Z varčevanjem pri hipotekarnem polog

Dandanes je za potrošnike s podpovprečnim kreditom presenetljivo enostavno kupiti dom z veliko nižjo od tradicionalne 20-odstotne akontacije. Obstajajo Hipoteke FHA, ki zahtevajo le 3,5% znižanja.In za tiste, ki izpolnjujejo pogoje, VA stanovanjska posojila omogočajo kupcem, da financirajo celotno ceno svojega doma.

Konvencionalne hipoteke z nizkimi vplačili je tudi relativno enostavno pridobiti. Fannie Mae in Freddie Mac, ki kupujejo hipoteke od ameriških posojilodajalcev, so znižale zahteve za minimalno akontacijo do 3% za prve kupce stanovanj in posojilojemalce z nizkimi dohodki, ki izpolnjujejo pogoje.S tem so bankam odprle vrata, da tekmujejo za kupce stanovanj, ki imajo denar.

Čeprav je mogoče kupiti dom z zelo malo puha, je vprašanje, ali je to dobra ideja, drugo vprašanje. Ali je smiselno ustvarjati prihranke, dokler ne morete dati več denarja za zaprtje? In koliko svojih prihrankov bi morali vložiti v stanovanja? Tukaj je nekaj dejavnikov, ki jih je treba upoštevati.

Nižje položnice: višji dolgoročni stroški

Morda je prva stvar, na katero morate pomisliti pri posojilih z nizkim plačilom, to, da vas bodo z redkimi izjemami dolgoročno stale več. Ker financirate več stanovanjske cene, bodo vaša plačila obresti v času trajanja posojila precej višja.

Če na primer kupite dom v vrednosti 200.000 USD s 5% znižanjem namesto 20%, boste v času 30-letnega posojila plačali približno 35.000 USD več obresti. Očitno boste tudi plačali več za kritje ravnatelj tudi posojila.

Glede na to, kako neverjetne so današnje obrestne mere, vas samo to morda ne bo odvrnilo od nakupa stanovanja prej kot slej. Večja skrb je, da k vašim stroškom dodate še hipotekarno zavarovanje premije, ki jih boste običajno morali odšteti, če kupite hišo ali stanovanje z manj kot 20% popusta. Bistvo teh plačil je kritje izgube posojilodajalca, če ne plačate posojila.

Obstajata dve osnovni vrsti hipotekarnega zavarovanja. Če vzamete an FHA posojilo, zasebni posojilodajalci zagotavljajo sredstva za nakup vašega doma, vlada pa deluje kot vaša zavarovalnica. Če je dom vreden manj kot 625.000 USD, je letna premija hipotekarnega zavarovanja (MIP) 0,80% ali 0,85%, odvisno od financiran znesek. Prav tako boste morali plačati vnaprejšnjo premijo v višini 1,75%, kar znaša nekaj več kot 3000 USD za posojilo v višini 180.000 USD.

Če pridobite a klasična hipoteka, namesto tega plačate nekaj, kar se imenuje zasebno hipotekarno zavarovanjeali PMI. Običajno stane od 0,3% do 1,15% na leto, čeprav v tem primeru ni vnaprejšnje pristojbine.

Kompromis predplačila

Ali možnost hipotekarnega zavarovanja pomeni, da morate počakati, da odložite 20% stroškov stanovanja? Ni nujno.

Za začetek v nekaterih dražjih mestih čakanje ni vedno realno. Če živite v delu države, kjer tudi skromni domovi stanejo 400.000 USD, bi morali pred vstopom na trg zbrati 80.000 USD. In če prebivate na območju, kjer je nakup cenejši od najema, lahko pride do dodatnega odvračanja, da ostanete na stranskem tiru, dokler ne prihranite dovolj, da se izognete hipotekarnemu zavarovanju.

Za nekatere ljudi bi bila najboljša možnost najti sredino med minimalnim položnikom in tradicionalnimi 20%. Če na primer vzamete posojilo FHA in odložite 10%, bo vaše hipotekarno zavarovanje preklicano po 11 letih; v nasprotnem primeru ga boste še naprej plačevali za celotno posojilo.Lahko refinanciranje pozneje, da se znebite zavarovanja? Seveda. Vendar ni nobenega zagotovila, da bodo obrestne mere v tem času blizu ali blizu zgodovinskih najnižjih vrednosti.

Poleg tega vaša premija pri hipotekarnem zavarovanju pade, ko vplačate večji polog. Ko na primer vzamete 15-letno hipoteko, če lahko vnaprej plačate 10%, se letna plačila znižajo z 0,70% na 0,45%.

Čeprav so podrobnosti pri PMI nekoliko drugačne, velja ista logika. Večji kot je vaš polog, manj morate plačati premije. Ena prednost PMI pa je, da ga lahko po zveznem zakonu prekličete, ko v svojem domu dosežete 20 -odstotni lastniški kapital.

Če banka vodi vašo hipoteko v svojih knjigah—to pomeni, da ga ne prodaja subjektu, kot sta Fannie Mae ali Freddie Mac—morda sploh ne zahteva zavarovanja. Vendar banke pogosto zaračunavajo vnaprejšnjo provizijo ali višjo obrestna mera če se odločite za posojilo z nizkim plačilom, ki bo pomagalo ublažiti tveganje, ki ga prevzemajo. Tudi dodatna polovica ene odstotne točke vas lahko v 30-letnem obdobju stane več tisoč dolarjev več. Splošni učinek je enak: če odložite več, si lahko izposodite za manj.

Nevarnost potopitve v vodo

Druga napaka pri zniževanju minimalnega zneska pri nakupu stanovanja je, da imate manj zaščite, če stanovanjski trg pade. Z znižanjem samo za 3% ali 4% bi se lahko zlahka znašli v banki več, kot je vredna vaša hiša. Prav to se je zgodilo mnogim lastnikom stanovanj med propadom stanovanj 2007-2008.

Če greš pod vodo doma in nepričakovano izgubite službo, na primer nimate več možnosti zadolževanja vaše nepremičnine za plačilo stroškov ali možnost prodaje hiše, ne da bi plačali velik kos denarja posojilodajalec. Čeprav niste popolnoma zaščiteni, tudi če znižate 10% ali 15%, si dajete veliko večji blažilnik, če bi se cene stanovanj obrnile na slabše.

Ohranjanje varčevalne blazine

Varčevanje za hišo je glavni življenjski cilj. Ko zbirate polog, pazite, da vam ne bo primanjkovalo denarja. Ne samo, da je dobro imeti sklad za nujne primere (v idealnem primeru šest mesecev življenjskih stroškov) boste potrebovali tudi rezervna sredstva za nepričakovane stroške, ki jih pogosto povzroča nakup stanovanja.

Preden se lotite lova na hišo, določite strog proračun, da boste vedeli, koliko si lahko privoščite. In naredite vse, da zgradite svojo denarne rezerve takoj, ko se ustalite in končate z barvanjem ter menjavo preprog in omar. Ne pozabite tudi, da ljudje pravijo, da je dobro živeti v hiši, preden opravite obnovo, ki ni obvezna, preden se vselite.

Spodnja črta

Ali so lahko posojila z nizkim plačilom dobra izbira za nekatere lastnike stanovanj? Vsekakor. Izračunajte pa dolgoročne stroške hipotekarnega zavarovanja ali višjo obrestno mero, ki jo boste plačali, da se prepričate, da se splača.