อัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (OER) คำนิยาม

อัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (OER) คืออะไร?

ในอสังหาริมทรัพย์ อัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (OER) คือการวัดต้นทุนในการดำเนินการชิ้นส่วนของทรัพย์สิน เปรียบเทียบกับรายได้ที่ทรัพย์สินได้รับ คำนวณโดยการหารค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของทรัพย์สิน (ลบด้วยค่าเสื่อมราคา) ด้วยรายได้จากการดำเนินงานรวม

OER ใช้สำหรับเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายของคุณสมบัติที่คล้ายคลึงกัน นักลงทุนควรมองหา ธงแดงเช่นสูงกว่า ค่าบำรุงรักษารายได้จากการดำเนินงาน หรือค่าสาธารณูปโภคที่อาจขัดขวางไม่ให้เขาซื้อทรัพย์สินเฉพาะ

OER ในอุดมคติอยู่ระหว่าง 60% ถึง 80% (ถึงแม้ยิ่งต่ำก็ยิ่งดี)

ทำความเข้าใจอัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (OER)

สูตรอัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (OER)

$\mathrm{โอ.}\mathrm{อี}\mathrm{NS.}=\frac{\text{รวมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน}-\text{ค่าเสื่อมราคา}}{\text{รายได้รวม}}$อู๋อีNS=รายได้รวมรวมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน−ค่าเสื่อมราคา​

ในการคำนวณ OER สำหรับอสังหาริมทรัพย์ คุณจำเป็นต้องทราบค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ซึ่งรวมถึงค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกิดขึ้นตามปกติในการทำธุรกิจ คุณจะต้องคำนวณทรัพย์สินของ .ด้วย ค่าเสื่อมราคา ค่าใช้จ่ายซึ่งจะแตกต่างกันไปตามวิธีการบัญชีเฉพาะที่ใช้

การคำนวณ OER ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาอาจช่วยให้นักลงทุนสังเกตเห็นแนวโน้มของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์ หากต้นทุนของทรัพย์สินเพิ่มขึ้นทุกปีในอัตราที่มากกว่ารายได้ OER ก็จะเพิ่มขึ้นทุกปีเช่นกัน ดังนั้นผู้ลงทุนอาจสูญเสียเงินมากขึ้นเมื่อถือครองทรัพย์สินนานขึ้น

เมื่อเป็นเจ้าของอาคารอพาร์ตเมนต์ นักลงทุนควรหาตำแหน่งว่างโดยใช้การเช่าที่มีประสิทธิภาพ รายได้หรือรายได้ค่าเช่าที่อาจเกิดขึ้นลบตำแหน่งว่างและการสูญเสียเครดิตมากกว่าค่าเช่าที่อาจเกิดขึ้น รายได้. เนื่องจากการจัดการตำแหน่งงานว่างจะรวมอยู่ในการจัดการทรัพย์สินที่มีประสิทธิภาพ รวมถึงตำแหน่งงานว่างใน OER ให้ภาพที่แม่นยำยิ่งขึ้นของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและแสดงให้เห็นว่าอาจมีการปรับปรุงในจุดใดบ้าง ตัวอย่างเช่น สถานที่ให้บริการที่มีการจัดการไม่ดีมักจะมีอัตราตำแหน่งว่างที่สูงขึ้น ซึ่งจะสะท้อนให้เห็นใน OER

ค่าธรรมเนียมการจัดการทรัพย์สิน ค่าสาธารณูปโภค การกำจัดขยะ การบำรุงรักษา การประกันภัย การซ่อมแซม ภาษีทรัพย์สิน และค่าใช้จ่ายอื่นๆ รวมอยู่ใน OER เพิ่มเติม ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ที่นักลงทุนควรคิดใน OER ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการจัดการทรัพย์สิน การจัดสวน ค่าธรรมเนียมทนายความ ประกันเจ้าของบ้าน และการประกันภัยทรัพย์สินขั้นพื้นฐาน ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ช่วยดำเนินการทรัพย์สินในแต่ละวัน ด้วยเหตุนี้ การชำระคืนเงินกู้ การปรับปรุงทุน และทรัพย์สินส่วนบุคคลจึงไม่รวมอยู่ในค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

โดยทั่วไปแล้ว OER ที่ต่ำกว่าหมายความว่าทรัพย์สินได้รับการจัดการอย่างมีประสิทธิภาพและให้ผลกำไรมากขึ้นสำหรับนักลงทุน และรายได้ของทรัพย์สินที่น้อยลงจะครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและการบำรุงรักษา หากธุรกิจสามารถปรับขนาดได้ เจ้าของอาจเพิ่มค่าเช่าในแต่ละยูนิตโดยไม่เพิ่มค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานมากนัก นอกจากนี้ OER ยังสามารถแสดงจุดที่อาจเกิดปัญหาได้ เช่น ค่าสาธารณูปโภคที่เพิ่มขึ้นอย่างมาก เพื่อให้นักลงทุนสามารถแก้ปัญหาได้รวดเร็วยิ่งขึ้นและปกป้องระดับผลกำไรของตน

ตัวอย่างอัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (OER)

ยกตัวอย่างสมมุติฐานที่นักลงทุน A เป็นเจ้าของอาคารอพาร์ตเมนต์แบบหลายครอบครัวและให้เช่า 65,000 ดอลลาร์ต่อเดือน นักลงทุนยังจ่าย 50,000 ดอลลาร์สำหรับค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ซึ่งรวมถึงการชำระเงินจำนองรายเดือน ภาษี ค่าสาธารณูปโภค และอื่นๆ ทรัพย์สินคาดว่าจะอ่อนค่าลง 85,000 ดอลลาร์ในปีนี้

ดังนั้น OER ประจำปีสามารถคำนวณได้ดังนี้:

$\frac{\left[\right(\$5.0.,0.0.0.\times 1.2.)-8.5.,0.0.0.]}{(6.5.,0.0.0.\times 1.2.)}=6.6.\%$(65,000×12)[($50,000×12)−85,000]​=66%

ซึ่งหมายความว่าค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานใช้ประมาณสองในสามของรายได้ที่เกิดจากทรัพย์สินนี้

อัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (OER) เทียบกับ อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่

NS อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ ใช้ในโลกของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เพื่อบ่งชี้ อัตราผลตอบแทน ที่คาดว่าจะสร้างขึ้นจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ มักเรียกกันว่า "อัตราสูงสุด" การวัดนี้คำนวณโดยพิจารณาจากรายได้สุทธิที่ทรัพย์สินคาดว่าจะสร้างขึ้น ใช้เพื่อประเมินผลตอบแทนการลงทุนที่เป็นไปได้ของนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์

อัตราสูงสุดหมายถึงผลตอบแทนของทรัพย์สินในช่วงเวลาหนึ่งปี (สมมติว่าทรัพย์สินถูกซื้อด้วยเงินสดและไม่ใช่เงินกู้) ถูกกำหนดโดยสูตร:

$\text{อัตราหมวก}=\text{รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ.}÷\text{มูลค่าตลาดในปัจจุบัน}$อัตราสูงสุด=รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ÷มูลค่าตลาดปัจจุบัน

แม้ว่าอัตราสูงสุดจะคล้ายกับ OER ในแง่ของการวัดความสามารถในการทำกำไรของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน แตกต่างจาก OER คือใช้รายได้รวมมากกว่ารายได้สุทธิและสถานที่ที่อยู่ใน ตัวส่วน OER ยังไม่คำนึงถึงมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน

ข้อจำกัดของอัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

มีข้อเสียสองประการสำหรับ OER สำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ประการแรก เนื่องจากไม่รวมมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ จึงไม่แจ้งให้นักลงทุนทราบเกี่ยวกับมูลค่าสัมพัทธ์ของทรัพย์สินเมื่อซื้อหรือขาย เป็นการพูดถึงประสิทธิภาพของการดำเนินงานต่อเนื่องเท่านั้น ดังนั้นควรใช้ OER ร่วมกับบางอย่างเช่นอัตราการแปลงเป็นทุนเมื่อประเมินการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

ประการที่สอง เนื่องจากค่าเสื่อมราคาสามารถคำนวณได้หลายวิธี OER สามารถคำนวณโดยใช้วิธีการบัญชีสำหรับค่าเสื่อมราคาที่ดีกว่า