Definicija zagovornikov potrošnikov proti zlorabi povratnih hipotekarnih posojil (CAARMA).
Kaj je CAARMA?
Zagovorniki potrošnikov proti zlorabi povratnih hipotekarnih posojil (CAARMA) je a 501(c)(3) neprofitna organizacija ki želi reformirati povratna hipoteka sistem v Združenih državah. Povratne hipoteke omogočajo ljudem, starim 62 let ali več, da najamejo posojila zavarovana proti njihovim domači kapital. Posojilo lahko prejmejo kot pavšalni znesek, vrsto rednih mesečnih plačil ali kreditno linijo. Ni jim treba odplačevati hipoteke vsak mesec, kot pri tradicionalni hipoteka. Namesto tega – dokler lastnikom stanovanj plačujejo zavarovanje, davke in ohranjajo dom v dobrem stanju – posojilo zapade v plačilo šele, ko hišo prodajo, se iz nje izselijo ali umrejo. Takrat mora posojilo v celoti vrniti, skupaj z obrestmi in pristojbinami, bodisi lastnik stanovanja bodisi njegovi dediči. Žal je to pogosto mogoče storiti le s prodajo hiše.
Zagovorniki potrošnikov vidijo sistem kot zrela za plenilska posojila in prevare ki izkoriščajo starejše ljudi, ki morda ne bodo mogli razumeti pogojev posojil, ki jih podpisujejo.
To lahko negativno vpliva tudi na njihove dediče, ki lahko brez lastne krivde izgubijo pričakovano dediščino.
CAARMA pravi, da obstaja za izdelavo Hipoteke za konverzijo lastniškega kapitala (HECM) program, ki ga izvaja Zvezna stanovanjska uprava (FHA) “primeren, varen in pameten.” HECM so zvezno zavarovani in najpogostejša oblika povratne hipoteke v Združenih državah. CAARMA na koncu želi zmanjšati število HECM izvršbe in naredite FHA Sklad vzajemnega hipotekarnega zavarovanja (MMIF)— ki zavaruje vse hipoteke, za katere jamči FHA — bolj vzdržno.
Ključni odvzemi
- Consumer Advocates Against Reverse Mortgage Abuse (CAARMA) je neprofitna organizacija, ki si prizadeva reformirati sistem povratnih hipotek v Združenih državah.
- CAARMA se ukvarja z zagovorništvom in ima več pobud, namenjenih povečanju ozaveščenosti o pogojih obratnega hipoteke, da bi bile primernejše za starejše ter da bo sistem bolj pravičen in odprt za skupnost vnos.
- Podjetje CAARMA je leta 2015 ustanovila zagovornica potrošnikov Sandra Jolley, ki pravi, da so bili njeni starši vzeti z plenilsko povratno hipoteko.
Razumevanje CAARMA
Sandy Jolley, finančni svetovalec s sedežem v Kaliforniji, žvižgač in zagovornik potrošnikov, je leta 2015 ustanovil CAARMA. Zagovorniško delo je izviralo iz boleče osebne izkušnje Jolley, potem ko so njeni starši vzeli plenilsko povratno hipoteko.
CAARMA meni, da povratni hipotekarni sistem ne ustreza starejšim ali zvezni vladi. Mnogi od tistih, ki podpisujejo povratne hipoteke, se morda ne zavedajo posebnih pogojev, s katerimi se strinjajo, ali dolgoročnih posledic povratne hipoteke. Na primer, približno polovica preživelih zakoncev, ki se ne sposojejo, ne bo mogla ostati v svojem domu, potem ko bo zakonec umrl, glede na številko, navedeno na spletni strani CAARMA.
Poleg tega CAARMA poudarja, da je MMIF, ki pokriva HECM FHA, »14,5 milijarde dolarjev v rdečih številkah«. Vendar pa je to lahko nekoliko omililo zadnje poročilo o MMIF iz Ministrstvo za stanovanja in urbani razvoj ZDA (HUD), ki je prvič po letu 2015 zabeležila pozitivno finančno uspešnost portfelja HECM zaradi domače apreciacije na nacionalni ravni.
CAARMA je sprožila več pobud za zagovorništvo, vključno z akcijskimi pismi posojilojemalcem, katerih namen je pojasniti pogoje in zahteve povratnih hipotek. Skupina je lobirala tudi pri zveznih agencijah. Leta 2020 je CAARMA poslala pismo Zvezna družba za zavarovanje vlog (FDIC), zvezna agencija, ki nadzoruje kreditne zadruge, ki je izrazila nasprotovanje predlogu, ki bi spremenil zakon iz leta 1977. Zakon o reinvestiranju Skupnosti (CRA). To pismo, ki ga je podpisal Jolley, je trdilo, da bi bilo nepremišljeno sprejemati nove predpise med pandemijo, saj ni znano, kako bodo ti predpisi vplivali na širše gospodarstvo. Namesto tega bi morala CRA omogočiti večji vložek skupnosti v ponovno vlaganje, je trdil CAARMA.
Primer zlorabe povratne hipoteke
Jolleyjeva starša, Pat in Dick Hickerson, sta bila zavedena, da sta podpisala povratno hipoteko, ki je nista potrebovala, glede na partnersko spletno mesto CAARMA, Elder Financial Terrorism. Potem ko je njen oče Dick izvedel, da umira za metastatskim rakom, so paru zavrnili kritje za dolgotrajno oskrbo. zavarovanje zaradi zdravstvene anamneze, vključno z dejstvom, da je Pat, Jolleyjeva mati, trpela za Alzheimerjevo boleznijo bolezen. Dick se je odzval na televizijski oglas, v katerem so igralci zagovarjali prednosti povratnih hipotek (nobeden od ki je veljalo zanje, ugotavlja spletno mesto), in prodajalec je takoj prišel in jih naročil, da podpišejo povratno hipoteka. So imeli HUD svetovanje po telefonu brez preverjanja njihove sposobnosti razumeti, kaj se dogaja. Konec koncev je bila nepremičnina razprodana izpod družine, potem ko je Dick umrl, ne da bi družini dovolili možnost odkupa nepremičnine.
Jolleyjeva sama je bila priznana kot žvižgač proti podjetju, za katerega pravi, da je izkoristilo njene starše. Leta 2017 je ameriška vlada Jolleyju dodelila 1,6 milijona dolarjev, kar je največ dovoljenega po Zakon o reformi, sanaciji in izvrševanju finančnih institucij leta 1989, zaradi njene vpletenosti v žvižgače proti posojilnici Financial Freedom. To podjetje je vodil Steven Mnuchin, v medijih znan po svojem vzdevku »Kralj izključitve«, ki je bil izvršni direktor OneWest Bank, ki je bila lastnica Financial Freedom. Mnuchin je kasneje postal vodja zakladnice ZDA pod vodstvom Donalda J. Trumpova administracija. Financial Freedom se je strinjal, da bo zvezni vladi plačal več kot 89 milijonov dolarjev za poravnavo lažnih terjatev v zvezi z obrnjenimi hipotekami.
1,300%
Znesek povečanja HECM med letoma 2001 in 2008
Prevare vs. Predatorske povratne hipoteke
Povratne hipoteke ponujajo ciljno bogato okolje za prevarante in plenilske posojilodajalce, kar pomeni, da morajo biti lastniki stanovanj, ki jih razmišljajo, previdni. Preiskava iz leta 2019 s strani ZDA danes trdil, da so bile tvegane povratne hipoteke namenjene starejšim kot denar brez tveganja, zlasti po Velika recesija.
V zadnjih letih je vse več teh hipotek neplačalo, in sicer z 2 % odpovedi posojil v letu 2014 na 18 % v letu 2018. To je večinoma posledica tega, da posojilojemalci ne izpolnjujejo zahtev glede zasedenosti ali ne plačajo svojih davkov in/ali zavarovanja, glede na informacije iz poročila ameriškega urada za odgovornost vlade za leto 2019.
Prišlo je tudi do odkritih prevar. Običajno je, da so starejši ljudje ciljno usmerjeni s televizijskimi in radijskimi oglasi, investicijskimi seminarji, reklamnimi panoji, poštarji na dom ali lokalnimi cerkvami. Goljufi prepričajo lastnika stanovanja, da mu dovoli, da vzame HECM v imenu lastnika stanovanja. Nato lastniku stanovanja plačajo pristojbino, medtem ko večino ustvarjenega denarja zadržijo zase.
Druga prevara se lahko zgodi, ko se poda lažna ocena, ki napihne vrednost doma. S prenapihnjeno oceno bodo storilci prevare poskušali lastnika prepričati v najem obrnjene hipoteke: na podlagi lažne ocene bo napihnjen tudi kredit. Če lastnika uspešno prepričajo, da najame povratno hipoteko, bodo prevaranti vložili dokumentacijo za zaprtje posojila. zbirati denar ali lastnino doma, glede na opozorilo AARP, interesne skupine za upokojitvene osebe v ZDA.
Kaj je CAARMA?
Consumer Advocates Against Reverse Mortgage Abuse (CAARMA) je neprofitna organizacija, ki si prizadeva reformirati sistem povratnih hipotek v Združenih državah z večjimi zaščitnimi ukrepi za starejše.
Kaj je povratna hipoteka?
Povratna hipoteka je posojilo, ki je zavarovano z lastniškim kapitalom vašega doma. Izplačuje vam tok dohodka, dokler ne zapustite svojega doma, pri čemer plačila posojila niso potrebna. V celoti zapade v plačilo – vključno s pristojbinami in obračunanimi obrestmi –, ko hipotekarni dolžnik proda dom, se preseli iz doma ali umre.
Kakšne so slabosti povratne hipoteke?
Organizacije, kot je CAARMA, vztrajajo, da so povratne hipoteke prepogosto plenilske, pri čemer lastniki stanovanj ne razumejo obveznosti, ki jih prevzemajo. Ko posojilo zapade v plačilo, pogosto zahteva prodajo stanovanja, da se odplača, zaradi česar lahko zakonec postane brezdomec in oropati dediče pričakovane dediščine.
Spodnja črta
Povratne hipoteke so naj bi služil kot način za dostop do gotovine za tiste, stare 62 let in več. Med pandemijo so postali vse pogostejši in so marca 2022 dosegli najvišjo mesečno raven od marca 2011, poroča Reverse Market Insight. Vendar pa lahko po mnenju zagovorniških skupin, kot je CAARMA, zaradi njihove zlorabe nastanejo zamude pri posojilu in izvršbe.