Fannie Mae: เงินกู้ HomePath และสิ่งที่คุณควรรู้

Fannie Mae หรือที่รู้จักอย่างเป็นทางการในชื่อ Federal National Mortgage Association (FNMA)— คือ a องค์กรที่รัฐบาลสนับสนุน (GSE) ได้รับอนุญาตจากรัฐสภาเพื่อกระตุ้นการเป็นเจ้าของบ้านและจัดหาสภาพคล่องให้กับตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย ก่อตั้งขึ้นเมื่อปี พ.ศ. 2481 ระหว่าง ภาวะเศรษฐกิจตกต่ำครั้งใหญ่ เป็นส่วนหนึ่งของ ข้อตกลงใหม่. มีวัตถุประสงค์เพื่อช่วยให้ผู้กู้ที่มีรายได้น้อยถึงปานกลางได้รับเงินทุนสำหรับบ้าน

แฟนนี่ เมทำอะไร

ในฐานะที่เป็น ตลาดสินเชื่อรอง ผู้เข้าร่วม Fannie Mae ไม่ได้เป็นผู้ให้สินเชื่อจำนอง แต่จะช่วยให้เงินทุนไหลเข้าสู่ผู้ให้กู้โดยการซื้อหรือค้ำประกันการจำนองที่ออกโดยสหภาพเครดิต ธนาคาร ประหยัดและสถาบันการเงินอื่นๆ เป็นหนึ่งในสองผู้ซื้อจำนองรายใหญ่ในตลาดรอง อีกคนเป็นพี่น้องกัน Freddie Macหรือ Federal Home Loan Mortgage Corporation ซึ่งเป็น GSE ที่ได้รับอนุญาตจากรัฐสภา

หลังจากซื้อจำนองในตลาดรอง แฟนนี่เมก็รวมกลุ่มกันเพื่อสร้าง หลักทรัพย์ค้ำประกัน (เอ็มบีเอส). MBS เป็นหลักทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนจากสินทรัพย์ซึ่งมีการจำนองหรือการจำนอง หลักทรัพย์ค้ำประกันของ Fannie Mae จะถูกซื้อโดยสถาบันต่างๆ เช่น บริษัทประกันภัย กองทุนบำเหน็จบำนาญ และธนาคารเพื่อการลงทุน มันรับประกันการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยใน MBS

Fannie Mae ยังมีพอร์ตโฟลิโอของตัวเอง ซึ่งโดยทั่วไปจะเรียกว่าพอร์ตสะสม ซึ่งลงทุนในหลักทรัพย์ของตัวเองและหลักทรัพย์ค้ำประกันของสถาบันอื่น ๆ แฟนนี่ เม ออกตราสารหนี้ที่เรียกว่า หนี้ของหน่วยงาน เพื่อนำไปลงทุนในพอร์ตสะสม

การลงทุนในตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย Fannie Mae สร้างสภาพคล่องให้กับผู้ให้กู้ ซึ่งจะทำให้พวกเขาได้ รับประกัน หรือกองทุนจำนองเพิ่มเติม ในปี 2020 แฟนนี่ แมได้มอบสภาพคล่อง 1.4 ล้านล้านดอลลาร์ในตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งช่วยให้คนอเมริกันที่มีรายได้น้อยสามารถซื้อ รีไฟแนนซ์ หรือเช่าบ้านได้ประมาณ 6 ล้านหลัง

แฟนนี่ เม สต็อก

Fannie Mae ราคาหุ้น

Fannie Mae เปิดขายต่อสาธารณะตั้งแต่ปี 2511 จนถึงปี 2010 มีการซื้อขายบน ตลาดหลักทรัพย์นิวยอร์ก (NYSE). กำลังติดตาม ภาวะถดถอยครั้งใหญ่ และผลกระทบที่มีต่อ ตลาดที่อยู่อาศัยFannie Mae ถูกบังคับให้เพิกถอนหุ้นเนื่องจากไม่สามารถปฏิบัติตามข้อกำหนดราคาปิดขั้นต่ำที่ NYSE กำหนด แฟนนี่ เม ค้าขายแล้ว ที่จำหน่ายหน้าเคาน์เตอร์.

ในช่วงครึ่งหลังของปี 2008 Fannie Mae และ Freddie Mac ถูกรัฐบาลเข้ายึดครองผ่าน a นักอนุรักษ์ ของ สำนักงานการเงินที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลาง (อฟช.). NS กระทรวงการคลังสหรัฐ ให้ 191.5 พันล้านดอลลาร์เพื่อเก็บตัวทำละลายทั้งสองไว้ ทั้งสองหน่วยงานได้ชำระหนี้แล้วบางส่วน

ในเดือนสิงหาคม 2555 ข้อกำหนดเกี่ยวกับภาระผูกพันการจ่ายเงินปันผลของ Fannie Mae มีการเปลี่ยนแปลงเพื่อให้กระทรวงการคลังของสหรัฐฯ อ้างสิทธิ์ในผลกำไรใด ๆ ในตอนท้ายของแต่ละไตรมาสและจัดหาเงินทุนหากมีการขาดดุล ในเดือนกันยายน 2019 กระทรวงการคลังและ FHFA ประกาศว่า Fannie Mae และ Freddie Mac สามารถเริ่มรักษารายได้เพื่อสำรองเงินทุนสำรองจำนวน 25 พันล้านดอลลาร์และ 20 พันล้านดอลลาร์ตามลำดับ การย้ายครั้งนี้เป็นก้าวหนึ่งสู่การเปลี่ยนทั้งสองออกจากการเป็นผู้ดูแล

ความต้องการสินเชื่อแฟนนี่แม่

ในการทำธุรกิจกับ Fannie Mae ผู้ให้กู้จำนองต้องปฏิบัติตามคำชี้แจงเรื่อง Subprime Lending ที่ออกโดยรัฐบาลกลาง คำแถลงระบุถึงความเสี่ยงหลายประการที่เกี่ยวข้องกับ สินเชื่อซับไพรม์เช่น อัตราเบื้องต้นที่ต่ำ ตามด้วยอัตราผันแปรที่สูงกว่า ข้อจำกัดที่สูงมากในอัตราดอกเบี้ยอาจ เพิ่มขึ้น จำกัด เพียงไม่มีเอกสารรายได้ของผู้กู้และคุณลักษณะของผลิตภัณฑ์ที่ทำให้การรีไฟแนนซ์เงินกู้บ่อยครั้ง เป็นไปได้.

การจำนองที่แฟนนี่เมซื้อและค้ำประกันต้องเป็นไปตามเกณฑ์ที่เข้มงวด ขีดจำกัด ตัวอย่างเช่น สำหรับ a เงินกู้ธรรมดา สำหรับบ้านเดี่ยวในปี 2564 อยู่ที่ 548,250 ดอลลาร์ (เพิ่มขึ้นจาก 510,400 ดอลลาร์ในปี 2563) สำหรับพื้นที่ส่วนใหญ่ และ 822,375 ดอลลาร์ (เพิ่มขึ้นจาก 765,600 ดอลลาร์ในปี 2563) สำหรับพื้นที่ที่มีต้นทุนสูง ซึ่งรวมถึงฮาวายและอลาสก้า FHFA กำหนดขีดจำกัดเหล่านี้

ในการขอรับเงินกู้ที่ได้รับการสนับสนุนจาก Fannie Mae คุณจะต้องผ่านผู้ให้กู้ที่ได้รับอนุมัติ นอกเหนือจากการหลีกเลี่ยงสินเชื่อซับไพรม์ที่กล่าวไว้ข้างต้นแล้ว ผู้ให้กู้ต้องมีคุณสมบัติตามเกณฑ์และหลักเกณฑ์การรับประกันภัยที่รับรองคุณภาพเครดิตของการจัดหาเงินทุน

วิธีการสมัครสินเชื่อที่อยู่อาศัย Fannie Mae-Backed

เมื่อคุณพบผู้ให้กู้ที่มีสิทธิ์ออกเงินกู้ที่ได้รับการสนับสนุนจาก Fannie Mae คุณจะได้รับคำแนะนำในการกรอกใบสมัครสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบยูนิฟอร์ม คุณจะต้องรวบรวมและให้ข้อมูลทางการเงินและเอกสารประกอบ ซึ่งรวมถึงบันทึกการจ้างงานและรายได้รวมและใบแจ้งยอดของคุณ เช่น a W-2 หรือ 1099 แบบฟอร์มเพื่อสำรองข้อมูลเหล่านี้ คุณจะต้องระบุยอดรวมของภาระหนี้รายเดือนของคุณ เช่น ยอดคงเหลือในบัตรเครดิต ค่างวดรถ ค่าเลี้ยงดู และค่าเลี้ยงดูบุตร

โดยทั่วไป ผู้ให้กู้ชอบที่จะปฏิบัติตาม กฎ 28/36—นั่นคือ ครัวเรือนควรใช้ไม่เกิน 28% ของรายได้ต่อเดือนสำหรับค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัย และไม่เกิน 36% ในการชำระหนี้ (รวมถึงการจำนองและสินเชื่อรถยนต์) แฟนนี่เมจะยอมรับสูงสุด อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ (DTI) 36% แม้ว่าจะสูงถึง 45% หากผู้กู้มีคุณสมบัติตรงตามคะแนนเครดิตและข้อกำหนดการสำรอง

หากอัตราส่วน DTI ของคุณสูงเกินไป คุณสามารถชำระเงินดาวน์ได้มากขึ้น ซึ่งจะช่วยลดค่าใช้จ่ายรายเดือนของคุณ แม้ว่าเงินดาวน์ 20% จะถือว่าเหมาะสม แต่ผู้กู้บางรายอาจดาวน์เพียง 3% เท่านั้น

ผู้ซื้อบ้านต้องมีคุณสมบัติตามข้อกำหนดด้านเครดิตขั้นต่ำจึงจะมีสิทธิ์ได้รับการจำนองที่ได้รับการสนับสนุนจาก Fannie Mae สำหรับบ้านเดี่ยวที่เป็นที่อยู่อาศัยหลัก a คะแนน FICO อย่างน้อย 620 สำหรับสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่และ 640 สำหรับ การจำนองแบบปรับได้ (ARMs) ต้องระบุ. แน่นอน ยิ่งคะแนน FICO ของคุณดีหรือสูงกว่า คุณก็จะมีสิทธิ์ได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำที่สุดเท่านั้น

การปรับเปลี่ยนสินเชื่อ

กำลังติดตาม สินเชื่อที่อยู่อาศัยล่มสลาย, แฟนนี่ เม เริ่มให้ความสำคัญกับการปรับเปลี่ยนเงินกู้ การปรับเปลี่ยนเงินกู้จะเปลี่ยนเงื่อนไขของการจำนองที่มีอยู่เพื่อช่วยให้ผู้กู้หลีกเลี่ยงการผิดนัด ถูกยึดสังหาริมทรัพย์ และสูญเสียบ้านในที่สุด การปรับเปลี่ยนอาจรวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงและขยายระยะเวลาเงินกู้ ซึ่งจะทำให้การชำระเงินรายเดือนลดลง ตั้งแต่เดือนกันยายน 2008 Fannie Mae และ Freddie Mac ได้ทำการแก้ไขเงินกู้มากกว่า 2.45 ล้านครั้ง

แฟนนี่เม โฮมพาธ

เมื่อเกิดการยึดสังหาริมทรัพย์จากการจำนองที่แฟนนี่ แมเป็นเจ้าของ/ผู้ลงทุน หรือเมื่อมีการได้มาซึ่งทรัพย์สินทาง การกระทำแทนการยึดสังหาริมทรัพย์ หรือริบ Fannie Mae พยายามที่จะขายทรัพย์สินในเวลาที่เหมาะสมเพื่อลดผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นในชุมชน HomePath.com คือเว็บไซต์ Fannie Mae ที่ผู้ซื้อบ้านและนักลงทุนสามารถค้นหาและทำข้อเสนอเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ได้ และ HomeReady โดย Fannie Mae นำเสนอผลิตภัณฑ์ทางการเงินสำหรับผู้ซื้อสำหรับอสังหาริมทรัพย์

ในบางกรณีอาจมีการจัดหาเงินทุนพิเศษ ซึ่งรวมถึงความช่วยเหลือด้านต้นทุนปิด การชำระเงินดาวน์ 3% และค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงที่รวมอยู่ในเงินกู้

HomePath.com เสนอคุณสมบัติเฉพาะที่ Fannie Mae เป็นเจ้าของและรวมถึงบ้านเดี่ยวทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียม แฟนนี่ เมใช้ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นเพื่อเตรียม บำรุงรักษา และลงรายการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย รายชื่อส่วนใหญ่มีรูปถ่าย คำอธิบายทรัพย์สิน และรายละเอียดอื่น ๆ รวมถึงข้อมูลโรงเรียนและบริเวณใกล้เคียง

แฟนนี่ เม และ โควิด-19

เนื่องจากผลกระทบทางการเงินจากการระบาดใหญ่ของโคโรนาไวรัสอย่างต่อเนื่อง เจ้าของบ้านจำนวนนับไม่ถ้วนพบว่าตัวเองอยู่ในสถานการณ์ที่พวกเขาไม่สามารถจ่ายค่าจำนองได้ เพื่อช่วยในสถานการณ์นี้ พระราชบัญญัติการให้ความช่วยเหลือ การบรรเทาทุกข์ และความมั่นคงทางเศรษฐกิจ (CARES) ของไวรัสโคโรนาผ่านไปในเดือนมีนาคม 2020 กำหนดให้ผู้ให้กู้ที่ถือการจำนองที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลกลาง ยอมให้ลูกค้าที่ได้รับผลกระทบจากการระบาดใหญ่ต้องอดกลั้นได้นานถึง 180 วัน และระงับการขับไล่ที่เกี่ยวข้องกับการยึดสังหาริมทรัพย์ ส่วนหนึ่งของสิ่งนี้ แฟนนี่ แมได้เสนอความช่วยเหลือด้านการจำนองและการบรรเทาทุกข์สำหรับ ผู้กู้จำนองครอบครัวเดี่ยวที่ได้รับผลกระทบทางการเงินจากชาติปัจจุบัน ภาวะฉุกเฉิน:

• ความสามารถในการขอความช่วยเหลือในการจำนองโดยติดต่อผู้ให้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัย
• การระงับการขายการยึดสังหาริมทรัพย์และการขับไล่มีกำหนดสิ้นสุดในวันที่ 31 กรกฎาคม พ.ศ. 2564 แต่การระงับการขับไล่ได้เลื่อนออกไปเป็นวันที่ 30 กันยายน พ.ศ. 2564
• สิทธิ์ในแผนการผ่อนปรนเพื่อลดหรือระงับการชำระเงินจำนองสูงสุด 12 เดือน
• การระงับการรายงานข้อมูลเครดิตบูโรการชำระเกินกำหนดของผู้กู้ในแผนการผ่อนปรนอันเป็นผลมาจากความยากลำบากอันเนื่องมาจากการแพร่ระบาดที่กำลังดำเนินอยู่
• ไม่มีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมล่าช้าสำหรับผู้กู้ในแผนการผ่อนปรน
• ข้อกำหนดว่าหลังจากอดทนผู้ให้บริการจะทำงานร่วมกับผู้กู้ในแผนถาวรเพื่อช่วยรักษาหรือลดจำนวนเงินที่ชำระรายเดือนตามความจำเป็นรวมถึงการปรับเปลี่ยนเงินกู้

การขยายเวลาพักชำระหนี้

ในปลายเดือนมิถุนายน พ.ศ. 2564 ประธานาธิบดีไบเดนประกาศว่าจะดำเนินการเพิ่มเติมเพื่อป้องกันการยึดสังหาริมทรัพย์ ฝ่ายบริหารของเขาขยายเวลาพักการยึดสังหาริมทรัพย์จนถึงวันสุดท้ายของเดือนกรกฎาคม และขยายเวลาการลงทะเบียนสำหรับการอดกลั้น หน้าต่างจนถึงวันที่ 30 กันยายน พ.ศ. 2564 สำหรับผู้กู้บางรายที่มีการจำนองโดยหน่วยงานของรัฐบาลกลางสามแห่งที่สำรอง จำนอง

นอกจากนี้ FHFA ยังกำหนดมาตรฐานการให้กู้ยืมและการประเมินที่ยืดหยุ่นมากขึ้นสำหรับเงินกู้ที่ได้รับการสนับสนุนจาก Fannie Mae และ Freddie Mac มั่นใจว่าผู้ซื้อบ้านสามารถปิดสินเชื่อในช่วงการระบาดใหญ่และทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องสามารถรักษาระยะห่างทางสังคมได้ตลอด กระบวนการ. มาตรฐานเหล่านี้อนุญาตให้:

• การประเมินทางเลือกในการซื้อและการรีไฟแนนซ์สินเชื่อ
• วิธีอื่นในการจัดทำเอกสารรายได้และยืนยันการจ้างงานก่อนปิดเงินกู้ (เช่น การตรวจสอบการจ้างงานผ่านอีเมล)
• ขยายการใช้ หนังสือมอบอำนาจ เพื่อช่วยในการปิดเงินกู้ (เช่น ลายเซ็นอิเล็กทรอนิกส์)

ความยืดหยุ่นในการจัดทำเอกสารรายได้และหนังสือมอบอำนาจหมดอายุในวันที่ 30 เมษายน พ.ศ. 2564 แต่ความยืดหยุ่นของการประเมินทางเลือกได้ขยายไปจนถึงวันที่ 31 พฤษภาคม พ.ศ. 2564 ในขณะที่การคุ้มครองเบื้องต้นบางส่วนภายใต้พระราชบัญญัติ CARES ได้หมดอายุลง ประธานาธิบดีโจ ไบเดน ได้ขยายเวลาพักการยึดสังหาริมทรัพย์สำหรับการจำนองที่รัฐบาลกลางค้ำประกันจนถึงวันที่ 31 กรกฎาคม พ.ศ. 2564

โปรแกรม RefiNow ของ Fannie Mae

ตั้งแต่วันที่ 5 มิถุนายน พ.ศ. 2564 Fannie Mae จะเสนอทางเลือกการรีไฟแนนซ์ใหม่แก่ผู้ถือจำนองที่มีรายได้น้อยผ่านโปรแกรมที่เรียกว่า RefiNow ซึ่งหมายถึงการลดการชำระเงินรายเดือนและอัตราดอกเบี้ย เพื่อให้มีสิทธิ์ เจ้าของบ้านต้องมีรายได้ที่หรือต่ำกว่า 80% ของรายได้มัธยฐาน (AMI)

โปรแกรมนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อช่วยให้เจ้าของบ้านรีไฟแนนซ์มากขึ้นโดยขจัดอุปสรรคบางประการของกระบวนการรีไฟแนนซ์แบบดั้งเดิม ปรับปรุงความสามารถในการจ่าย และส่งเสริมการเป็นเจ้าของบ้านที่ยั่งยืน “ผู้กู้ที่มีรายได้ต่ำมักจะทำการรีไฟแนนซ์ในอัตราที่ช้ากว่าผู้กู้ที่มีรายได้สูง โอกาสในการประหยัดค่าที่อยู่อาศัย” มัลลอย อีแวนส์ รองประธานอาวุโสและหัวหน้าเจ้าหน้าที่ความเสี่ยงด้านสินเชื่อครอบครัวเดี่ยวกล่าว แฟนนี่ เม.

หากเจ้าของบ้านไม่แน่ใจว่าแฟนนี่ เมเป็นเจ้าของจำนองหรือไม่ ก็สามารถไปเยี่ยมชมได้ เครื่องมือค้นหาเงินกู้ของ Fannie Mae. โปรแกรม RefiNow มีประโยชน์หลายประการสำหรับเจ้าของบ้าน ขั้นแรกต้องลดอัตราดอกเบี้ยของเจ้าของบ้านลงอย่างน้อย 50 คะแนนพื้นฐานและประหยัดเงินอย่างน้อย 50 เหรียญในการชำระเงินจำนองรายเดือนของเจ้าของบ้าน ประการที่สอง Fannie Mae จะให้เครดิต $500 แก่ผู้ให้กู้ในเวลาที่มีการซื้อเงินกู้หาก ได้รับการประเมินสำหรับการทำธุรกรรมและต้องส่งเครดิตนี้จากผู้ให้กู้ไปยัง เจ้าของบ้าน

เพื่อให้มีคุณสมบัติสำหรับ RefiNow เจ้าของบ้านต้องมีคุณสมบัติเหล่านี้:

• อยู่ในความครอบครองของการจำนองที่ได้รับการสนับสนุนจากแฟนนี่แม่ค้ำประกันโดยที่อยู่อาศัยหลักหนึ่งหน่วย
• มีรายได้ปัจจุบันที่หรือต่ำกว่า 80% ของ AMI (ไม่ใช่รายได้ ณ จุดกำเนิดของเงินกู้เดิม)
• ไม่เคยพลาดการชำระเงินจำนองในช่วงหกเดือนที่ผ่านมาและไม่มีการพลาดการชำระเงินจำนองมากกว่าหนึ่งครั้งในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา
• อยู่ในความครอบครองของการจำนองด้วยอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าสูงถึง 97% อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ 65% หรือน้อยกว่าและคะแนน FICO ขั้นต่ำ 620