Preprečevanje davčnega zadetka pri prodaji nepremičnine za najem

Vlaganje v najem nepremičnin lahko vlagateljem zagotovi stalne vire prihodkov, ki pokrivajo hipoteka hkrati pa vsak mesec prinaša nekaj dodatnega dobička; ko se takšne nepremičnine na koncu prodajo, bodo vlagatelji deležni znatnih nepričakovanih prihodkov. Toda ti prodajni dogodki lahko sprožijo pomembne dogodke dolgoročne kapitalske dobičke davčne obveznosti.

Primer: ta davčna stopnja je 15%, če ste poročeni, skupaj z obdavčljivim dohodkom med 80.000 in 496.600 USD. Če je vaš obdavčljivi dohodek 496.600 USD ali več, se stopnja kapitalskih dobičkov poveča na 20%.

Za zakonski par, ki skupaj vložita obdavčljiv dohodek 280.000 USD in kapitalski dobiček 100.000 USD, bi davek na dobiček od prodaje najemne nepremičnine znašal 15.000 USD. Na srečo obstajajo načini za zmanjšanje tega davčnega ugriza kapitalskih dobičkov. Ta članek razlaga tri najučinkovitejše metode.

Izravnava dobičkov z izgubami

• Kaj je: Pobiranje davčnih izgub
• Za koga je: Kdor koli ima izgubo kapitala v danem davčnem letu
• Kaj dobiš: Sposobnost odštevanja teh izgub od kapitalskih dobičkov, ustvarjenih pri prodaji nepremičnine za najem

Pobiranje davčnih izgub opisuje postopek zmanjševanja davčne izpostavljenosti pri prodaji nepremičnine za najem s strani seznanjanje dobiček od prodaje z izgubo iz druge naložbe. To je lahko strategija davčnega načrtovanja, če ima vlagatelj naložbo, ki je izgubila vrednost (an nerealizirana izguba) in se odloči prodati sredstvo z izgubo v istem letu kot dobiček od prodaje najemne nepremičnine (a realizirana izguba). Čeprav se ta taktika za zmanjšanje davkov uporablja predvsem za izravnavo dobička iz delniških naložb, jo vedno več ljudi uporablja za prodajo nepremičnin v najemu.

Recimo, da je vlagatelj od prodaje najemniškega stanovanja v tekočem letu zaslužil 50.000 USD. Na borzi imajo tudi nerealizirano izgubo v višini 75.000 dolarjev. Vlagatelj se lahko odloči prodati del svojih delnic, da bi ustvaril izgubo v višini 50.000 USD, da bi v celoti izravnal 50.000 USD kapitalskih dobičkov.

Izkoristite oddelek 1031 Davčnega zakonika

• Kaj je: Izmenjava podobnih vrst IRS, oddelek 1031
• Za koga je: Vsakdo, ki lahko izkupiček od prodaje najemnine reinvestira v nove nepremičnine
• Kaj dobiš: Sposobnost odloga nekaterih ali vseh davkov na kapitalski dobiček

Vlagatelji v nepremičnine lahko z uporabo odložijo plačilo davka na kapitalski dobiček Oddelek 1031 davčne zakonike, ki jim omogoča prodajo nepremičnine za najem ob nakupupodobno”Nepremičnine in plačati davek šele po zamenjavi. Pravno gledano je izraz "podoben" široko opredeljen. Vlagatelju ni treba zamenjati enega stanovanja za drugega ali zamenjati enega podjetja za drugega. Dokler sta obe nepremičnini najemniški enoti, ki ustvarjata dohodek, sta pošteni.

Toda čas je pri tej metodi ključen, saj imajo vlagatelji le 45 dni od datuma prodaje nepremičnine, da prepoznajo potencialne nadomestne nepremičnine, ki jih morajo uradno zapreti v 180 dneh. In če a Davčna napoved zapadlosti (s podaljšanjem) pred tem 180-dnevnim obdobjem, morajo vlagatelji zapreti še prej. Tisti, ki zamudijo rok, morajo pri prodaji prvotne nepremičnine za najem plačati celoten davek na kapitalski dobiček.

Spremenite svojo najemninsko nepremičnino v svoje primarno bivališče

• Kaj je: Pretvorba najete nepremičnine v primarno bivališče
• Za koga je: Vsakdo, ki lahko spremeni najemno nepremičnino v svoje primarno prebivališče
• Kaj dobiš: Sposobnost izvzeti kar 500.000 USD kapitalskih dobičkov iz davkov

Prodaja hiše, v kateri živite, je davčno ugodnejša od raztovarjanja najete nepremičnine za dobiček. Oddelek 121 davčne uprave omogoča ljudem, da izločijo do 250.000 USD dobička od prodaje svojega primarnega prebivališča, če so samski, in do 500.000 USD, če sta poročena, skupaj. Vlagatelji morajo za izpolnjevanje pogojev lastiti svoje domove najmanj pet let in v njih živeti vsaj dve od teh petih let. Leta kot osebno prebivališče niso nujno zaporedna. Zaradi tega se nekateri vlagatelji odločijo za pretvorbo najemnih nepremičnin v svoje primarne rezidence.

Višina odbitka je odvisna od tega, kako dolgo je bila nepremičnina uporabljena kot najemnina v primerjavi z njeno uporabo kot primarnega prebivališča. Poleg tega davčni zavezanec ne sme izključiti dela dobička, ki je bil prej pripisan a amortizacijski odbitek. To je znano kot ponovni odvzem amortizacije, ki je značilna za najem nepremičnin, in znesek, ki je bil prej vštet kot amortizacijski odbitek, je obdavčen po stopnji ponovnega zajema 25%.

Spodnja črta

Davki na kapitalski dobiček lahko dobijo velik del dobička od prodaje vaše nepremičnine za najem v višini 15% ali 20% vašega prevzema. Na srečo, strategije izogibanja davku in odloga davka na kapital lahko olajša to breme. Kot vedno se posvetujte z davčnim strokovnjakom za nasvet, ki se nanaša na vaše stanje najema nepremičnine.