Да ли ће вам се обнова куће исплатити?
Преуређивање одређених површина породичне куће одличан је начин за власнике кућа да додају повећану функционалност и лепоту некретнини на туђи рачун. Одабиром правог пројекта за побољшање вашег животног простора, значајан дио трошкова може се пренијети на будуће власнике у облику повећаних вриједности имовине.
Кључне Такеаваис
- Реновирање може повећати повраћај улагања у кућу. Дрвене палубе, замена прозора и надоградња кухиње и купатила обично стварају највећи повраћај улагања.
- За надокнаду трошкова пројекти преуређења опћенито морају поправити грешке у дизајну или конструкцији како би се вратили трошкови изградње.
- Трошкови реновирања некретнина за изнајмљивање могу се надокнадити током продаје, али и повећаном стопом закупа којом управљају ажурирани домови.
- Зајмови за стамбени капитал један су од начина финансирања пројеката реновирања, омогућавајући плаћања само по основу камата све док се некретнина не прода и док се не надокнаде трошкови.
- Једна од највећих грешака реновирања је побољшање куће знатно изнад просека за суседне куће. Цене кућа одражавају укус домаћих купаца и износ који су спремни да плате.
Шта треба узети у обзир пре реновирања
Тхе повраћај улагања (РОИ) било ког пројекта обнове је функција карактеристика локалног тржишта, стања стамбеног простора некретнина тржишту када се некретнина прода и квалитету обављеног посла. Историјски гледано и у просеку, одређени пројекти, попут додавања дрвене палубе, надоградње кухиње и купатила и прозора замену, показали највећи РОИ без обзира на локацију имовине или стање стамбене имовине тржишту.
Већа реновирања нису увек боља, јер већа потрошња не обезбеђује увек стварање веће вредности.
Међутим, осим ако пројекат преуређења није осмишљен да поправи структурно питање или грешку у дизајну, мало је вероватно да ће власник куће зарадити више од трошкова изградње. Ако је повраћај трошкова исто толико важан фактор као и повећано уживање у побољшању имовине, онда би власници кућа требали узети у обзир укусе потенцијалних купаца приликом одлучивања о томе који ће пројекти бити гонити.
За инвеститоре преуређење изнајмљивање некретнина, трошкови његовог побољшања могу се надокнадити не само у вријеме продаје, већ и кроз повећане стопе најма којима управљају ажурирана пребивалишта.
Ипак, власници кућа морају водити рачуна о томе које пројекте одлучују да заврше, јер потенцијални добици од вредности могу бити само остварен у оној мери у којој постоје купци вољни да плате реновирање.
Узмите у обзир своју локацију
Приликом разматрања било које врсте пројекта, неопходно је осигурати да су направљена побољшања примјерена за одређену врсту становања и локалну имовинску област. Једна грешка власника кућа често је побољшање њихових домова знатно изнад просека за суседне куће. Купце привлаче одређена насеља због услуга које се налазе у близини и зато што се куће у том подручју продају у распону цијена тог купца. Иако кућа побољшана знатно изнад других у близини може и даље добити исти ниво интереса у односу на друге на тржишту, мало је вероватно да ће остварити премију знатно изнад просека једноставно због додатних побољшања.
Агенти за некретнине ће знати када је повећање процентуалне вредности веће за куће са просечном или исподпросечном ценом у датој четврти, а мање за куће са ценама на врху њиховог тржишта. То је у тим периодима повећане економске активности и повећања некретнина потражња да ће побољшања имати највећи утицај на дом тржишна вредност.
Време ће такође имати утицај на побољшање способности повећања вредности имовине. Увођење структурних или дизајнерских побољшања, попут додавања зграде или дораде сировог простора, додаће вредност за дужи временски оквир него, рецимо, надоградње кухиња и купатила или технолошка побољшања, као што су нови системи климатизације, јер потоњи теже да постати застарео током времена.
Географска локација ће такође имати велики утицај на најбржу или највећу исплату пројеката. На пример, време одржавања и трошкови базена у земљи отежавају надокнаду трошкова инсталације, а у неким случајевима ће смањити укупну вредност куће. Међутим, то можда није случај у јужним регионима САД -а, где продужени периоди изузетно топлог времена базене чине вредним додатком за неке власнике кућа.
Како Влада може помоћи
Због тога што хипотекарне камате се одбија од пореза на приход, Ујка Сем може помоћи у субвенционисању побољшања куће, чинећи трошкове изградње још мање оптерећујућим за власнике некретнина.
За мање склоне ризику, власници некретнина који су у својим домовима акумулирали адекватан капитал могу користити финансијски инструменти, као што је рефинансирање при исплати или зајам за некретнине, за финансирање њихових грађевинских пројеката. Кориштењем ових метода, једини готов новац потребан за завршетак планираних пројеката биле би исплате камата за одржавање кредита, које се у већини случајева одбијају од пореза. Главница се може вратити када се имовина коначно прода.
Поврат пројекта на улагање
Крајњи разлог да се прихватите било ког пројекта преуређења куће власник-корисник је уживање у животу у обновљеном дому. За оне који се надају да ће такође профитирати од преуређења, постоји неколико извора који нуде увид у очекивану исплату за одређене пројекте. На пример, РЕАЛТОР® часопис годишње објављује „Цост вс. Валуе "извештај који упоређује трошкове уобичајених пројеката преуређења и приказује поврат који власници кућа могу да очекују. Ове процене поврата се заснивају на тржишту стамбених некретнина основе у то време, као и просечне цене изградње.
Табела 1 садржи просечне националне процене, али власници кућа могу пронаћи детаљније информације на адреси Ремоделинг Онлине, нудећи исте процене за различита географска подручја САД -а. Ови просечни распони поврата за најчешће преуређивање пројекти потенцијалним продавцима дају широку индикацију за које пројекте постоји највећа вероватноћа да ће вратити већи део трошкова пројекта на продају. Разлике у просјечном опоравку објашњавају се обимом и квалитетом обављеног посла, при чему су мањи, мање корисни пројекти на доњем крају распона.
| Просечни трошкови реновирања/обнове | |
|---|---|
| Реновирање/преуређење | Поврат просечних трошкова |
| Додатак за дрвену палубу | 80-85% |
| Замена споредног колосијека | 75-83% |
| Преуређење мање кухиње | 75-83% |
| Замена прозора | 75-80% |
| Реновирање купатила | 70-78% |
| Реновирање велике кухиње | 70-78% |
| Преуређење спаваће собе у поткровљу | 65-76% |
| Преуређење подрума | 65-75% |
| Додатак са две приче | 65-74% |
| Гараге Аддитион | 60-70% |
Извор: Ремоделинг Онлине
Побољшања, попут преуређења канцеларије и спаваће собе, имала су највећи распон опоравка, од 50-70%. Велики распрострањеност је последица разлика у величини реновирања и значаја који соба има на целокупан дизајн куће, попут спаваће собе за госте у односу на главни апартман. (За повезано читање погледајте „6 ствари за које мислите да додају вредност вашем дому - али немојте")
Доња граница
Приликом разматрања било ког пројекта преуређења, власници кућа треба да узму у обзир вредност коју ће добити од пројекта у односу на било који повраћај трошкова који би могао бити доступан од продаје. Међутим, када размишљају о две једнако корисне промене, власници кућа треба да истраже локалне водиче за некретнине како би утврдили који ће се пројекти највероватније сами исплатити. Запамтите да веће није увек боље, а већа потрошња не обезбеђује увек већи степен стварања вредности. Цене кућа увек ће одражавати укусе локалних купаца некретнина и износе које су ти купци спремни да плате у одређеном насељу или пододсеку.