Шта значи откуп?
Шта је откуп?
Откуп је једна врста рабат у вези са стамбени хипотекарни кредити. Укључује зајмодавца који нуди зајам у готовини унапред у замену за прихватање већег каматна стопа на зајам.
Уопштено, откупи су кориснији зајмопримцу ако очекују да препродају купљену некретнину у кратком временском периоду. Оно што је важно, новчани подстицај не може премашити трошкови поравнања повезан са зајмом.
Кључне Такеаваис
- Откуп је врста попуста у којем зајмопримац хипотекарног кредита прихвата вишу каматну стопу у замену за унапред готовински подстицај.
- Однос између величине новчаног подстицаја и висине повећања камате преговара се између зајмодавца и зајмопримца. Међутим, типична формула је да сваки проценат новчаног подстицаја изазове повећање каматне стопе за 0,25%.
- Откупи се понекад такође плаћају хипотекарним посредницима и службеницима за банковне кредите. Зајмопримци стога морају бити опрезни при утврђивању да ли су такви аранжмани утицали на каматну стопу која им је понуђена.
Разумевање откупа
Откупе обично користе хипотекарни зајмопримци који желе да смање своје из џепа трошкови поравнања кредита. Пошто откуп резултира већом каматном стопом на зајам, зајмопримац ефективно позајмљује новац по тој већој стопи и користи га за плаћање неких или свих трошкова поравнања.
Будући да се већа каматна стопа примењује на целокупно стање хипотеке, опредељује се за откуп генерално само економично ако зајмопримац не намерава да задржи хипотеку на дужи период времена. У овим ситуацијама, готовински подстицај може више него надокнадити повећане трошкове камате, с обзиром на то да ће се ти трошкови камате сносити само ограничено време.
Још једна ствар коју треба узети у обзир је да се понекад плаћају и откупи хипотекарни брокери. У овим ситуацијама, посредник се може ефикасно подстаћи да подстакне зајмопримце да прихвате над-тржишне стопе на своје хипотекарне кредите, који су такође познати као премије распона приноса (ИСП). Ако ови аранжмани откупа нису јасно обелодањени купцу, они могу створити а сукоб интереса између две странке.
Пре 2010. године, откупнине хипотекарних посредника често су биле замагљене у условима кредита хипотека продали су, отежавајући зајмопримцима да открију када плаћају ИСП на хипотеку кредити. Од тада, измене савезних смерница за нове процене зајмова захтевају да се купопродајне услуге хипотекарних посредника јасно открију купцу.
Упркос овим побољшањима, ризик од потенцијалних сукоба и даље остаје. Конкретно, понекад се дају и рабати за откуп и други такви подстицаји кредитни службеници унутар самих кредитних институција. У овим околностима, може бити мало практичне способности зајмопримца да открије да ли на подстицаје утичу стопе које плаћају. Из предострожности, зајмопримци би требали поставити пажљива и директна питања својим кредитним службеницима о томе, ако постоје, програми подстицаја који се односе на њихов кредит.
Пример откупа у стварном свету
За илустрацију, размислите о купцу који жели да обезбеди хипотеку од 100.000 долара. Стандардна каматна стопа коју нуди банка је 4,50%. Међутим, купац жели користити рабат за откуп у износу од 2,50% вриједности кредита. У том сценарију, купац би примио новчани подстицај од 2.500 долара у замену за прихватање веће камате од нормалне.
Иако би тачан ниво нове каматне стопе био предмет преговора, типична формула је да сваки проценат рабата резултира повећањем каматне стопе на хипотеку за 0,25%. Према томе, у горњем примеру, готовински подстицај од 2,50% резултирао би повећањем стопе за 0,625%. Нова каматна стопа би стога била 5,125%.