Opredelitev prodajne moči
Kaj je prodajna moč?
Prodajno pooblastilo je klavzula, zapisana v hipotekarni listini, ki hipotekarnemu upniku dovoljuje, da v primeru neplačila proda nepremičnino za poplačilo hipotekarnega dolga. V mnogih državah je prodajno pooblastilo dovoljeno kot del pravice posojilodajalca, da zahteva izvršbo.
Ključni obroki
- Pooblastilo za prodajo je hipotekarna klavzula, ki posojilodajalcu omogoča, da izterja in proda neplačano nepremičnino, da izterja preostanek posojila.
- Ta klavzula, ki je v mnogih zveznih državah ZDA zakonita, dopušča postopek izključitve, ki obide sodišča za hitrejše rezultate.
- Če hipoteka vsebuje tudi odkupno pravico, lahko posojilojemalec v zamudi izterja svoje premoženje vračilo vseh zapadlih obresti in glavnice ter vseh stroškov izvršbe ali prodajne cene zasega pristojbine.
Razumevanje prodajne moči
Klavzula o prodajni moči se sklicuje na pravica do izvršbe, ki opisuje sposobnost posojilodajalca, da prevzame posest v lastništvu s pravnim postopkom, imenovanim izvršba. Posojilodajalci lahko uporabijo svojo pravico do zaprtja, če lastnik stanovanja ne izpolni svojih obveznosti
hipoteka plačila. Hipotekarni pogoji bodo opredelili pogoje, pod katerimi ima posojilodajalec pravico do izvršbe. Državna in nacionalna zakonodaja prav tako urejata pravico do izvršbe.Hipoteke, ki vključujejo klavzulo o prodajni moči, lahko posojilojemalca v primeru, da zamudijo s plačilom, soočijo s hitrim postopkom izvršbe. Posojilojemalec bi lahko lahko zahteval sodni nadzor nad izvršbo, ki je bila dovoljena na podlagi prodajnega pooblastila. Običajno bi morali vložiti tožbo, da zadevo predložijo sodišču.
Pridržki pri prodaji pravic so znani tudi kot nesodni zasegi.
Moč prodaje vs. Sodna izvršba
Več kot polovica vseh držav dovoljuje klavzule o prodaji, ki omogočajo izvršbo izvršbe brez sodnega nadzora.Za ukrepanje mora posojilodajalec upoštevati posebne smernice in postopke. Ko posojilojemalec ne plača pri hipoteki, mora posojilodajalec običajno obvestiti o čakajoči izvršbi. To je lahko v obliki pisma posojilojemalcu in javnega obvestila, da bo nepremičnina naprodaj. Posojilodajalec bo morda moral uporabiti tretjo osebo za izvedbo prodaje izvršbe. Posojilojemalec lahko po neizpolnitvi obveznosti prejme malo opozorila, da je bila uveljavljena prodajna klavzula in bo nepremičnina prodana.
Posojilodajalcu, ki za odvzem nepremičnine uporabi klavzulo o prodaji, se lahko prepreči iskanje sodba o pomanjkljivostih proti posojilojemalcu. Ko je nepremičnina prodana na dražbi za izvršbo, je možno, da bo neto prodaja presegla dolg, ki je bil dolžan na nepremičnini. Posojilodajalec in morebitni imetniki zastavnih pravic morajo biti najprej poplačani. Če po odplačilu vseh dolgov ostanejo kakšna sredstva, bo presežek posojilojemalcu.
Sodna izvršba se nanaša na postopek izterjave nepremičnine, pri kateri hipoteka nima klavzule o prodaji, zato teče prek sodišča. Sodna izvršba pa je dolg postopek, ki lahko traja od nekaj mesecev do let.
Posebni premisleki
V nekaterih državah imajo posojilojemalci pravico zahtevati odvzem nepremičnine, če so izpolnjeni določeni pogoji. To se imenuje odkupna pravica lastnikom nepremičnin, ki odplačujejo davke ali zastavijo lastnino, daje možnost preprečevanja odvzem ali dražba njihovega premoženja, včasih tudi po dražbi ali prodaji.