คำจำกัดความของตัวคูณรายได้รวม

ตัวคูณรายได้รวมคืออะไร?

ตัวคูณรายได้รวม (GIM) เป็นการวัดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนอย่างคร่าวๆ คำนวณโดยการหารราคาขายของทรัพย์สินด้วยรายได้ค่าเช่ารวมต่อปี นักลงทุนสามารถใช้ GIM ร่วมกับวิธีการอื่นๆ เช่น อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ (อัตราสูงสุด) และ ลดกระแสเงินสด วิธี—เพื่อมูลค่า อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ คุณสมบัติเช่นศูนย์การค้าและอพาร์ตเมนต์คอมเพล็กซ์

ทำความเข้าใจกับตัวคูณรายได้รวม

การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเป็นสิ่งสำคัญสำหรับนักลงทุนก่อนที่จะลงนามในสัญญาอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่เหมือนการลงทุนอื่นๆ—เช่น หุ้น- ไม่มีวิธีที่ง่ายที่จะทำ นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพหลายคนเชื่อว่ารายได้ที่เกิดจากอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญมากกว่ารายได้ ชื่นชม.

ตัวคูณรายได้รวมคือ a metric ใช้กันอย่างแพร่หลายในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ สามารถใช้โดยนักลงทุนและผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อกำหนดคร่าวๆ ว่าราคาขอของอสังหาริมทรัพย์นั้นดีหรือไม่—เช่นเดียวกับ

ราคาต่อกำไร (P/E) สามารถนำมาใช้เพื่อประเมินมูลค่าบริษัทในตลาดหุ้นได้

คูณ GIM ด้วยยอดรวมประจำปีของทรัพย์สิน รายได้ ให้มูลค่าทรัพย์สินหรือราคาที่ควรขาย ตัวคูณรายได้รวมที่ต่ำหมายความว่าอสังหาริมทรัพย์อาจเป็นการลงทุนที่น่าดึงดูดใจมากกว่า เนื่องจากรายได้รวมที่สร้างนั้นสูงกว่ามูลค่าตลาดมาก

ข้อพิจารณาพิเศษ

ตัวคูณรายได้รวมเป็นตัวชี้วัดอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปที่ดี แต่มีข้อจำกัดเพราะไม่คำนึงถึงปัจจัยต่าง ๆ รวมถึงทรัพย์สิน ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน รวมถึงค่าสาธารณูปโภค ภาษี การบำรุงรักษา และตำแหน่งงานว่าง ด้วยเหตุผลเดียวกัน นักลงทุนไม่ควรใช้ GIM เพื่อเปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่มีศักยภาพกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นที่คล้ายคลึงกัน เพื่อให้การเปรียบเทียบระหว่างอสังหาริมทรัพย์สองแห่งหรือมากกว่านั้นแม่นยำยิ่งขึ้น นักลงทุนควรใช้ตัวคูณรายได้สุทธิ (NIM) NIM พิจารณาทั้งรายได้และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของทรัพย์สินแต่ละแห่ง

ข้อเสียของวิธีการคูณรายได้รวม

GIM เป็นจุดเริ่มต้นที่ดีสำหรับนักลงทุนในการให้ความสำคัญกับอนาคต อสังหาริมทรัพย์ การลงทุน นั่นเป็นเพราะมันง่ายในการคำนวณและให้ภาพคร่าวๆ ว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นมีความหมายต่อผู้ซื้ออย่างไร ตัวคูณรายได้รวมแทบจะเป็นแบบจำลองการประเมินมูลค่าที่ใช้งานได้จริง แต่ให้จุดเริ่มต้นด้านหลังซองจดหมาย แต่ดังที่ได้กล่าวไว้ข้างต้น มีข้อจำกัดและข้อเสียสำคัญหลายประการที่ต้องพิจารณาเมื่อใช้ตัวเลขนี้เป็นแนวทางในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

อาร์กิวเมนต์ตามธรรมชาติกับวิธีการคูณเกิดขึ้นเพราะเป็นเทคนิคการประเมินมูลค่าที่ค่อนข้างหยาบ เพราะการเปลี่ยนแปลงใน อัตราดอกเบี้ย—ซึ่งส่งผลต่ออัตราคิดลดในการคำนวณมูลค่าเงินตามเวลา—แหล่งที่มา รายได้และค่าใช้จ่ายไม่ได้รับการพิจารณาอย่างชัดเจน

ข้อเสียอื่น ๆ ได้แก่:

• วิธี GIM จะถือว่ามีความสม่ำเสมอในคุณสมบัติในคลาสที่คล้ายคลึงกัน ผู้ปฏิบัติรู้จากประสบการณ์ว่า อัตราส่วนค่าใช้จ่าย ในบรรดาคุณสมบัติที่คล้ายคลึงกันมักจะแตกต่างกันอันเป็นผลมาจากปัจจัยต่างๆ เช่น การบำรุงรักษาที่รอการตัดบัญชี อายุของทรัพย์สิน และคุณภาพของผู้จัดการทรัพย์สิน
• GIM ประมาณการมูลค่าตามรายได้รวม ไม่ใช่ รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) ในขณะที่ซื้อทรัพย์สินโดยพิจารณาจากกำไรสุทธิเป็นหลัก เป็นไปได้โดยสิ้นเชิงที่ทรัพย์สินสองแห่งสามารถมี NOI เดียวกันได้แม้ว่ารายได้รวมจะแตกต่างกันอย่างมาก ดังนั้นวิธีที่ GIM อาจถูกนำไปใช้ในทางที่ผิดโดยผู้ที่ไม่เห็นคุณค่าในข้อจำกัดของมัน
• GIM ล้มเหลวในการพิจารณาอายุทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ของคุณสมบัติที่เปรียบเทียบได้ โดยละเว้นชีวิตทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ ผู้ประกอบวิชาชีพสามารถกำหนดค่าที่เท่าเทียมกันให้กับทรัพย์สินใหม่และทรัพย์สินอายุ 50 ปี โดยสมมติว่าพวกเขาสร้างรายได้ที่เท่าเทียมกัน

ตัวอย่างการคำนวณตัวคูณรายได้รวม

ทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างการตรวจทานมีรายได้ขั้นต้นที่แท้จริงอยู่ที่ 50,000 ดอลลาร์ การขายที่เทียบเคียงกันได้พร้อมรายได้ที่แท้จริง 56,000 ดอลลาร์ และมูลค่าการขาย 392,000 ดอลลาร์ (ในความเป็นจริง เราต้องการหาจำนวนที่เปรียบเทียบได้เพื่อปรับปรุงการวิเคราะห์)

GIM ของเราจะเป็น $392,000 ÷ $56,000 = 7

สิ่งนี้เปรียบได้—หรือ คอมพ์ ตามที่มักเรียกกันในทางปฏิบัติ—ขายได้เจ็ดครั้ง (7 เท่า) ของยอดรวมที่มีประสิทธิภาพ การใช้ตัวคูณนี้ เราจะเห็นว่าคุณสมบัตินี้มีมูลค่าทุน 350,000 ดอลลาร์ พบโดยใช้สูตรต่อไปนี้:

วี = GIM x EGI

7 x 50,000 ดอลลาร์ = 350,000 ดอลลาร์