do sporov med člani HOA, ki se ne strinjajo.

Posebni premisleki

V nekaterih primerih lahko stanovanjske hiše posedujejo veliko finančno in pravno moč nad lastniki nepremičnin na svojem območju. HOA zbirajo mesečne ali letne pristojbine HOA. Pristojbine za HOA so običajno med 200 in 400 USD na mesec, vendar se lahko gibljejo od manj kot 100 USD do 10.000 USD v luksuznih soseskah ali skupnostih.

Pristojbine za HOA pogosto prispevajo tudi v rezervni sklad združenja, ki je namenjen velikim projektom obnove ali nujni uporabi. HOA lahko poleg rednih pristojbin uvedejo tudi posebne ocene na lastnike stanovanj, kadar društvo nima dovolj rezerv za plačilo nepričakovanih popravil na skupnih prostorih, kot so pločniki ali parkirišča.

Upravni odbor HOA, ki je običajno odgovoren za finance organizacije, nadzoruje zbiranje in upravljanje sredstev. Poleg določanja pristojbin in ocen lahko odbor lastnikom stanovanj, ki kršijo pravila ali poškodujejo skupne prostore, izreče globo. HOA lahko poleg nalaganja kazni določijo tudi zastavna pravica na nepremičnino, če lastnik stanovanja resno zaostaja pri plačilu svojih dajatev. Obstoječe zastavne pravice HOA lahko otežijo prodajo stanovanja, razen če so počiščene.

Primer združenja lastnikov stanovanj

Včasih so konflikti, povezani s HOA, na naslovnicah držav. Začetek leta 2014, an Lastnik stanovanja v Indianapolisu in njegov HOA vstopil v spor glede sončnih kolektorjev na strehi svojega doma. Za popolno zajem sončne energije morajo biti sončne celice obrnjene proti jugu - smer, ki jo HOA ne dovoljuje, češ da so preveč vidne ulici in drugim sosedom.

Čeprav jezik v zavezi HOA dovoljuje sončne celice, je glede njihovega položaja nejasen. S podporo več državnih zakonodajalcev je lastnik stanovanja poskušal sprejeti predlog zakona Generalna skupščina Indiane, ki bi HOA prepovedovala omejevanje sončnih kolektorjev ali njihovo namestitev kakorkoli.Računi so bili uvedeni, vendar niso bili sprejeti v letih 2018 in 2019. Novi zakon je bil uveden leta 2020.

Pogosto zastavljena vprašanja

Kaj je združenje lastnikov stanovanj (HOA)?

Društvo lastnikov stanovanj (HOA) je organizacija, zadolžena za upravljanje zadev pri razvoju nepremičnin v lasti več strank, na primer stanovanjske stavbe. HOA so odgovorne za naloge, kot so zagotavljanje rednega vzdrževanja stavbe in odločanje, ali bodo izvajati večje projekte obnove, na primer zamenjavo prostora stavbe ter pripravo in uveljavljanje stavbe podzakonskih aktov. Za financiranje svojega delovanja HOA svojim članom zaračunavajo mesečne pristojbine za HOA, običajno v razponu od 200 do 400 USD na mesec. HOA imajo tudi pooblastila za uveljavljanje podzakonskih aktov skupnosti, na primer z nalaganjem glob za prebivalce, ki tega ne upoštevajo.

Kakšne so prednosti in slabosti pripadnosti HOA?

HOA lahko koristijo posameznim lastnikom z zagotavljanjem potrebnih storitev upravljanja. Na primer, brez HOA bi se morali lastniki stanovanjske hiše usklajevati med seboj odločati o skupnih težavah, kot so odvoz smeti po zgradbah, popravila stavb in skupnost pravila. To bi lahko za stanovalce trajalo veliko časa in bi lahko povzročilo spore in nesoglasja med lastniki. Po drugi strani pa lahko HOA lastnikom povzročijo tudi težave, če se lastnik ne strinja s podzakonskimi akti HOA ali odločitvami o porabi.

Kakšna zakonska pooblastila ima HOA?

Posamezne HOA bodo imele različne ravni pravnih pooblastil, odvisno od tega, kako so bile oblikovane. Na splošno pa bodo domovi za dom imeli zakonsko pooblastilo za oblikovanje in uveljavljanje politik skupnosti, na primer, ali so v stavbi dovoljeni kajenje, hišni ljubljenčki ali najem. HOA bodo tudi odločali o proračunu za stavbo in bodo pooblaščeni za zaračunavanje mesečnih ali enkratnih honorarjev svojim članom. Če član noče plačati teh pristojbin ali ravnati v skladu s politiko skupnosti, lahko HOA naložijo vrsto kazni. V mnogih primerih lahko te kazni vključujejo denarne kazni, omejitev privilegijev skupnosti in celo sodne postopke.